房地产行业行业周报：24年行业整体亏损，进入结算压力期

行业研究|行业周报 看好（维持） 24年行业整体亏损，进入结算压力期 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2025年04月01日 核心观点 第13周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-1.7%。沪深300指数报收3915.17，周度涨幅为0.0%；创业板指数报收2128.21，周度涨幅-1.1%；房地产指数（申万）报收2254.38，周度涨幅为 -1.7%。 地方性政策方面。宁波允许符合条件的缴存人提取公积金支付二手住房首付款；深圳发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》的通知；青岛发布公积金新政策，加大多子女家庭购房支持；安徽全面取消住房限制性措施推行“房票”货币化 安置；呼和浩特市优化住房公积金贷款提前部分还款条件，取消部分还本次数限制；湖南优化现房销售试点，大力推行住房公积金“既提又贷”政策。 第13周新房销量较第12周增加，二手房销售量较第12周增加。第13周44大城 市新房销售为2.7万套，较第12周增加26.6%；21大城市二手房销售2.3万套，较 第12周增加4.1%。库存量较第12周减少，库销比较第12周减少。截至第13周， 18大城市库存为77.3万套，较第12周减少8.7万套；库销比为20.7个月，较第12 周减少2.1个月。土地出让金增加。平均溢价率上升。 重点公司公告。金地集团、深深房Ａ、上实发展等发布2024年年度报告；中国国贸 发布2024年度业绩快报；粤宏远Ａ、津投城开、中交地产发布关于重大资产重组的进展公告；金融街、香江控股、中洲控股等发布为子公司提供担保的公告；*ST金科、新华联等发布关于子公司诉讼进展的公告；大名城发布关于注销回购股份暨股份变动的实施公告；荣盛发展发布关于公司拟对债务进行重组的提示性公告。 投资建议与投资标的 近期，部分房企已披露24年业绩公告，结合此前的业绩预告，行业深度调整期房企业绩普遍继续下滑。头部房企中，保利发展、招商蛇口、华润置地、绿城中国、建发股份、龙湖集团、越秀地产等利润规模有所下降，但均保持正向盈利。利润降幅 由小至大来看，华润置地营业额达2788亿元（+11%），创近五年新高，股东应占 净利润为256亿元（-18%）；龙湖集团收入1275亿元（-29%），拥有人应占溢利 104亿元（-19%）；招商蛇口营收1789亿元（+2%），归母净利润40亿元（- 36%）；绿城中国实现收入1585亿元（+20.7%），股东应占利润16亿元（- 49%）；保利发展营收3128亿元（-10%），净利润50亿元（-58%）；建发股份预计实现归母净利24~35亿元（-73%~-82%）；越秀地产核心净利润预计比2023年下降50%～55%，即会在15.7亿元~17.5亿元之间。然而，大部分房企24年业绩亏损，其中万科预计亏损450亿元（-470%）；*ST金科预计亏损205~285亿元，亏损规模较23年的87亿元大幅扩大，此外，荣盛发展、华侨城A、华夏幸福、 中交地产、金地集团、首开股份等房企亏损额超50亿元。 结合24年业绩的说明和行业情况，收入方面，由于近两年新房销售、开工和拿地持续收缩，房企24年结转收入预计普遍下降。考虑到销售到交付至少需要一年周期，而根据克而瑞数据，24年百强房企销售额继续同比下降27%，25年房企收入端仍 将承压。值得强调的是，25年在“止跌回稳”的政策目标下，去库存是政策发力主要方向，调规、换地等举措有助于房企优化土地库存质量、提高新房性价比，加强新房产品市场竞争力、提升销售去化率，但新房销售持续改善需要过程，26年下半 年或能看到房企收入端稳定迹象。毛利率方面，由于此前获取的高价地持续结算， 且行业下行期大部分房企采取以价格换市场的措施，房企盈利空间持续压缩。另外，从资产角度看，房企在24年普遍仍在大额计提资产减值准备，也在侵蚀利润水平。由于不同房企的存货及投资性房地产的质量、计提减值的充分程度与节奏不 同，对于房企的影响差异性较大。综合来看，24年房地产行业普遍亏损，进入结算 压力期。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 1-2月销售较去年全年降幅收窄，但较去年年末降幅扩大 2025-03-26 统计局1-2月房地产数据点评 2025-03-24 小阳春环比增速已放缓 2025-03-18 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第13周市场行情回顾（2025.03.22~2025.03.28）4 1.1第13周行业指数表现4 1.2第13周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2025.03.22~2025.03.28）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾9 投资建议10 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2025年第13周21城二手房成交套数5 图2：2025年第13周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图3：重点城市库存和库销比6 图4：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图5：卫星城土地成交情况（市本级）7 图6：一、二线城市土地出让金情况（市本级）7 图7：重点卫星城土地出让金情况（市本级）8 图8：36城土地平均溢价率情况（市本级）8 图9：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单11 1.第13周市场行情回顾（2025.03.22~2025.03.28） 1.1第13周行业指数表现 第13周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.7%。