房地产销售结算利润超预期，业绩进入快速释放期

事件：浦东金桥披露2021年业绩快报。报告期内，公司共实现营业总收入约46.2亿，同比增长28.5%；归属于上市公司股东的净利润约为16.2亿，同比增长46.5%。 四季度业绩增长超预期，碧云尊邸结算贡献利润增长 2021年四季度业绩大幅增长，单季度实现营业收入28.9亿（YoY+143.8%），归属母公司净利润10.2亿（163.5%）。全年ROE水平14.3%，同比提升3.6pct。 得益于房地产销售结算增加，业绩大幅增长。碧云尊邸项目已经通过竣工验收，2021年12月底一期项目开启陆续交房，叠加Office Park金海园、由度申江园等项目现房销售，共同推动房地产销售收入增长。 碧云尊邸二期售罄，销售物业结算持续助推未来利润 2021年12月，碧云尊邸二期售罄，总货值52.3亿。按照项目一期2020年销售，最晚交房时间2022年推算，项目二期2021年销售，2023年将预计交付。碧云尊邸项目含增值税总货值约101.3亿。 碧云尊邸一期项目不含税货值约46.4亿，而公司包含租赁业务的四季度收入28.9亿，体现出一期项目在报告期内并未全部交付。2021年第三次集中供地中，公司新增3幅地块，拿地总价45亿，总建面63.6万㎡，平均楼面价7074元/㎡，销售联动价2900 0元/㎡，剔除商业及租赁部分，预计可售货值125亿。伴随碧云尊邸已售未结项目与后续新增拿地项目陆续推进，公司业绩可持续增长可期。 金色中环规划推进加速，老厂翻新助力公司物业重估 上海浦东金色中环规划发力下，公司持续推进旗下物业改扩建工程持续推进，驱动持有物业价值持续提升。其中，庄臣地块规划草案公示，地块总建面约52.6万㎡。家乐福项目完成国际方案征集，地块总建面约35.4万㎡。金桥B单元规划草案已公示。 我们认为，公司房地产租赁业务增长主要来自量价双维度驱动，在目前可租赁物业主要为早期建成的厂房及仓储物业的背景下，区域规划落地加速将持续提升公司在手物业价值重估。一方面，新规划下，老旧物业更新后，可租赁建筑面积提升驱动量的增长；另一方面，工业供地属性改为商办用地，驱动租金单价提升。 投资建议：受碧云尊邸结算利润超预期影响，我们上调2021年至2023年盈利预测。 预计公司实现营业收入46.2亿、69.8亿、85.9亿（前值为42.48亿、49.3亿、54.92亿），同比增长28.5%、51.2%及23.1%，实现归属母公司净利润16.2亿、26.6亿及35.2亿（前值为12.94亿、15.78亿及19.48亿），同比增长46.5%、63.8%及32.3%，对应PE为9.0倍、5.5倍及4.1倍，维持“买入”评级。 风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、引用数据滞后或不及时。 图表1：公司盈利预测表