热销项目|6月新规项目和高改盘集中入市支撑去化率攀升

6月30城平均开盘去化率为41%，环比上升3个百分点，同比上升11个百分点，与2023年高峰基本持平，市场延续稳中向好。热销项目共性特征及市场趋势分析如下：

一、市场整体表现
30城去化率同环比均呈现涨多跌少，典型城市可分为三类：

• 热点城市（北京、上海、深圳、成都、杭州等）：去化率同环比齐增，热度延续；
• 弱复苏城市（武汉、南京等）：市场延续止跌企稳；
• 弱二三线城市（宁波、嘉兴、常州等）：去化率不足2成，市场仍低迷。

二、热销项目特征

1. 新规项目/四代宅领涨：

   • 穗渝等多地新规项目入市去化优于传统项目，广州新规项目整体去化率比旧规项目高30个百分点，越秀云萃首开去化率达87%；
   • 重庆四代宅去化率普遍超75%，龙湖御湖境加赠后实得价仅16555元/平方米，突出性价比。

2. 核心区高改盘热销：

   • 上海、成都、南京核心区高改盘推盘频次增加，上海壹号院124套当天罄，均价达18.9万元/平方米；
   • 成都麓湖生态城以13.78亿元位列销售榜首，南京招商金陵序开盘去化率达50%。

3. 学区房热度不减：

   • 长沙TOP10项目中6席为学区盘，绿城锦海棠等集中在市政府板块；
   • 西安华润置地港宸润府、中国铁建西派澜廷等强教育属性项目销量领先。

三、政策与营销策略影响

• 政府助力去库存：苏州政策性回购带动网签量回升，郑州房票驱动项目占比1/4，招商时代等单月销量超40套；
• “以价换量”策略：北京龙湖观萃降价5000元/平方米+佣金激励，销量冲高；福州中海晋安湖叁号院降价1500元/平方米，认购量上涨。

四、7月市场预判

• 新房成交绝对量延续低位波动，同比降幅可能收窄，弱复苏态势延续；
• 核心一二线城市热度不减，新规住宅/四代宅集中入市支撑高位去化；
• 四五线城市成交规模筑底，市场回暖需核心城市传导；
• 单城市区域/项目间分化加剧，核心区优质项目仍保持高热，外围项目去化承压。