经营业绩平稳增长，土储资源结构优化

投资要点 事件：2023H1]公司实现营业收入1369.8亿元，同比增长23.71%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长12.65%。 深耕核心城市，市占率持续提升。2023H1公司实现销售签约金额2368亿元，同比上升12.7%，优于市场总体表现，市场占有率连续上升至3.8%，提升了0.4pp；销售签约面积1383万平方米，同比上升5.8%。公司始终坚持深耕核心城市区域，重点布局的38个核心城市销售贡献达87%，同比提升8pp，销售金额超百亿城市6个，累计销售金额1123亿元，同比增长21%。城市群效果显著，长三角销售金额777亿元，粤港澳大湾区销售金额570亿元。25个城市销售规模排名第一，46个城市销售规模排名前三。 积极补充高质量土储，优化资源战略布局。2023H1共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%；容积率面积385万平方米，同比下降7%；截至2023年6月末，公司拟在建项目690个，总建面2.56亿平方米。坚持聚焦核心城市和商品住宅，38个核心城市拓展总地价和拓展面积占比分别达到99%和95%，同比分别提升9pp和21pp；拓展货值中住宅业态占比95%。积极推进“大物业”战略布局，保利物业合同管理面积8.42亿平方米，同比增长15.2%；在管面积6.5亿平方米，同比增长24.3%；实现第三方物管收入19.69亿元，同比增长32.4%。 “三道红线”绿档达标，财务结构稳健。期末公司扣除预收款的资产负债率为65.31%（-3.17pp），净负债率为63.06%（-0.50pp），现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档达标，财务结构稳健。公司有息负债规模3564亿元，较年初减少250亿元；综合融资成本约为3.73%，较年初下降19个基点，融资优势突出。报告期内实现回笼资金2273亿元，同比提升13.9%，回笼率达到96%；公司以销定产上半年实现经营性现金流净额71亿元，较去年同期增加296亿元。 盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为12.6%，考虑到公司业绩稳健、销售表现优于同行，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控等风险。 指标/年度