房地产行业培训框架

2025327 1 2 房地产基础概念 3 4 家电 家具 装修 5 上游产业链：（土地原材料） 土地 有色金属 钢铁行业 基础化工 工程机械 建筑建材 规划设计 项目报建 土地获取 项目开工 69个月 施工建设 房产预售 1218个月 竣工交付 2436个月 经营管理存量交易 存量运营及交易阶段 增量开发阶段 中游产业链：（房地产开发与运营） 下游产业链：（地产后周期） 6 成本因素： 通货膨胀受宏观经济影响 建筑材料价格受建材市场机制影响 人工成本受劳动力市场影响 开发节奏： 土地储备、开工竣工进度 对未来需求预期 项目盈利测算 土地： 国家土地出让计划土地供应、土地拍卖底价、土拍限定条件松紧 行业景气度、融资难易和成本房企参与土拍意愿土拍成交价格 供需作用 政策限制 价格 需求 供给 房地产投资 土地购置金 额 房地产建造 成本 商品房售价 土地购置面积 土地价格 施工面积 单位成本 销售面积 销售均价 企业盈利考虑资金来源限制 人口增速流动可支配收入货款政策限制 租赁vs购买 低价取土地资源；订单式招商能力保证高出租率； 去化能力是业务的 关键支撑； 可能导致高负债 从拿地开始，全价值链整合运营；回报周期长； 租金收入是主要来源； 以持有为目的，但 需委时能依靠资产证券化实现轻资产 项目获取完工后，通过改造、运营提升实现收益分享回报周期相对更短，快周转 7 模式特点 目的 服务于住宅销售 长期持有 资产退出 主要业务模式 “以售养租”： 通过销售住宅物业获取的现金流分担商业资产的负担 从拿地开发起，就为了长期持有； 低融资成本培养资产 收购不同类型的资产 土地，改造建设赚取资产增值的收益 盈利模式 盈利途径 业务范围 取得固定投资额加成作为净利润 商品房销售净利率 产业发展服务费 管理、咨询费用，股权投资退出盈利 资金来源 政府在委托开发区域内的招拍挂土地增值部分 市场商品房销售变现 政府在委托开发区域内的税收增加部分 园区企业资金，分红、退出机制等实现的收益 一级土地开发 低价获取土地 吸引企业进驻 扩大规模 提供管理、咨询、融资服务 股权投资 运营维护 招商引资 基础设施建设 土地整理 规划设计服务 产业地产 8 母公司第三方 母公司定价招投标 业委会其他物业公司 招投标收购 高毛利新盘 存量盘 毛利率取决于获取成本 物业管理 非业主增值服务案场协销 验房 尾盘及车位代销设计咨询 其他 业主增值服务拎包入住 经纪业务零售送货家庭维修 公共空间利用 9 房地产行业基本 面分析框架 10 11 供给 成交量 市场热度 库存 房价 新房 批准上市面积 频率：月、年来源：中指院 统计机构：房管局 成交面积 频率：日、月、年 来源：Wind 统计机构：房管局 可售面积 频率：日、月、年 来源：中指院 统计机构：房管局 去化周期 计算公式：库存6个月移动平均销售 批售比 计算公式：销售面积批准上市面积 70个大中城市新建 住宅价格指数 频率：月、年 来源：统计局 百城房价指数 频率：月、年来源：中指院 二手房 二手房挂牌量 频率：月、年 来源：中介机构、冰山 成交面积 频率：日、月、年 来源：Wind统计机构：房管局 暂无指标 带看量 频率：日、月、 年 来源：贝壳 中原二手房指数 频率：周 来源：Wind统计机构：中原 地产 70个大中城市二手 住宅价格指数 频率：月、年 来源：统计局 百城房价指数 频率：月、年 来源：中指院 口径解释 指标 成交面积 库存（可售面积） WIND、中指院、克而瑞 房管局 统计局 房管局 统计局 统计方法 网签备案数据 开发商上报数据 网签备案数据 开发商上报数据 数据差异 各省市房管局发布日度、周度数据，各机构根据各城市交易明细汇总统计月度、年度数据；统计局发布月度、年度数据房管局口径数据一般大于统计局。 2021年下半年开始市场销售快速下滑，20222024年延续低迷态势。2024年112月全国商品房销售金额同比171（9月底以来出台多项政策支持销售快速修复，11月实现年内首次当月同比转正）。 百强房企销售整体下行，头部房企韧性相对较高。2024年112月，百强房企全口径销售金额同比30，其中TOP10同比24，TOP1130、TOP3150、TOP51100同比降幅均超过30。 