房地产行业研究：如何看待近期土拍高溢价情况？

4 行业点评 本周A股地产、港股地产均下跌港股物业上涨。本周（322328）申万A股房地产板块涨跌幅为15，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为08，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为42，恒生中国企业指数涨跌幅为16，沪深300指数涨跌幅为0；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为57和42。 土地成交热度延续高位，溢价率持续超过10。本周（322328）全国300城宅地成交建面1003万，单周环比73，单周同比2，平均溢价率23。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面8495万，累计同比1；年初至今，中海地产、华润置地、绿城中国、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周月末集中备案，新房销售同环比均保持增长，景气度稳健向上。本周（322328）47个城市商品房成交合计591万平米，周环比27，周同比6。其中：一线城市周环比30，周同比25；二线城市周环比26，周同比8；三四线城市周环比26，周同比17。 本周月末集中备案，二手房成交同环比增长，景气度稳健向上。本周（322328）22个城市二手房成交合计315万平米，周环比1，周同比23。其中：一线城市周环比8，周同比32；二线城市周环比4，周同比27；三四线城市周环比10，周同比2。 如何看待近期土拍高溢价情况？1、土拍高溢价成交仅出现在核心城市核心区域。我们发现“地王”主要出现在北上杭 蓉等核心城市，且属于当地较好的区位，而一二线外围的地块及三四线的地块尚未出现明显的高溢价成交现象。 2、高价地自身素质好，具备区位强、建面适中、容积率较低等特点。我们发现房企愿出高价争夺的地块，除了城市及区位好，同时建面不超过10万方，容积率相对较低，因此适合打造中高端项目，在安全性及流速上或有一定保障。 3、竞得高价土地的房企多数是央国企。在对优质地块的争夺及最终成交中，主要玩家仍是资金实力雄厚的几大央国企。此外，滨江绿城虽非央国企，但发展稳健堪比央国企，且具备品牌美誉及本地深耕优势。 4、土拍高溢价背后的原因：随着政策的持续推进，核心城市去年四季度及今年小阳春楼市表现较好，量价等指标呈现止跌回稳态势，房企对后市的信心有所改善。在全国大市尚未企稳的情况下，经过近几年的市场筑底，房企更注重安全 性，核心城市优质地块一定是首选，各家被迫采取同质化拿地策略。一二线城市采取缩量提质的供地策略，通过供应“压箱底”的好地块，有望形成“供应优质地块土拍高价成交新房价格上升市场信心提振”的正向循环。在上半年获取的地块能够在下半年首推，能对全年业绩形成贡献。 投资建议 3月小阳春期间重点城市一二手房成交量维持高位，有望为后续价格止跌回稳提供支撑；同时部分中高端项目热销，有望提振后续市场信心、打开价格天花板修复房企利润。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深 耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及各 自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业建筑公司；受益于地方化债及收储的城投地方国企；破净的央国企地产建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 如何看待近期土拍高溢价情况4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态16 行业估值17 风险提示19 图表目录 图表1：近期核心城市的高地价项目4 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表3：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表5：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表8：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表10：全国300城累计宅地成交建面（万）及同比7 图表11：2025年全年权益拿地金额前20房企7 图表12：47城新房成交面积及同比增速8 图表13：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表14：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表15：47城新房成交明细（万平方米）9 图表16：22城二手房成交面积及同比增速10 图表17：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表18：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表19：22城二手房成交明细（万平方米）11 图表20：10城商品房的库存和去化周期12 图表21：10城各城市能级的库存去化周期12 图表22：10个重点城市商品房库存及去化周期12 图表23：地产行业政策新闻汇总12 图表24：地产公司动态13 图表25：物管行业资讯15 图表26：非开发公司动态16 图表27：A股地产PETTM17 图表28：港股地产PETTM18 图表29：港股物业PETTM18 图表30：覆盖公司估值情况18 如何看待近期土拍高溢价情况 土拍高溢价成交仅出现在核心城市核心区域。我们发现“地王”主要出现在北上杭蓉等核心城市，且属于当地较好的区位，而一二线外围的地块及三四线的地块尚未出现明显的高溢价成交现象。 高价地自身素质好，具备区位强、建面适中、容积率较低等特点。我们发现房企愿出高价争夺的地块，除了城市及区位好，同时建面不超过10万方，容积率相对较低，因此适合打造中高端项目，在安全性及流速上或有一定保障。 竞得高价土地的房企多数是央国企。在对优质地块的争夺及最终成交中，主要玩家仍是资金实力雄厚的几大央国企。此外，滨江绿城虽非央国企，但发展稳健堪比央国企，且具备品牌美誉及本地深耕优势。 