二手房成交降温

2025年03月23日 二手房成交降温 地产周速达四句话看透本周地产变化 二手房方面，本周（3月1420日）15城成交面积环比基本持平上周，未能延续此前四周的环比增长。环比弱于历史同期水平，2023、2024年节后第六周成交环比增长3、5。二手房成交面积高于近两年的同期水平，即相对2024春节后第六周，本周15城二手房成交增长17，不过增幅小幅收窄（前一周为23），较2023年同期高4。 京沪深二手房周成交继续环比增长，已连增五周，二线城市环比基本持平，而三线城市由升转降。京沪深周成交面积环比增长7，相当于去年高点的87。其中，深圳领涨，环比增幅达21，上海、北京环比分别增长7、1。二线城市环比基本持平，相当于去年高点的72，成都、苏州环比分别增长7、5，而南宁、青岛、杭州环比分别下滑22、19、4。三线城市环比下滑10。相对2024春节后第六周，京沪深、二线城市分别同比增长26、19，增幅收窄（前一周增幅分别为32、23）。 新房方面，本周50城成交面积由降转升，环比增长34，而上周下滑10。这一环比表现弱于2024年同期（57），强于2023年同期（5）。新房成交面积仍低于2024年和2023年的同期水平，相对2024春节后第六周，本周新房周成交同比降幅达到40，较2023年同期也低27。 京沪深、二线、三线城市新房周成交环比均由降转升。京沪深周成交环比增长35，其中北京增幅最高，环比增长123，深圳、上海分别增长11、2。二线、三线城市周成交环比分别增长29、55。二线城市中，苏州表现最好，增幅达到141，武汉、青岛、济南环比增幅介于52111，杭州环比小幅增长3，而成都、南宁环比分别下滑22、2。三线城市中，衢州、金华涨幅较大，环比分别增511、436。相对2024年春节后第六周，京沪深、二线分别下滑42、47，跌幅较前一周的15、28有所扩大，三线城市同比降幅收窄至21（前一周同比降幅为45）。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：肖金川邮箱：xiaojchx168comcn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1hx168comcn 联系人：洪青青邮箱：hongqqhx168comcn SACNO：S1120524030004 SACNO：S1120524040002 单位：万方15城二手房 节后一周节后二周 节后三周 节后四周 节后五周 节后六周 50城新房 节后一周 节后二周 节后三周 节后四周 节后五周 节后六周 2025 143 168 200 203 222 222 2025 184 228 293 267 240 322 2024 105 128 142 159 180 190 2024 192 308 211 260 341 535 2023 106 138 167 195 208 213 2023 283 365 403 519 464 440 二手房：京沪深 节后一周节后二周节后三周节后四周节后五周节后六周 新房：京沪深 节后一周节后二周节后三周节后四周节后五周节后六周 2025 69 87 104 104 107 115 2025 26 37 49 46 45 61 2024 48 66 69 75 81 91 2024 22 44 32 43 53 104 2023 30 37 42 48 53 51 2023 40 63 63 54 66 62 二手房：二线城市 节后一周节后二周节后三周节后四周节后五周节后六周 新房：二线城市 节后一周节后二周节后三周节后四周节后五周节后六周 2025 81 95 118 119 130 129 2025 81 96 128 128 112 145 2024 63 72 84 93 106 109 2024 79 122 99 117 156 271 2023 56 79 97 111 120 125 2023 131 169 195 259 220 227 表1：15城二手房春节后第六周成交面积同比增长17、50城新房同比下滑40 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 表2：年初至3月20日，15城二手房同比分别增长30、50城新房成交面积同比下滑2 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图11：15城二手房成交面积（万方）：2025年3月1420日同比17，25年2月同比78 15城二手房周成交规模（万方） 2020 2021 2022 2023 2024 2025 350 300 250 200 150 100 50 0 010102010301040105010601070108010901100111011201 资料来源：WIND，华西证券研究所 图12：50城新房成交面积（万方）：2025年3月1420日同比40，25年2月同比15 50城新房周成交规模（万方） 2020 20212022 2023 2024 2025 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 010102010301040105010601070108010901100111011201 资料来源：WIND，华西证券研究所 京沪深观察二手房周成交面积连续增长五周，新房由降转增 3月第三周（3月1420日）京沪深二手房、新房周成交面积环比双增，其中二手房已经连续增长五周，新房由降转增。 二手房方面，京沪深整体周成交面积环比增长7，深圳领涨，增幅21，上海、北京增幅分别为7、1。与去年高点相比，上海已回升至较高位，相当于去年高点的95，北京、深圳分别为79、78。 新房方面，京沪深整体周成交面积环比增长35，北京增幅达到123，深圳、上海增幅分别为11、2。与去年高点相比，北京相当于去年高点的63，上海、深圳新房周成交仍处低点，相当于去年高点的43、 36。 杭州新房成交继续小幅增长，二手房热度稍有回落。本周新房、二手房周成交面积环比分别增长3、下滑4，相当于2024年高点的21、105。 