房地产行业深度研究报告：异变——房价如何影响消费

2018年是房价与消费关系发生异变的转折点。2018年前，房价与消费呈正相关，且房价有一定领先性，但2018年后相关性大幅减弱。房价与消费的关系分为两个层面：1）房价和消费都受到产出Y的影响，讨论房价对消费是财富效应还是挤出效应；2）房价或地产本身是否具备移动需求曲线的能力，通过影响产出、收入，再影响消费。2018年前，房价向产出的传导较为顺畅，一方面来自于城市扩张周期下内生的新房需求；另一方面在于通过土地财政和土地金融，而非地产产业链，地产具有非常强的乘数效应。2018年后，这两个因素均大幅减弱。在控制房价对收入传导的影响后，房价呈现出对消费的挤出效应，表现为（房价同比-居民可支配收入同比）与居民消费倾向的变动负相关。2018年之前房价与消费的正相关主要因为房价对收入的带动作用足够大，而一旦土地财政和土地金融推动经济增长的效率降低，则房价的挤出效应开始显现。住宅开发公司的投资机会仍主要为两个方向：1）政策博弈；2）“壁龛市场”中有竞争优势的房企，建议关注绿城中国、华润置地。建议重点关注商业地产公司的机会，太古地产、华润万象生活，以及在中介业务中有明显护城河的贝壳-W。