阿德莱德中央商务区（CBD）办公室市场在过去18个月表现强劲，租金增长、空置率下降和净吸纳量领先全国。2025年上半年，核心区主要租金上涨6.4%至717美元/平方米，总空置率降至15.0%，净吸纳量达22,326平方米，远超10年平均值。市场增长得益于空置率下降、核心租金上涨和收益稳定，净吸纳总量18个月达73,973平方米，居全国首位。
租赁活动集中于优质办公物业，A级资产吸纳量+22,683平方米，而二级资产收缩-357平方米，反映租户偏好高品质空间。需求集中于可持续性、自然光线、灵活性和周边服务，新旧库存空置率分散支持这些需求。空置率接近10年平均值14.1%，次级空置率低于16.2%的10年平均值。
新供应预计2025-2027年交付10万平米，其中节庆塔2号贡献5万平米。2028年将迎来节日塔（50,000平方米）和中市场塔（15,000平方米）。2023-2024年净供应量分别为78,109平方米和61,669平方米，2025年上半年净增量仅-9平方米，50富兰克林街后期将贡献21,000平方米。
租金增长集中在优质资产，优质有效租金年增长率预计4.5%，二级毛租金仅增长2美元/平方米至473美元/平方米。优质资产激励措施降至33.9%，二级为37.5%。CBD平均优质收益率连续两季度稳定在7.3%，与布里斯班持平，二级为8.3%。未来收益率预计随利率调整而变化。
投资活动由REITs和上市基金驱动，2024年总额1.213亿美元，主要来自私募投资者。2025年上半年两笔超千万交易，主要物业仍在市场上，预计年度总额创新高。投资者情绪因经济走强和货币政策宽松提振，现金利率降至3.60%，2026年年中预计维持在2.85%。
阿德莱德边缘区上半年净吸纳2,583平方米，总空置率8.6%，低于全国其他边缘区。一线库存无空置，次级空置率11.6%。投资活动活跃，6-8月6栋办公楼交易超500万美元。边缘区首期毛租金520美元/平方米，比CBD低27.5%，激励措施27.0%。
