2025年二季度房地产行业研究：二季度市场量稳价跌，政策转向巩固稳定

2025年二季度，房地产行业政策聚焦“巩固稳定态势”，供需两端持续宽松利好。房地产开发投资环比增长，一线城市新房供应结构性上涨，市场销售呈现止跌回稳迹象，但二手房价格持续下跌，“以价换量”行情仍主导；融资端修复效果有限，但信用利差环比有所下降。

行业供给能力分析

• 房地产开发投资环比增长，新开工面积同比下降，竣工面积降幅收窄，竣工端修复动能增强。
• 住宅投资占比最高，商品住宅施工面积占比达70%。一线城市新房供应同比、环比均增长，结构性上涨。

行业需求匹配能力分析

• 全国商品房销售金额和面积同比下降，但降幅收窄，环比增长，市场止跌回稳。
• 需求端集中在商品住宅，刚性和改善性需求释放，一线城市成交面积增幅明显。
• 供需平衡逐步修复，预计后续市场将持续改善，但长期恢复基础尚不稳固。

行业的产业链地位分析

• 房地产行业处于产业链核心，对上下游具有强大拉动效应。对上游土地供应议价能力较弱，对建材原料供应商议价能力强；中游建筑行业竞争激烈，开发商议价能力强；下游房价受供需影响分化。
• 二季度百城新建住宅价格微涨，二手房价格持续下跌，“以价换量”行情主导。

行业创新能力分析

• 政策基调转向“巩固稳定态势”，强调构建房地产发展新模式，优化供给、激活需求。
• 需求端政策降低成本刺激需求，供给端金融支持“去库存”、“提品质”。
• “好房子”建设持续推进，各地因城施策提供人才补贴、城市更新等支持。

行业信用评级情况分析

• 信用利差环比下降，但增信方式作用有限。房地产行业债券发行规模、主体数量同比下降，融资端修复有限。
• 违约问题得到控制，未按时兑付债券数量和规模同比大幅下降。
• 未来1年内到期债务规模较大，偿债压力和债务置换需求高。

周期发展展望

• 房地产市场下行周期已进入第四年，2025年以来呈现止跌回稳迹象，但二手房价格仍下跌。
• 政策基调转向“巩固稳定”，止跌回稳政策出台频率下降。
• 融资端改善有限，信用风险蔓延得到控制，但短期内偿债压力较大。
• 行业处于深度调整向弱复苏过渡的筑底周期，长期发展依赖新模式转型。