房地产行业研究：如何看待近期土拍高溢价情况？

行业点评

本周A股和港股地产板块均下跌，但港股物业板块上涨。申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5%，位列各板块第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.8%，位列第8。恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.2%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+5.7%和+4.2%。

土地成交

本周全国300城宅地成交建面1003万㎡，环比+73%，同比-2%，平均溢价率23%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面8495万㎡，累计同比+1%。中海地产、华润置地、绿城中国、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

新房销售

本周47个城市商品房成交合计591万平米，周环比+27%，周同比+6%。一线城市周环比+30%，周同比+25%；二线城市周环比+26%，周同比-8%；三四线城市周环比+26%，周同比+17%。

二手房成交

本周22个城市二手房成交合计315万平米，周环比+1%，周同比+23%。一线城市周环比-8%，周同比+32%；二线城市周环比+4%，周同比+27%；三四线城市周环比+10%，周同比+2%。

如何看待近期土拍高溢价情况

1. 高溢价成交仅出现在核心城市核心区域，如北上杭蓉等。
2. 高价地自身素质好，具备区位强、建面适中、容积率较低等特点。
3. 竞得高价土地的房企多为央国企，如中海、华润、绿城、建发、滨江等。
4. 土拍高溢价背后的原因：政策利好、房企注重安全性、缩量提质的供地策略、对全年业绩的贡献。

投资建议

推荐稳健经营且政策敏感型标的，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及各自对应的物业管理公司。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约。