沪深300指数报收3915.17，周度涨幅为0.0%；创业板指数报收2128.21，周度涨幅-1.1%；房地产指数（申万）报收2254.38，周度涨幅为-1.7%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2025/03/28) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3915.17 0.0% -2.3% -0.5% 创业板指 2128.21 -1.1% -3.3% -0.6% 房地产指数（申万） 2254.38 -1.7% -1.0% -3.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第13周地产板块个股表现 第13周地产板块涨幅居前的公司分别为深振业A、京基智农、福瑞达、卧龙地产、深深房A 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 深振业A 14.8% 阳光股份 -23.7% 京基智农 11.4% 海南高速 -14.7% 福瑞达 7.3% 中交地产 -12.4% 卧龙地产 7.2% 天地源 -8.5% 深深房A 6.3% 冠城新材 -8.4% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2721），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2025.03.22~2025.03.28） 2.1行业一周要闻回顾 地方性政策方面。宁波允许符合条件的缴存人提取公积金支付二手住房首付款；深圳发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》的通知；青岛发布公积金新政策，加大多子女家庭购房支持； 安徽全面取消住房限制性措施推行“房票”货币化安置；呼和浩特市优化住房公积金贷款提前部分还款条件，取消部分还本次数限制；湖南优化现房销售试点，大力推行住房公积金“既提又贷”政策。 地方政策： 1)宁波：允许符合条件的缴存人提取公积金支付二手住房首付款（3.25）信息来源：观点地产网 2)深圳发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》的通知（3.27）信息来源：观点地产网 3)青岛发布公积金新政策：加大多子女家庭购房支持（3.27）信息来源：观点地产网 4)安徽全面取消住房限制性措施推行“房票”货币化安置（3.28）信息来源：观点地产网 5)呼和浩特市优化住房公积金贷款提前部分还款条件取消部分还本次数限制（3.28）信息来源：观点地产网 6)湖南：优化现房销售试点大力推行住房公积金“既提又贷”政策（3.28）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第13周新房销量较第12周增加，二手房销售量较第12周增加。第13周44大城市新房销售为 2.7万套，较第12周增加26.6%；21大城市二手房销售2.3万套，较第12周增加4.1%。一线城市新房、二手房交易较第12周分别增加10.8%、增加2.4%；二线城市新房、二手房交易较第12周分别增加33.7%、增加2.6%。 图1：2025年第13周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2023年第2023年第2023年第2023年第2024年第2024年第2024年第2024年第2025年第 3-4周 18周 32周 46周 9周23周 37周 51周 13周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图1：2025年第13周21城二手房成交套数 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2023年第3- 4周 2023年第 18周 2023年第 32周 2023年第 46周 2024年第9 周 2024年第 23周 2024年第 37周 2024年第 51周 2025年第 13周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2025年第13周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2023年第3- 4周 2023年第18 周 2023年第32 周 2023年第46 周 2024年第9 周 2024年第23 周 2024年第37 周 2024年第51 周 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2025年第13 周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 库存量较第12周减少，库销比较第12周减少。截至第13周，18大城市库存为77.3万套，较 第12周减少8.7万套；库销比为20.7个月，较第12周减少2.1个月。一线城市库存量25.68万 套，较第12周减少0.31万套，库销比为13.3个月，较第12周减少0.4个月。二线城市库存量 10.05万套，较第12周减少8.14万套，库销比为9.4个月，较第12周减少6.6个月。 图4：第13周跟踪城市库销比 18城去化周期（月）一线城市去化周期（月） 45.0 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 2023年第 3-4周 2023年第 18周 2023年第 32周 2023年第 46周 2024年第9 周 2024年第 23周 2024年第 37周 2024年第 51周 2025年第 13周 注：新房去化周期=最新新房库存套数/过去三个月平均月均销售套数，最新新房