核心观点
- 对 Mall REITs 的评级维持为“持股观望”，主要原因是当前特朗普政府贸易政策的不确定性，导致难以对 Mall REITs 的估值进行多倍扩张的预期。
- 对 2Q25 的盈利预测持谨慎态度，担心关键运营指标（如租户销售额）的恶化，以及 Torrid 公司破产带来的租户信用风险增加。
- 预计 2H25 至 2026 年，Mall REITs 的盈利前景将恶化，表现为空置率上升、租户补贴收入下降和过道租金下降。
关键数据
- 美国对主要贸易伙伴的关税谈判截止日期再次推迟至 8 月 1 日。
- 特朗普总统提出的相互关税税率将对贸易产生极其严厉的影响。
- 1Q25 的坏账拨备得到有效控制，但 2Q25 可能会出现恶化。
- Mall REITs 的估值可能限制其上涨空间，当前估值倍数为 12.9 倍 P/FFO，而行业平均估值倍数为 12.2 倍。
研究结论
- 预计 Mall REITs 的 2025/2026 年 Real Estate FFO/sh 分别为 12.55 美元和 12.91 美元，但价格目标从 195 美元下调至 175 美元，主要原因是股票贝塔值上升。
- 预计 SPG 将不会提高其 2025 年 Real Estate FFO/sh 的盈利预测，维持在 12.40 美元至 12.65 美元的范围内。
- 预计 MAC 将在 2Q25 收到关于其“前进计划”进展的评论，包括租赁仪表板的租赁进度、出售 Lakewood Center 和剩余的过道/土地销售。
- 预计 SKT 将在 2Q25 收到关于其内部和外部增长前景面临的挑战的评论，以及关于收购环境的评论。
机遇
- 收购机会有所增加，SPG 和 MAC 在 2Q25 完成了几笔大型交易。
- SPG 和 SKT 拥有健康的资产负债表和充足的流动性，可以进行收购。
风险
- 消费者前景恶化、关税风险、零售投资表现不佳、美元走强和关键人物风险。
估值
- 价格目标是根据股息折现模型 (DDM) 生成的，该模型明确预测了未来三年的收益、股息和现金流。
- DDM 还对长期和终值增长做出了一些关键假设，并使用 CAPM 模型以 9.3% 的折现率对预期股息进行折现。
- 估值倍数 (P/FFO 和/或 P/AFFO) 以及净资产价值 (NAV) 分析作为辅助估值工具，用于评估 DDM 估值的合理性。