成都二手房、新房成交面积环比分化，本周二手房周成交面积环比增长7，新房环比下滑22，相当于2024年高点的82、52。 图21：北京二手房3月1420日成交41万方，环比增长1，是去年高点（12月第一周）的79 北京二手房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图22：上海二手房3月1420日成交55万方，环比增长7，是去年高点（12月第二周）的95 上海二手房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图23：深圳二手房3月1420日成交19万方，环比增长21，是去年高点（12月第一周）的78 深圳二手房周成交面积（万方） 30 25 20 15 10 5 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图24：杭州二手房3月1420日成交19万方，环比下滑4，是去年高点（10月底）的105 杭州二手房周成交面积（万方） 25 20 15 10 5 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图25：成都二手房3月1420日成交70万方，环比增长7，是去年高点（12月第一周）的82 成都二手房周成交面积（万方） 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图26：北京新房3月1420日成交26万方，环比增长123，是去年高点（7月第一周）的63 北京新房周成交面积（万方） 50 40 30 20 10 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图27：上海新房3月1420日成交27万方，环比增长2，是去年高点（10月底）的43 上海新房周成交面积（万方） 70 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图28：深圳新房3月1420日成交8万方，环比增长11，是去年高点（10月第二周）的36 深圳新房周成交面积（万方） 25 20 15 10 5 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图29：杭州新房3月1420日成交11万方，环比增长3，是去年高点（7月第一周）的21 杭州新房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图210：成都新房3月1420日成交33万方，环比下滑22，是去年高点（7月第一周）的52 成都新房周成交面积（万方） 80 70 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 房价观察2月京沪深二手房住宅价格指数环比由增转降 国家统计局公布的房价指数目前更新至2025年2月。 二手房价格环比方面，2月一线城市二手房住宅价格指数由增转跌，下滑01，未能延续此前四个月的上涨。北京、上海、深圳三地环比表现各异，其中深圳增长03、北京持平，而上海、广州分别下滑04、03。 同比方面，2月一线城市二手房住宅价格指数同比下滑49，自2023年6月以来连续21个月同比均下 滑，但自2024年10月以来连续5个月降幅收窄，今年2月降幅较1月收窄07个百分点。分城市来看，北京、上海2月二手房住宅价格指数同比降幅相对偏低，分别为29、21，降幅分别收窄09个百分点、02个百分点，广州、深圳同比降幅相对偏高，分别为94、53，降幅分别收窄06个百分点、08个百分点。 新房方面，2月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨01，连续第三个月改善，其中深圳、上海、北京分别增长04、02、01，而广州下滑02。同比方面，2月一线城市下滑30，自2023年12月以来连续15个月同比均下滑，其中上海仍增长56，广州、北京、深圳分别下滑78、55、42。 图31：2月北京、上海、深圳二手住宅房屋销售价格指数环比分别为持平、下滑04、增长03 北京房屋销售价格指数二手住宅环比深圳房屋销售价格指数二手住宅环比 上海房屋销售价格指数二手住宅环比 二手住宅价格环比（） 15 10 05 00 05 10 15 20 202201202207202301202307202401202407202501 资料来源：WIND，华西证券研究所 图32：2月北京、上海、深圳二手住宅房屋销售价格指数同比分别下滑29、21、53 北京房屋销售价格指数二手住宅当月同比 深圳房屋销售价格指数二手住宅当月同比 上海房屋销售价格指数二手住宅当月同比 二手住宅价格同比（） 100 50 00 50 100 150 202201202207202301202307202401202407202501 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 公司评级标准投资说明评级 以报告发布日后的6个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。 行业评级标准 以报告发布日后的6个月内行业指数的涨跌幅为基准。 买入分析师预测在此期间股价相对强于上证指数达到或超过15 增持分析师预测在此期间股价相对强于上证指数在515之间 中性分析师预测在此期间股价相对上证指数在55之间 减持分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数515之间卖出分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数达到或超过15 推荐分析师预测在此期间行业指数相对强于上证指数达到或超过10 中性分析师预测在此期间行业指数相对上证指数在1010之间回避分析师预测在此期间行业指数相对弱于上证指数达到或超过10 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：httpwwwhx168comcnhxzqhxindexhtm