房地产行业研究：如何看待近期土拍高溢价情况？

本周A股地产、港股地产均下跌,港股物业上涨。本周（3.22-3.28）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.8%，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.6%，沪深300指数涨跌幅为+0%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+5.7%和+4.2%。 土地成交热度延续高位，溢价率持续超过10%。本周（3.22-3.28）全国300城宅地成交建面1003万㎡，单周环比+73%，单周同比-2%，平均溢价率23%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面8495万㎡，累计同比+1%； 年初至今，中海地产、华润置地、绿城中国、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周月末集中备案，新房销售同环比均保持增长，景气度稳健向上。本周（3.22-3.28）47个城市商品房成交合计591万平米，周环比+27%，周同比+6%。其中：一线城市周环比+30%，周同比+25%；二线城市周环比+26%，周同比-8%；三四线城市周环比+26%，周同比+17%。 本周月末集中备案，二手房成交同环比增长，景气度稳健向上。本周（3.22-3.28）22个城市二手房成交合计315万平米，周环比+1%，周同比+23%。其中：一线城市周环比-8%，周同比+32%；二线城市周环比+4%，周同比+27%；三四线城市周环比+10%，周同比+2%。 如何看待近期土拍高溢价情况？1、土拍高溢价成交仅出现在核心城市核心区域。我们发现“地王”主要出现在北上杭蓉等核心城市，且属于当地较好的区位，而一二线外围的地块及三四线的地块尚未出现明显的高溢价成交现象。 2、高价地自身素质好，具备区位强、建面适中、容积率较低等特点。我们发现房企愿出高价争夺的地块，除了城市及区位好，同时建面不超过10万方，容积率相对较低，因此适合打造中高端项目，在安全性及流速上或有一定保障。 3、竞得高价土地的房企多数是央国企。在对优质地块的争夺及最终成交中，主要玩家仍是资金实力雄厚的几大央国企。 此外，滨江&绿城虽非央国企，但发展稳健堪比央国企，且具备品牌美誉及本地深耕优势。 4、土拍高溢价背后的原因：①随着政策的持续推进，核心城市去年四季度及今年小阳春楼市表现较好，量价等指标呈现止跌回稳态势，房企对后市的信心有所改善。②在全国大市尚未企稳的情况下，经过近几年的市场筑底，房企更注重安全性，核心城市优质地块一定是首选，各家被迫采取同质化拿地策略。③一二线城市采取缩量提质的供地策略，通过供应“压箱底”的好地块，有望形成“供应优质地块-土拍高价成交-新房价格上升-市场信心提振”的正向循环。④在上半年获取的地块能够在下半年首推，能对全年业绩形成贡献。 投资建议 3月小阳春期间重点城市一二手房成交量维持高位，有望为后续价格止跌回稳提供支撑；同时部分中高端项目热销，有望提振后续市场信心、打开价格天花板修复房企利润。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 如何看待近期土拍高溢价情况 土拍高溢价成交仅出现在核心城市核心区域。我们发现“地王”主要出现在北上杭蓉等核心城市，且属于当地较好的区位，而一二线外围的地块及三四线的地块尚未出现明显的高溢价成交现象。 高价地自身素质好，具备区位强、建面适中、容积率较低等特点。我们发现房企愿出高价争夺的地块，除了城市及区位好，同时建面不超过10万方，容积率相对较低，因此适合打造中高端项目，在安全性及流速上或有一定保障。 竞得高价土地的房企多数是央国企。在对优质地块的争夺及最终成交中，主要玩家仍是资金实力雄厚的几大央国企。 此外，滨江&绿城虽非央国企，但发展稳健堪比央国企，且具备品牌美誉及本地深耕优势。 土拍热背后的原因：①随着政策的持续推进，核心城市去年四季度及今年小阳春楼市表现较好，量价等指标呈现止跌回稳态势，房企对后市的信心有所改善。②在全国大市尚未企稳的情况下，经过近几年的市场筑底，房企更注重安全性，核心城市优质地块一定是首选，各家被迫采取同质化拿地策略。③一二线城市采取缩量提质的供地策略，通过供应“压箱底”的好地块，有望形成“供应优质地块-土拍高价成交-新房价格上升-市场信心提振”的正向循环。④在上半年获取的地块能够在下半年首推，能对全年业绩形成贡献。 图表1：近期核心城市的高地价项目 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.8%，在各板块中位列第8。本周地产涨跌幅前5名为深振业A、时代中国控股、京基智农、绿景中国地产、美的置业，涨跌幅分别为+14.8%、+13.8%、+11.4%、+11.1%、+9.8%；末5名为国瑞健康、阳光股份、路劲、中交地产、荣丰控股，涨跌幅分别为-56.6%、-23.7%、-14.4%、-12.4%、-12.2%。 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表3：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名 图表5：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.6%，沪深300指数涨跌幅为+0%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+5.7%和+4.2%。本周物业涨跌幅前5名为中奥到家、碧桂园服务、时代邻里、华润万象生活、保利物业，涨跌幅分别为+15.3%、+13.8%、+9.8%、+9.3%、+8.6%；末5名为新希望服务、和泓服务、远洋服务、中骏商管、佳源服务，涨跌幅分别为-11.9%、-11.8%、-11.1%、-10.2%、-9.3%。 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名 图表8：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第13周，全国300城宅地成交建面1003万㎡，单周环比73%，单周同比-2%，平均溢价率23%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面8495万㎡，累计同比+1%；年初至今，中海地产、华润置地、绿城中国、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为258、244、219、193、184亿元。 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表10：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表11：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（3月22日-3月28日）47个城市商品房成交合计591万平米，周环比+27%，周同比+6%，月度累计同比+14%，年度累计同比+8%。其中： 一线城市：周环比+30%，周同比+25%，月度累计同比+20%，年度累计同比+10%； 二线城市：周环比+26%，周同比-8%，月度累计同比+8%，年度累计同比-2%； 三四线城市：周环比+26%，周同比+17%，月度累计同比+16%，年度累计同比+17%。 图表12：4 7城新房成交面积及同比增速 图表13：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表14：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表15：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（3月22日-3月28日）22个城市二手房成交合计315万平米，周环比+1%，周同比+23%，月度累计同比+37%，年度累计同比+34%。其中： 一线城市：周环比-8%，周同比+32%，月度累计同比+45%，年度累计同比+44%； 二线城市：周环比+4%，周同比+27%，月度累计同比+40%，年度累计同比+42%； 三四线城市：周环比+10%，周同比+2%，月度累计同比+19%，年度累计同比+7%。 图表16：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表17：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表18：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表19：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.02亿平米，环比-0.8%，同比-9.2%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为23.3月，较上周+0.7个月，较去年同比-9.2个月。 图表20：1 0城商品房的库存和去化周期 图表21：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表22：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表23：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表24：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表25：物管行业资讯 非开发公司动态 图表26：非开发公司动态 行业估值 图表27：A股地产PE- TTM 图表28：港股地产PE- TTM 图表29：港股物业PE- TTM 图表30：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。