华联控股：2024年年度报告

华联控股股份有限公司 2024年年度报告 【2025年4月】 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人龚泽民先生、总经理张勇华先生及副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告除对事实陈述外，所有本公司对预测、目标、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且可能影响公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能与这些陈述出现较大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。 本报告分析、描述了公司目前及未来发展面临的行业风险、经营风险、产业转型风险及存在的问题与困难等，敬请投资者关注并查阅“管理层讨论与分析”章节中的相关部分内容，谨慎投资。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义............................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标........................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析....................................................................................................................................10第四节公司治理....................................................................................................................................................31第五节环境和社会责任........................................................................................................................................48第六节重要事项....................................................................................................................................................49第七节股份变动及股东情况................................................................................................................................57第八节优先股相关情况........................................................................................................................................64第九节债券相关情况............................................................................................................................................64第十节财务报告....................................................................................................................................................65 备查文件目录 公司备有完备、完整的下列文件供股东查阅： 一、载有法定代表人签署的年度报告全文及摘要； 三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本； 四、报告期内，在中国证监会指定报纸《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》、巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 根据国家统计局统计，2024年全国商品房销售金额9.68万亿元，同比下降16.98%；销售面积9.74亿平方米，同比下降12.80%；全国房地产开发投资10.03万亿元，同比下降10.6%；全国房屋新开工面积7.39亿平方米，同比下降22.54%。全年房地产主要经济指标出现了连续四年下滑。 2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效提振市场信心。四季度以来，市场成交回暖，全年商品房销售额降幅呈现逐月收窄态势，市场呈现止跌回稳。 从行业政策调控及运行情况来看，政策框架转向“稳市场、保交房、促消费”。2024年中央和地方累计出台房地产调控政策超700次，重点围绕降低购房成本、刺激需求释放和化解行业风险而展开。房企存量金融债务和经营性物业抵押贷款展期至2030年，有效缓解短期偿债压力。房地产项目白名单落地，重点支持保交楼项目，央国企通过稳健经营且具备融资优势，占据行业优势。 从市场销售情况来看，2024年房地产市场呈现“政策托底、区域分化、头部集中”特征。全年销售趋势下行，量价齐跌但降幅收窄；一二线城市领跑复苏，三四线城市去化压力突出；央国企头部企业耐性凸显，中小房企面临较大生存困境。 2024年房地产市场整体呈现“政策驱动修复、区域分化加剧、行业深度调整”的特征。尽管政策组合拳推动市场局部回暖，但房企债务风险、去化压力及居民购房信心不足等仍是推动行业“止跌回稳或回升”的主要挑战。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）公司主营业务、利润及其构成情况 公司主营业务涵盖了房地产开发和物业经营与服务管理两大核心板块，形成了多元化的盈利结构。 在房地产开发领域，公司的业务重点集中在深圳、杭州等经济活跃城市。我们通过公司本部及公司旗下主体——深圳华联置业、景恒泰公司、杭州华联置业、上海申冠置业等五家专业房地产开发机构，致力于打造高品质的住宅和商业项目，满足市场多样化的居住和商业需求。 与此同时，物业经营与服务管理业务则是公司的另一重要支柱，主要集中于深圳、杭州、上海等区域。深圳华联经营公司和华联物业集团作为专业运营实体，承担着统筹、运营和管理的职责，不仅涉及本公司物业资产的租赁业务，还包括为住宅地产项目和商业地产项目提供全面的物业服务。 在这一业务架构下，房地产开发为公司带来了稳定的销售收入和利润，而物业经营与服务管理则提供了持续的服务收入和增值空间，共同构成了公司均衡而稳健的盈利格局。 （二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下： 1.公司房地产开发项目情况 公司目前在售的地产项目主要包括深圳“华联城市商务中心”“华联城市全景”(尾盘)、杭州“钱塘公馆”“全景天地”；在建项目为深圳“御品峦山”（预计2025年销售）；筹建项目为深圳“华联南山A区”。 2.公司自持房产情况 公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计20.4530万平方米(含合并范围内的控股子公司)，同时还拥有住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。 发展战略和未来一年经营计划 请查阅本节“十一、公司未来发展的展望” 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用□不适用 截至2024年12月31日止，本公司为商品房承购人提供担保情况如下： *该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2024年12月31日止，尚未结清的担保金额2,499.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。 **该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2024年12月31日止，尚未结清的担保金额8,087.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用不适用 三、核心竞争力分析 1.城市更新领域的专业运营能力 公司近年来深耕城市更新项目，形成了一套从项目立项申报、专项规划报批到筹划建设的成熟运营模式。这一模式的有效性将有利于后续华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。同时，公司秉持差异化发展策略，专注于打造高品质、标杆性的建筑作品，这一理念已经得到了市场的广泛认可。例如，“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”称号，而“华联城市全景”和“华联城市商务中心”项目均获得了“国家优质工程奖”，这些荣誉不仅提升了公司的品牌形象，也证明了公司在工程质量上的卓越追求。 2.土地资源与成本控制优势 公司拥有的存量土地资源获取时间较早，且城市更新项目的用地多来源于公司存续的工业土地或以低成本获取，这使得公司在土地成本控制、单个项目的毛利率和净利率等方面拥有明显的比较优势。同时，公司的地产业务主要集中在一线和二线城市，产品楼面成本低，减值压力小，具备较强的市场抗风险能力。 3.稳定的物业经营与服务管理收入 公司的物业经营与服务管理业