城市吸引力与办公市场分析
城市概况
- 波兰城市 Łódź 的关键数据：人口 645,693（2024年12月31日），失业率 4.8%（2025年5月），城市面积 293.25 平方公里，GDP 增长 4.7%，平均工资（税前）PLN 8,125.77（2025年5月），人均 GDP PLN 70,846。
- 城市排名：在 Gazeta Prawna 的“最佳市长”类别中排名第一，在 Europolis 绿色城市排名中排名第三，在 fDi Intelligence 2024 年“欧洲未来城市和地区”排名中，在“商业友好性”和“人力资本与生活方式”类别中分别排名第二和第七。
- 基础设施与生活品质：自行车道 230.3 公里，绿地 51.51 平方公里，机场年旅客量 86,720（2025年第一季度），BSS 行业中心 35,000 个，大学数量超过 70,000 名学生。
- 投资支持：Łódź 市议会提供投资激励、市场支持、个性化投资区域推荐、招聘活动支持等。
办公市场分析
- 供应：截至 2025 年 6 月 30 日，Łódź 的办公库存为 643,000 平方米，约占波兰全国资源的 5%。大部分办公建筑集中在市中心和 Widzew 区。2025 年上半年无新现代化办公楼交付，仅有一个项目（Fuzja I01，9,000 平方米）在建，预计 2025 年底完工。
- 需求：2025 年上半年租赁需求为 10,000 平方米，为该市场历史最弱表现之一，占波兰区域城市总租赁量的 3%。新租赁协议占租赁活动 50%，重新谈判占 37%，扩张占 13%，扩张比例在波兰所有办公市场中最高。
- 空置率：2025 年第二季度空置率下降 0.7 个百分点至 21.6%，仍高于波兰全国平均 14.2% 和区域城市平均 17.5%。
- 租金：2025 年 6 月底租金稳定在 EUR 9.00 至 15.00/平方米/月，服务费稳定在 PLN 16.00 至 29.00/平方米/月。
人力资源趋势
- 透明度与挑战：2025 年 12 月起，欧盟指令要求波兰公司在招聘广告中披露薪资或薪资范围，报告性别薪酬差距，并确保员工有权获取可比职位的薪资信息。然而，波兰的实施方案存在解释空白和执行模糊，部分公司可能选择风险罚款而非投资合规系统。
- 期望与挑战：根据 Michael Page 2025 年人才趋势报告，候选人重视清晰的薪酬政策、灵活性和与组织价值观的一致性。年轻一代将薪酬透明视为常态，而性别薪酬差距和不平等的晋升机会仍是主要问题。
- 行业案例：房地产行业女性代理占比 53%，薪酬公平性较高，但整体劳动力市场仍面临性别差距和老龄化挑战。
- 人口下降：预计 2035 年波兰劳动力将减少 210 万人（12%），吸引新人才和激活女性劳动力成为关键。
结论
Łódź 作为波兰第七大办公市场，需求疲软但空置率下降，未来供应有限可能支撑市场。人力资源市场面临透明度挑战和人口下降压力，需通过现代雇主品牌和招聘策略应对。
