房地产行业专题研究：春节二手房量价稳定，政策有望进一步提振市场

融资端:房企白名单有望改善企业融资僵局 根据住建部2月6日发布的信息，截至1月底，170个城市提出了第一批房地产项目“白名单”推送至商业银行，共涉及房地产项目3218个。经过审查，商业银行已向27个城市83个项目发放贷款178.6亿元，多家房企的多个项目入围白名单，有望缓解房企的融资压力，保障项目的平稳运行。 政策端：放宽限购条件、实施“带押过户”促进二手房市场活跃性多地推出政策活跃二手房市场，北京、上海、深圳和广州四大一线城市均松绑住房限购政策，引领楼市向好预期改善；云南、湖北、内蒙古和黑龙江等地区实施二手房“带押过户”政策，提升二手房交易活跃性；重庆和福建福州闽清县推出了促进春节期间房产交易的补贴和激励方案。 一手房：春节期间一手房市场平淡 根据克而瑞发布的商品房新增供应数据，春节两周新建商品房新增供应396.44万平方米，同比下降11%，较2022年同期下降了53%。根据中指研究院发布的成交数据，春节假期25个代表城市新建商品住宅成交面积为21.70万平方米，同比下降27%，一手房市场供需两端表现均较为平淡。 二手房：春节假期二手房楼市活跃度较高，交易量较2023年回升 根据贝壳研究院监测数据显示，2024年春节假期一线/二线/三线城市日均看房量同比分别为90%/140%/180%；二手房交易量回暖，同比增加超70%。 一线/二线/三线城市二手房交易量同比分别为-3%/98%/65%。从城市来看，一线城市中，北京的看房及交易量较去年略有下降，深圳交易量较去年翻倍；十余个二三线城市交易量相较去年翻倍。 房价：二手房价走势稳定，一线城市二手房价略有下行压力 根据房天下公布的全国70城市二手房均价数据，2024年2月二手房均价为15,261元/平方米，同比下降4.54%，环比下降0.61%。其中一线/二线/三四线城市房价同比分别为-2.12%/-6.40%/-6.97%，环比分别为-0.64%/-0.63%/-0.52%。一线城市房价略有下行压力，在限购条件放宽等政策的推动下，一线城市二手房市场有望得到进一步的改善。 二级市场：春节期间港股房企表现优异，多家企业涨幅超过5% 2月16日恒生综合行业指数—地产建筑业（HSCIPC.HI）收盘1460.30，与2月8日收盘1428.21相比上涨2.25%。2月9日-2月16日，港股关注的7家企业全部股价上涨，大悦城地产涨幅最大为12.73%；除此之外，龙湖地产、绿地香港、越秀地产和中国海外发展涨幅均超过5%；保利置业涨幅最小为1.45%。 投资建议 2024年以来，中央和地方出台多项政策促进房地产健康稳定发展，为二手房市场注入了更多的消费活力，提供了更灵活的交易空间。春节期间内地二手房市场交易量价较为稳定，成交面积总体回暖，一线城市房价比较平稳，随着因城施策的房地产政策不断完善和落地，二手房市场情绪有望进一步回暖，交易活跃性有望进一步提振。建议关注资金实力更强、土储优质的国央企；随着二手房市场有效改善，关注二手房交易龙头企业。 风险提示：行业修复不及预期；政策提振不及预期；信用风险加剧。 1.开年政策密集落地，助力楼市稳定发展 1.1房企白名单有望改善企业融资僵局 纾难解困，房企白名单有望改善企业融资僵局。根据住建部2月6日发布的信息，截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。 多家房企的多个项目入围白名单，有望缓解房企的融资压力，促进房地产市场平稳健康发展。 图表1：各省市房企白名单实施情况 1.2多地区实施“带押过户”等政策活跃二手房市场 多地区放宽限购条件、实施“带押过户”政策促进二手房市场活跃性。北京、上海、深圳和广州四大一线城市均松绑住房限购政策，引领楼市向好预期改善。云南、湖北、内蒙古和黑龙江等地区实施二手房“带押过户”政策，降低二手房出售限制，激发二手房市场的交易活跃度。重庆和福建福州闽清县推出了促进春节期间房产交易的补贴和激励方案，在2024年春节假期前后对居民新购商品房和存量住房实施现金购房补贴。 图表2：2024年1月至今二手房相关政策要闻 2.一手房市场平淡，二手房交易量春节期间同比回升 2.1新建商品房市场表现较为平淡 春节期间商品房成交面积同比回落。根据30大中城市的商品房成交数据，2024年春节一个月期间（1月17日-2月16日）商品房成交总面积为594.26万平方米，与2023年同期相比下降43.99%；商品房成交套数为54,968套，与2023年同期相比下降41.51%。其中一线/二线/三四线城市二手房成交面积与2023年同期相比均有所下滑，同比分别为-40.77%/-47.18%/-38.73%。