房地产行业研究：地产刺激政策必要性提升，三月开盘去化率上涨

关键数据

• 土地成交：本周（4.5-4.11）全国300城宅地成交建面276万㎡，环比下降51%，同比下降43%，平均溢价率11%。年初至今，全国300城累计宅地成交建面9554万㎡，累计同比增加1%。
• 新房成交：本周（4.5-4.11）47个城市商品房成交合计283万平米，环比下降35%，同比下降6%。一线城市、二线城市和三四线城市成交量均出现下滑。
• 二手房成交：本周（4.5-4.11）22个城市二手房成交合计272万平米，环比增长9%，同比增长23%。
• 库存与去化周期：本周10城商品房库存（可售面积）为1.02亿平米，环比增长0.1%，同比下降9.1%。去化周期为25.1月，较上周增加0.8个月，较去年同比减少5.9个月。

核心观点

• 关税冲击提升地产刺激必要性：中美相互加征关税税率已提高至125%，未来出口面临较大下行压力，刺激内需的必要性显著提升，地产作为内需的重要抓手或将成为主要刺激方向。
• 政策刺激有望落地：4月底政治局会议是政策加码的重要时间点，城中村改造/收储仍是地产政策主线。近期多个城市也开展了地产相关政策的研究和储备工作。
• 改善型需求主导市场：3月29个典型城市项目平均去化率高达45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts。核心区域改善盘集中入市支撑了短期市场热度，反映了当前改善型需求仍然是主导市场的主要因素。
• 产品力强势房企有望受益：对于改善型客户而言，类似高得房率、核心片区纯低密住宅、强化社区内部景观等因素均是其关注的要点。未来产品力强势的房企有望在地产复苏进程中表现优异。

投资建议

• 推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及各自对应的物业管理公司。
• 推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳。
• 推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。
• 建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳。
• 三四线城市恢复力度弱。
• 房企出现债务违约。