公司年报点评：开发深耕优势区域，融资优化模式转型

2025-04-18 涂力磊,谢皓宇,陈昭颖国泰海通证券 M.凯

核心观点：万科A开发业务持续下行，业绩亏损，但经营性现金流为正，新融资模式转型，销售保持市占，深耕优势区域，多元业务有序发展。
关键数据：
- 2024年公司实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；实现净亏损487.0亿元，同比下降338.1%。
- 房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为9.5%，较2023年下降5.9个百分点；营业利润率为3.5%，较2023年下降7.6个百分点。
- 经营性现金净流入38.0亿元，连续16年为正。
- 截至2024年底，公司有息负债合计3612.8亿元，占总资产的比例为28.1%。
- 2024年公司实现销售面积1810.7万平，销售金额2460.2亿元，同比分别下降26.6%和34.6%。
- 万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9%。
- 万纬物流2024年实现营业收入39.7亿元。
- 泊寓2024年实现营业收入37.02亿元，同比增长7%。
- 公司商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，同比下降2.5%。
研究结论：预计公司2025年和2026年每股净资产在15.61和15.76元，考虑公司龙头地位，给予估值适度溢价，按照2025年0.7XPB水平，对应合理价值为10.93元，维持“增持”评级。