财报点评：区域龙头国企深耕发力，业绩稳健增长财务优化

营收稳健增长，利润率止跌回升：2021年，公司实现营业收入512.4亿元，同比增长0.5%；归母净利润31.9亿元，同比增长10.1%；归母净利率较上年提升0.5个百分点至6.2%，主要由于（1）盈利水平有所改善，营收占比95%的房地产开发业务毛利率较上年提升0.4个百分点至25.6%；（2）投资收益增加、少数股东损益占比降低，归母净利润占比较上年提升4.7个百分点至68%。公司已售未结资源充足，截至2021年末，公司合同负债为633亿元，奠定未来营收基础。 销售平稳土储充足，战略深耕核心区域：2021年，公司实现销售面积469万㎡，同比下降7.0%；销售金额1219亿元，同比增长1.2%，主要受益于销售均价同比增长8.7%至26000元/㎡。公司立足珠海、面向全国，深耕粤港澳、长三角、京津冀及长江经济带等核心区域，项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主。2021年，公司华东大区、珠海大区、华南大区、北京大区、北方区域的销售额占比分别为45%、26%、19%、6%、4%。截至2021年末，公司拥有土地储备计容建面544万㎡，在建面积1542万㎡。 公司成功迈入“绿档”，财务表现明显优化：截至2021年末，公司净负债率为91%，较上年下降91个百分点，很大程度上得益于由珠海国资委控股的大股东对并表子公司增资，助力公司净资产同比增长51%；公司剔除预收的资产负债率为67%，较上年下降9个百分点；公司现金短债比为1.8，三道红线均达标。公司债务结构更为健康，截至2021年末，有息负债总额同比降低10%，其中短期债务同比降低40%，短期债务占比为20%，较上年下降8.7个百分点。公司融资成本持续下降，2021年，公司整体平均融资成本为5.8%，较上年下降0.37个百分点。 投资建议：公司作为区域龙头国企，立足珠海、面向全国，业绩稳健增长、财务不断优化。预计公司2022年、2023年归母净利分别为34.0亿元、36.2亿元，对应最新股本的EPS分别为1.60、1.71元，对应最新股价的PE分别为5.1、4.8倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。 盈利预测和财务指标 营收稳健增长，利润率止跌回升。2021年，公司实现营业收入512.4亿元，同比增长0.5%；归母净利润31.9亿元，同比增长10.1%；归母净利率较上年提升0.5个百分点至6.2%，主要由于（1）盈利水平有所改善，营收占比95%的房地产开发业务毛利率较上年提升0.4个百分点至25.6%；（2）投资收益增加、少数股东损益占比降低，归母净利润占比较上年提升4.7个百分点至68%。公司已售未结资源充足，截至2021年末，公司合同负债为633亿元，奠定未来营收基础。 图1：公司营业收入及同比 图2：公司归母净利及同比 图3：公司归母净利率及房地产开发毛利率 图4：公司归母净利润占比 销售平稳土储充足，战略深耕核心区域。2021年，公司实现销售面积469万㎡，同比下降7.0%；销售金额1219亿元，同比增长1.2%，主要受益于销售均价同比增长8.7%至26000元/㎡。公司立足珠海、面向全国，深耕粤港澳、长三角、京津冀及长江经济带等核心区域，项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主。 2021年，公司在华东大区、珠海大区、华南大区、北京大区、北方区域的销售额占比分别为45%、26%、19%、6%、4%。截至2021年末，公司拥有土地储备计容建面544万㎡，在建面积1542万㎡。 图5：公司销售金额及同比 图6：公司销售面积及同比 图7：公司销售均价及同比 图8：公司各区域销售面积占比，2021 公司成功迈入“绿档”，财务表现明显优化：截至2021年末，公司净负债率为91%，较上年下降91个百分点，很大程度上得益于由珠海国资委控股的大股东对并表子公司增资，助力公司净资产同比增长51%；公司剔除预收的资产负债率为67%，较上年下降9个百分点；公司现金短债比为1.8，三道红线均达标。公司债务结构更为健康，截至2021年末，有息负债总额同比降低10%，其中短期债务同比降低40%，短期债务占比为20%，较上年下降8.7个百分点。公司融资成本持续下降，2021年，公司整体平均融资成本为5.8%，较上年下降0.37个百分点。 图9：公司净负债率 图10：公司剔除预收的资产负债率 图11：公司现金短债比 图12：公司融资成本 投资建议：公司作为区域龙头国企，立足珠海、面向全国，业绩稳健增长、财务不断优化。预计公司2022年、2023年归母净利分别为34.0亿元、36.2亿元，对应最新股本的EPS分别为1.60、1.71元，对应最新股价的PE分别为5.1、4.8倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 现金流量表（百万元） 免责声明