房地产行业报告：总量过剩与结构性短缺 重点仍在存量提质增效

房地产行业报告⚫投资要点⚫行业基本面跟踪化周期为12.13个月。价指数为153.7，环比-0.07%。⚫行情回顾：理指数跑输恒生综合指数3.7pct。⚫风险提示：绪极端避险。 市场有风险，投资需谨慎行业投资评级强于大市|维持行业基本情况收盘点位52周最高52周最低行业相对指数表现资料来源：聚源，中邮证券研究所研究所分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com近期研究报告《政策预期刺激板块大涨重点关注中国金茂》-2025.07.14-10%-4%2%8%14%20%26%32%38%44%50%2024-072024-102024-12 2025-022025-05房地产 2080.02656.471627.842025-07沪深300 目录1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 请务必阅读正文之后的免责条款部分2 图表目录图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 请务必阅读正文之后的免责条款部分3 请务必阅读正文之后的免责条款部分1行业基本面跟踪1.1新房成交及库存上周30大中城市新房成交面积为120.98万方，本年累计新房成交面积为5048.58万方，累计同比-3.4%。30大中城市近四周平均成交面积为189.94万方，同比-16.9%，环比-10.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为55.04万方，同比-16.9%，环比-5.2%，二线城市近四周平均成交面积为96.2万方，同比-12.3%，环比-13.5%，三线城市近四周平均成交面积为38.7万方，同比-26.5%，环比-9.6%。图表1：30大中城市新房成交面积及同比资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比图表3：二线城市新房成交面积及同比资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%7/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/2530城成交面积MA4（万方）同比19年（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%7/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/2512/22/24二线城市成交面积MA4（万方）同比19年（%） 图表2：一线城市新房成交面积及同比资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。图表4：三线城市新房成交面积及同比资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比100120102030405060708090 412/22/24-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0204060807/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/2512/22/2412/8/2411/24/2411/10/2410/27/2410/13/249/29/249/15/249/1/248/18/248/4/247/21/24一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%07/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/2512/22/2412/8/2411/24/2411/10/2410/27/2410/13/249/29/249/15/249/1/248/18/248/4/247/21/24三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%） 05010015020025030012/8/2411/24/2411/10/2410/27/2410/13/249/29/249/15/249/1/248/18/248/4/247/21/24二线城市成交面积（万方）同比去年（%）累计同比（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分5上周14城商品住宅可售面积为7993.58万方，同比-9.94%，环比+0.07%，14城去化周期为17.24个月，其中一线城市去化周期为12.13个月。图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期资料来源：Wind，中邮证券研究所注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。1.2二手房成交及挂牌上周20城二手房成交面积为201.99万方，本年累计二手房成交面积为6395.76万方，累计同比+18%。20城近四周平均成交面积为209.68万方，同比-8.8%，环比-3.5%。图表6：重点城市二手房成交面积及同比资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。10111213141516171819202114城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-50%0%50%100%150%200%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%） 050100150200250300350400 请务必阅读正文之后的免责条款部分6截至2025/7/7全国城市二手房出售挂牌量指数为13.55，环比-3%，挂牌价指数为153.7，环比-0.07%。图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数资料来源：Wind，中邮证券研究所资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数资料来源：Wind，中邮证券研究所资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为1001.3土地市场成交上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为63宗，成交住宅类土地数量为16宗，新增供应商服类土地数量为40宗，成交商服类土地数量为32宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.79，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.8。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7059.75元/平方米，溢价率为14.19%，环比+6.13pct，成交商服类土地楼面均价为1438.5元/平方米，溢价率为3.03%，环比-0.5pct。5/12/246/11/247/11/248/10/249/9/2410/9/2411/8/2412/8/241/7/252/6/253/8/254/7/255/7/256/6/257/6/25一线城市二线城市四线城市1001201401601802002202407/17/238/16/239/15/2310/15/2311/