核心观点与关键数据
市场规模与表现
- 仓储板块市场规模近260亿，已上市13个项目。
- 二季度平均租金环比下降3%，同比下跌11%，但产权类项目出租率同环比回升超6%。
- 全国非保物流地产市场存量约1.72亿平方米，环比上升近2%，占比近18%。
区域市场分析
- 高标仓市场存量排名前三的城市：江苏、广东、浙江；第二梯队为上海、天津、湖北、四川等。
- 重点城市租金表现：上海、东莞、广州、北京等平均租金高于30元/平方米；苏州、上海、天津、嘉兴空置率较高。
- 华南市场：存量约1800多万平，控制率健康，租金降幅较小，但未来供应预计在1300万平，广州和佛山供应量较大。
- 华东市场：租金和空置率环比下降，经济韧性明显，下半年将面临供应高峰，上海和苏州供应量降低。
- 华北市场：京津冀地区新入市仓储面积约25万平，租金持续下行，北京非宝类存量近320万平，空置率上升。
- 天津市场：平均租金接近14元，供应主要集中在冀州、武清和津南，去化速度较快。
- 廊坊市场：存量为450多万平，控制率持续下行至22%，去化速度较快，租金已筑底并在个别区域有所回升。
- 长江中游城市群：租金降幅收窄，市场趋于稳定，武汉控制率降至10%以内，有效租金约16元。
- 成渝城市群：控制率持续下行，成都和重庆控制率均在10%以内，租金企稳在18元左右。
- 西安市场：存量约340万平，控制率不足6%，有效租金20-23元，电商及三方物流需求活跃。
需求与供应趋势
- 需求主导：电商、三方物流和快递快运行业为主，618期间平台企业租赁临时仓库近百万平。
- 供应情况：未来供应高峰已过，2025年下半年和2026年供应量分别为1100万和1000万平，主要集中在广东、北京、上海和廊坊。
- 冷库市场：分布与人口分布线一致，东部地区供过于求，政策鼓励但实际收益和出租率下行。
研究结论
- 市场整体呈现复杂多变态势，建议密切关注需求变化，灵活调整策略。
- 部分子市场（如华南）短期租金和出租率可能下降，但整体韧性较好。
- 高标仓市场逐渐调整至稳定状态，非标仓库可能被淘汰，促进高标仓行业健康发展。
- 不同城市间出租率和租金改善节奏各异，部分高控制率区域可能还需1-2年时间承压。