一线/二线/三四线城市成交套数与2023年同期相比均有所下滑，同比分别为-40.81%/-44.71%/-35.22%。 图表3：商品房成交面积 图表4：商品房成交套数 春节假期新建商品房市场总体平淡。受到楼市整体情绪的影响，春节假期房企的推盘量保守。根据克而瑞追踪的2月8日-2月15日的新增供应数据，春节两周商品房新增供应396.44万平方米，同比下降11%，较2022年同期下降了53%。其中一线/二线/三四线城市二手房成交面积同比分别为73%/-50%/5%，一线城市供应回暖。基于中指研究院发布的成交数据来看，2月10日-2月17日25个代表城市新建商品住宅成交面积为21.70万平方米，同比下降27%。其中一线/二线/三四线城市商品房成交面积同比分别为108%/-46%/-29%。 图表5：春节假期商品住宅新增供应面积 图表6：春节假期新建商品住宅成交面积 2.2二手房市场回暖 春节期间二手房交易活跃度回暖，交易量同比增加超七成。根据贝壳研究院监测数据显示，2024年春节假期共有8天，按日均统计，一线/二线/三线城市看房量同比分别为90%/180%/140%，一线城市看房量略低于2021年，远高于2022和2023年，二三线城市看房量高于过去三年。同时2024年春节假期二手房交易量回暖，同比增加超70%。一线/二线/三线城市二手房交易量同比分别为-3%/98%/65%。从城市来看，一线城市中，北京的看房及交易量较去年略有下降，深圳交易量较去年翻倍； 十余个二三线城市交易量相较去年翻倍。 图表7：春节假期重点城市日均看房量（次） 图表8：春节假期二手房日均交易量（套） 春节期间二三四线城市二手房交易活跃。跟踪13座城市房管局发布的二手房成交数据，2024年春节一个月期间（1月17日-2月16日）13城二手房成交总面积为454.33万平方米，与2023年同期相比增长14.54%；二手房成交42,790套，与2023年同期相比增长6.67%。其中一线/二线/三四线城市二手房成交面积与2023年同期相比均有所上涨，同比分别为1.37%/18.91%/27.54%。一线/二线/三四线城市二手房成交套数与2023年同期相比均有所上涨，同比分别为1.80%/7.77%/23.27%。基于成交面积和成交套数数据，一线城市成交户均面积下降，二三四线城市户均面积上升。 图表9：二手房成交面积 图表10：二手房成交套数 2024年2月二手房均价有所下滑，一线城市房价较为坚挺。根据房天下公布的全国70城市二手房均价数据，2024年2月二手房均价为15,261元/平方米，同比下降4.54%，环比下降0.61%。其中一线/二线/三四线城市房价同比分别为-2.12%/-6.40%/-6.97%，环比分别为-0.64%/-0.63%/-0.52%。一线城市房价降幅较小，在限购条件放宽等政策的推动下，一线城市二手房市场有望得到进一步的改善。 图表11：二手房成交价格及同比 图表12：二手房成交价格及环比 3.春节期间房地产市场表现及投资建议 3.1春节期间港股房企表现优异，多家企业涨幅超过5% 春节期间港股房企表现较好，大悦城地产涨幅超过10%。2月16日恒生综合行业指数—地产建筑业（HSCIPC.HI）收盘1460.30，与2月8日收盘1428.21相比上涨2.25%。2月9日-2月16日，港股关注的7家企业全部股价上涨，大悦城地产涨幅最大为12.73%；除此之外，龙湖地产、绿地香港、越秀地产和中国海外发展涨幅均超过5%；保利置业涨幅最小为1.45%。 图表13：恒生综合行业指数—地产建筑业（HSCIPC.HI） 图表14：港股重点关注房企表现 3.2投资建议：建议关注二手房交易龙头企业 2024年以来，中央和地方出台多项政策促进房地产健康稳定发展，为二手房市场注入了更多的消费活力，提供了更灵活的交易空间。春节期间内地二手房市场交易量价较为稳定，成交面积总体回暖，一线城市房价比较平稳，随着因城施策的房地产政策不断完善和落地，二手房市场情绪有望进一步回暖，交易活跃性有望进一步提振。 建议关注资金实力更强、土储优质的国央企；随着二手房市场有效改善，建议关注二手房交易龙头企业。 4.风险提示 行业修复不及预期：房地产市场的恢复和修复受多方面因素影响，包括宏观经济、政策调控和市场信心等。如果这些因素发展不如预期，房地产行业的修复可能较为缓慢，开发商面临销售不畅、库存积压等问题。 政策提振不及预期：尽管政府出台了一系列支持性政策以促进房地产市场的稳定与发展，但实际政策的执行和效果可能受到地方层面执行的差异、政策配套的完备性等多方面因素的制约。 信用风险加剧：基于经济预期、政策调整、投资者过度杠杆等原因，可能导致借款人违约率上升，进而影响银行和金融机构的资产质量，增加信用风险。