物管行业规模增速放缓，第三方拓展解局
物管行业进入存量市场，管理规模增速放缓
- 2024年末，中国物管行业在管规模达314.1亿平，同比增长4%，2020-2024年复合增长率达4.9%。
- 百强物企在管面积增速连续三年回落，合管比降至1.27。
- 房屋开竣工面积分别同比下降23.0%和27.7%，导致物企合约面积增速放缓。
- 样本物企中，雅生活服务、世茂服务、金科服务在管面积同比下降，碧桂园服务在管面积突破10亿平。
- 关联方交付规模下降，新拓规模中第三方项目占比提升。
物企退出低毛利风险项目，聚焦存量住宅
- 住宅物业费相对房价涨幅不高，截至2024年3月为1.19元/平/月。
- 2024年百余个项目物业费下调，降幅在20%-35%之间。
- 物企退出存在交付风险和低质低效的项目，聚焦高能级城市的优质产业和客户，更加注重存量住宅拓展。
关联方交付普遍下降，三方及非住占比提升
- 百强物企第三方在管面积占比和非住业态占比均有所提升。
- 样头18家物企中，部分企业三方占比和非住业态占比有所下降。
收缴率续约率下降，应收账款回收周期拉长
- 2021年以来，百强物企物业费收缴率和项目续约率逐年下降。
- 多数样本物企2023-2024年贸易应收款同比增长，应收账款周转天数增长。
业绩表现整体稳健，增值业务结构调整优化
- 收入仍保持增长，但增速降至个位数。
- 毛利率和净利率均呈下降趋势。
- 样本物企中，11家2024年收入同比增长或减亏。
- 在手现金较充裕，派息比例维持高位。
- 基础物管收入保持增长，毛利率总体呈现下降趋势。
- 社区增值收入微降，业务结构优化调整。
- 受地产销售影响，非业主增值收入下降。
物管行业2025年发展机遇：三大方向助力板块价值重构
- 优质服务成为核心竞争力，中央政策引领下，服务品质更优质的企业市占率或将进一步提升。
- AI时代下物企管理效率的提升，科技工具的规模化应用正在重塑行业服务标准。
- 房屋养老金政策下，城市更新机遇，物企在老旧小区中低盈利现状或将得到改善。
政策端信号释放：REITs常态化发行提速，市场化趋势增强
- REITs资产范围不断拓宽，资产类别趋于全面，有利于REITs一级市场提质扩容。
- 新政取消分派率IRR的要求，增强其股性。
2025年REITs板块逻辑复盘：整体表现优于股债，结构性分化特征明显
- 中国公募REITs市场呈现显著的结构性分化，抗周期板块表现强劲而顺周期板块承压。
- 保障房REITs涨幅领跑板块，核心价值驱动超额收益。
- 消费REITs政策驱动与基本面分化并存。
投资建议
- 物管行业：推荐标的包括华润万象生活、绿城服务、招商积余、滨江服务、建发物业。
- REITs行业：重点板块需围绕“稳增长”与“新业态”两条主线，优先选择运营稳健、扩募能力强的标的。
风险提示
- 房地产销售复苏不及预期。
- 第三方拓展竞争加剧。
- 增值业务毛利率下行。
- 公募REITs价格变动及运营风险。
- 调控政策超预期变化。
- 各类别资金入市进度不及预期。
- 项目长期分派率不及预期。
