销售有望改善，积极优化土储结构

越秀地产0123HK 销售有望改善，积极优化土储结构 房地产 2025年04月01日 推荐（维持） 股价：529港元 主要数据 行业房地产 公司网址wwwyuexiupropertycomwwwirasia 大股东持股 越秀集团4339 实际控制人 广州市人民政府 总股本百万股 40254 流通A股百万股 0 流通BH股百万股 40254 总市值（亿港币） 2129 流通A股市值亿元 0 每股净资产元 137 资产负债率 746 comlistcohkyuexiuproperty 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】越秀地产（0123HK）半年报点评结算 端增收不增利，投资结构持续优化推荐20240828 【平安证券】越秀地产（0123HK）年报点评销售逆势双位数增长，紧抓分化机遇积极扩张推荐20240327 证券分析师 事项： 公司发布2024年报，2024年实现收入864亿元，同比增长77；归母净利润104亿元，同比下降673；不派发末期股息。 平安观点： 业绩增收不增利，2025年销售目标稳中有进：2024年公司增收不增利主 要系毛利率下滑（同比下滑48pct）与计提减值所致；2024年公司可售货值约2354亿元，行业调整下公司管理层主动优化运营，积极争取2025年销售目标达成1205亿元，同比增长52，2025年12月累计合同销售额1283亿元，同比增长238。 多元化增储模式补仓，财务状况稳健安全。2024年公司完成权益投资 2946亿元，新增土储100位于一线和重点二线城市，其中北上广合计权益投资额占比827。此外公司积极优化存量土储，实现广州3幅地块收储，累计可盘活资金约135亿元。2025年公司仍将保持“以销定投”，聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目，叠加收储盘活资金，预计2025年土地款支出约300亿元，绝对金额与2024年基本持平。财务方面，公司“三道红线”保持“绿档”，期末平均借贷成本回落至349，灵活运用点心债降低境外融资成本，期末人民币借贷、短债占比分别为82、22。 投资建议：公司为大湾区地方国企，在行业下行期稳中求进，融资优势叠 加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，拿地力度行业前茅，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率；考虑行业整体仍处于调整期，结算端压力犹在，我们下调公司20252026年EPS预测分别为027元（原为082元）、028元（原为086元），新增2027年EPS预测029元，当前股价对应PE分别为180倍、172倍、167倍，但我们认为公司2025年销售有望好转，叠加土储及可售货值优化，国企财务优势加持下仍具发展潜力，维持“推荐”评级。 公 司报告 公 司年报点评 证券研究报告 2023A2024A2025E2026E2027E 营业收入百万元 80222 86401 94177 102182 110356 YOY 108 77 90 85 80 净利润百万元 3185 1040 1089 1140 1175 YOY 194 673 47 47 30 毛利率 153 105 105 105 110 净利率 57 17 17 16 16 ROE 57 19 19 20 20 EPS摊薄元 079 026 027 028 029 PE倍 62 189 180 172 167 PB倍 04 04 04 03 03 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034pingancomcn 王懂扬投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339pingancomcn 越秀地产公司年报点评 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。 24 越秀地产公司年报点评 资产负债表 单位：百万元 利润表 单位：百万元 会计年度 2024A 2025E 2026E 2027E 会计年度 2024A 2025E 2026E 2027E 货币资金 47289 47088 51091 55178 营业额 8640194177 102182 110356 应收账款 1307 1053 1143 1234 销售成本 7734784288 91453 98217 预付款项、按金及其他项 58112 49783 54015 58336 其他费用 0 0 0 0 其他应收款 0 0 0 0 销售费用 2719 2832 3072 3377 存货 224952 245141 265978 285651 管理费用 1489 1978 2197 2358 其他流动资产 9131 9953 10799 11662 财务费用 233 2978 3136 3384 流动资产总计 340792 353018 383025 412062 其他经营损益 0 0 0 0 长期股权投资 31435 31435 31435 31435 投资收益 978 0 0 0 固定资产 3160 2863 2566 2269 公允价值变动损益 727 500 500 200 在建工程 0 0 0 0 营业利润 4863 2601 2824 3221 无形资产 2169 1808 1446 1085 其他非经营损益 668 0 0 0 长期待摊费用 0 0 0 0 税前利润 4196 2601 2824 3221 其他非流动资产 32897 31313 29729 28146 所得税 2731 1044 1156 1502 非流动资产合计 69661 67419 65177 62934 税后利润 1465 1556 1669 1719 资产总计 410453420437448201 474996 归属于非控制股股东利润 425 467 528 544 短期借款 232692506732525 39524 归属于母公司股东利润 1040 1089 1140 1175 应付账款 1560 1917 2080 2234 EBITDA 4429 7821 8202 8847 其他流动负债 195686202379219632 236655 NOPLAT 2942 2803 2994 3320 流动负债合计 220515229364254238 278414 EPS元 026 027 028 029 长期借款 80620 80620 82283 83638 其他非流动负债 5239 5239 5239 5239 非流动负债合计 85859 85859 87522 88877 负债合计股本 30637425545 31522325545 34176025545 36729025545 储备 29716 29716 29716 29716 留存收益 0 668 1367 2087 归属于母公司股东权益 55261 55929 56628 57348 归属于非控制股股东权益 48818 49285 49813 50358 权益合计 104079105214106441 107706 负债和权益合计 410453420437448201 474996 主要财务比率 会计年度 2024A 2025E 2026E 2027E 成长能力营收额增长率 8 9 9 8 EBIT增长率 40 26 7 11 EBITDA增长率 43 77 5 8 税后利润增长率 68 6 7 3 盈利能力毛利率 10 11 11 11 现金流量表 单位：百万元 净利率 2 2 2 2 会计年度 2024A 2025E 2026E2027E ROE 2 2 2 2 税后经营利润 1611 1056 1169 1519 ROA 0 0 0 0 折旧与摊销 0 2242 2242 2242 ROIC 1 1 1 2 财务费用 233 2978 3136 3384 估值倍数 其他经营资金 1844 5376 8588 7773 PE 189 180 172 167 经营性现金净流量 0 901 2041 628 PS 02 02 02 02 投资性现金净流量 0 500 500 200 PB 04 04 03 03 筹资性现金净流量 0 1601 5544 4515 EVEBITDA 617 358 353 337 现金流量净额 0 200 4003 4087 EVNOPLAT 929 998 966 898 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 34 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10至20之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在10之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10以上） 行业投资评级 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在5之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2025版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话：4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 北京市丰台区金泽西路4号院1号楼丽泽平安金融中心B座25层