2024-2025年住房租赁行业发展报告：大租赁时代来临：从基本刚需到品质升级
中国住房租赁市场特征
- 供给情况：中国住房租赁市场经历了两轮供给凸起，形成了个人租赁和机构租赁并存的独特供给体系。保租房供应快速增加，个人业主“售转租”和“同时租售”房源增长迅速。租赁房源中老旧小区占比高，尤其是一线城市。
- 市场行情：租金水平波动下行，租客议价能力增强，家庭型租客显著增加，大户型租赁需求增强。
人口新形势下的租赁需求
- 租客群体：新市民、青年人为主，占比超过70%，中年和老年租房群体约6000万人。
- 租住需求特征：租客最关注地段交通、房屋设备设施和租后服务，对租住品质的需求越来越强，分散式机构化房源获得更多租客青睐。
住房租赁市场的发展新阶段
- 大租赁市场：个人租赁和机构租赁客户分层选择，机构租赁租客对品质居住要求更高，业主选择房源托管服务更倾向于节省时间。
- 机构化模式：轻资产托管模式成为市场主流，重资产自持模式占比增加。中资产包租模式逐渐退出历史舞台。
- 轻资产托管模式：从“零和”向“正和”转变，机构向服务和效率要红利，为租赁双方提供更多品质化租赁服务。
- 重资产自持模式：“投融建管退”需要专业运营商促进资产增值，REITs发行、收并购成为两种有效退出渠道。
中国住房租赁政策体系
- 国家层面租赁立法：《住房租赁条例》正式发布，为行业规范化、高质量发展营造了基础性法律环境。
- 地方监管体系：租赁专门立法城市范围扩大，企业主体信用评级定期披露，住房租赁从业人员职业化纳入日程，城市层面资金监管逐渐落到实处，安全管理各类文件出台。
- 保租房建设运营：以旧换新、存量房收购政策取得显著进展，保租房管理基础配套政策日趋完善。
- 租赁住房REITs：常态化发行，底层资产类型丰富，保租房REITs发行总规模已达95.5亿元。
- 公积金租房支持：提高提取额度、按月划转、优化租购衔接、直付房租、与租赁机构合作“免押金”、简化申请材料等方式提高新市民、青年人的租金支付能力。
国外住房租赁市场镜鉴
- 机构化模式：托管/资管模式成为主流，美国和英国均有超过一半的业主使用托管/资管服务。
- 机构化服务模式：业客两端服务收费透明化，美国主要收取佣金和委托管理费，英国主要收取佣金、收租服务费或委托管理费。
- 模式比较：英美住房租赁整体托管费用超过15%，国内整体托管费率相比于美国和英国较低。
我国住房租赁市场未来发展趋势
- 品质租住需求升级：住房品质化、服务品质化、装修配置品质化，租客对居住安全与舒适度的基本追求。
- 租赁机构回归价值中枢：核心能力回归“人和管理”，轻资产托管模式成为经营模式的主流方向。
- 科技渗透提升行业效率：信息化和智能化技术降低成本、提高效率，推动整个租赁市场向更稳健、更高质量的方向发展。
- 机构评价体系逐渐完善：更多关于住房租赁机构评价体系将不断形成，提高住房租赁行业服务标准。
- 产品和服务标准优化：平台化租赁企业崛起，服务标准贯穿租房流程的各个环节。
- 租房服务体系保险化：将保险机制引入租房服务中，为租客和房东提供额外的安全保障和经济保障。