土拍热背后的原因：随着政策的持续推进，核心城市去年四季度及今年小阳春楼市表现较好，量价等指标呈现止跌回稳态势，房企对后市的信心有所改善。在全国大市尚未企稳的情况下，经过近几年的市场筑底，房企更注重安全性，核 心城市优质地块一定是首选，各家被迫采取同质化拿地策略。一二线城市采取缩量提质的供地策略，通过供应“压箱底”的好地块，有望形成“供应优质地块土拍高价成交新房价格上升市场信心提振”的正向循环。在上半年获取的地块能够在下半年首推，能对全年业绩形成贡献。 图表1：近期核心城市的高地价项目 城市 区位 规划建面 万 容积率 上限 成交时间 拿地企业 成交楼面价元 溢价率 北京 海淀区树村 733 16 2025318 中海 102347 2793 上海 静安区大宁 26826 25 2025328 大华 92659 3231 浦东北蔡 40832 2 2025328 绿城 71412 40 虹口区瑞虹 7631 395 2025220 金茂新加坡庆隆 117474 3820 杭州 西湖区蒋村 39017 11 2025328 建发 88029 11539 滨江区西兴 71363 25 2025325 滨江 72915 6986 拱墅区湖墅 84154 26 2025124 滨江 64834 7125 成都 锦江区柳江 81238 25 2025327 建发 41200 106 高新区桂溪 85175 2 2025311 招商 31700 7043 来源：中指研究院，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为15，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为08，在各板块中位列第8。本周地产涨跌幅前5名为深振业A、时代中国控股、京基智农、绿景中国地产、美的置业，涨跌幅分别为148、138、114、111、98；末5名为国瑞健康、阳光股份、路劲、中交地产、荣丰控股，涨跌幅分别为566、237、144、124、122。 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 2 1 0 1 2 3 4 5 6 医农食家基银非煤有交公汽传石房美电轻建社环综商电纺钢建机通国计 药林品用础行银炭色通用车媒油地容力工筑会保合贸子织铁筑械信防算 生牧饮电化金 金运事 石产护设制材服 零服装设军机 物渔料器工融 属输业 化理备造料务 售饰饰备工 来源：ifind，国金证券研究所 图表3：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 4 3 2 1 0 1 2 3 4 恒生医疗保健业 恒恒恒恒恒生生生生生原综必能公材合需源用料企性业事业业消指业指指费数指数数业数 恒恒恒 生生生 非地电 必产讯 需建业 性筑指 消业数 费指 业数 恒恒恒 生生生 金工资 融业讯 业制科 指品技 数业业 指指 数数 来源：ifind，国金证券研究所 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名图表5：本周地产个股涨跌幅末5名 16 14 12 10 8 6 4 2 0 A 深时京绿美振代基景的业中智中置国农国业 控地 股产 0 10 20 30 40 50 60 国瑞健康 阳路中荣 光劲交丰 股地控 份产股 来源：ifind，国金证券研究所来源：ifind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为42，恒生中国企业指数涨跌幅为16，沪深300指数涨跌幅为0； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为57和42。本周物业涨跌幅前5名为中奥到家、碧桂 园服务、时代邻里、华润万象生活、保利物业，涨跌幅分别为153、138、98、93、86；末5名为新希望服务、和泓服务、远洋服务、中骏商管、佳源服务，涨跌幅分别为119、118、111、102、93。 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2025324 2025325 2025326 2025327 2025328 5 4 3 2 1 0 1 2 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：ifind，国金证券研究所 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名图表8：本周物业个股涨跌幅末5名 0 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 中碧时华保奥桂代润利到园邻万物家服里象业务生 活 2 4 6 8 10 12 14 新希望服务 和远中佳 泓洋骏源 服服商服 务务管务 来源：ifind，国金证券研究所来源：ifind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第13周，全国300城宅地成交建面1003万，单周环比73，单周同比2，平均溢价率23。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面8495万，累计同比1；年初至今，中海地产、华润置地、绿城中国、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为258、244、219、193、184亿元。 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 40 2021年第1周 2021年第7周 2021年第13周 2021年第19周 2021年第25周 2021年第31周 2021年第37周 2021年第43周 2021年第49周 2022年第3周 2022年第9周 2022年第15周 2022年第21周 2022年第27周 2022年第33周 2022年第39周 2022年第45周 2022年第51周 2023年第5周 2023年第11周 2023年第17周 2023年第23周 2023年第29周 2023年第35周 2023年第41周 2023年第47周 2023年第53周 2024年第6周 2024年第12周 2024年第18周 2024年第24周 2024年第30周 2024年第36周 2024年第42周 2024年第48周 2025年第2周 2025年第8