25000 20000 15000 10000 5000 2107 2110 2202 2205 2208 2211 2303 2306 2309 2312 2404 2407 2410 0 商品房销售面积（万平方米） 商品房销售均价（元平方米，右） 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 40 30 20 10 0 10 20 30 40 50 2107 2109 2111 2202 2204 2206 2208 2210 2212 2303 2305 2307 2309 2311 2402 2404 2406 2408 2410 2412 60 年初累计同比单月同比 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 202411 20249 20247 20245 20243 20241 202311 20239 20237 20235 20233 20231 202211 20229 20227 20225 20223 20221 202111 20219 20217 20215 20213 20211 202011 20209 20207 20205 20203 20201 0 百强累计全口径销售金额（亿元）同比增速（右轴） 120 100 80 60 40 20 0 20 40 60 80 12 13 供需比 判断土地市场景气度 溢价率： （成交价成交底价）成交底价 成交规划建筑面积：占地面积容积率 成交底价 政府部门出让宗地的最低对价 推出规划建筑面积： 推出规划方案的“总建筑面积 供给 面积维度 价格维度 占地面积： 开发商可以用于建设的土地面积 容积率： 单位土地面积上允许的建筑容量 土地出让金：政府收取的土地出 让价款 楼面价： 出让金成交规划建筑面积 成交 来源 中指院 国土资源部、财政部 统计局 统计口径 招拍挂 招拍挂、协议出让、划拨用地 开发商自主上报 统计维度 各类土地成交和供给数据 土地供给和出让金额等 开发商的土地购置面积及金额 频率 月度 年度 月度 优点 数据分类非常全面 覆盖范围为全国 缺点 仅跟踪统计300城市，统计口径只有招拍挂 不详细，对实际的规划建筑面积以及成交的分类情况没有详细的披露 可使用性相对最差，数据明显小于其它口径数据 土地成交及出让金收入大幅下滑。随着销售下滑导致房企现金流吃紧，拿地意愿减弱，土拍市场热度也应声下滑。2024年112月，全国300城宅地供应同比下滑288，成交同比下滑229，与之对应的地方政府国有土地使用权出让收入也同比下滑160。 拿地房企以央国企和地方国资平台为主。央国企和地方平台公司拿地占比持续提升，而民企拿地快速减少，2024年10月城投拿地占比超过66。 160000 110000 60000 10000 40000 全国300城月度累计供求及同比走势 累计供应量万方累计成交量万方 累计供应同比累计成交同比 60 40 20 0 20 40 201901 201905 201909 202001 202005 202009 202101 202105 202109 202201 202205 202209 202301 202305 202309 202401 202405 202409 60 80 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 80 国有土地使用权出让累计值（亿元）同比（右轴） 60 40 20 0 20 201802 201808 201902 201908 202002 202008 202102 202108 202202 202208 202302 202308 202402 202408 40 80 城投拿地比例 70 60 50 40 30 20 10 0 20230120230620231120240420240 14 15 频率：月度来源：统计局 频率：月度来源：统计局 地产投资 工程面积 建筑工程： 指各种房屋，建筑物的建造工程和土地开发工 程，又称建筑工作量 施工面积： 指在报告期内施工的全部房屋建筑面积 安装工程： 各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量 新开工面积： 指在报告期内新开工建设的房屋面积 设备工器具购置： 购置或自制的，达到固定资产标准的设 备、工具、器具的价值 竣工面积： 指在报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工的房屋面积 其他费用： 其他费用中占比最大的是土地购置费 本期施工本期新开工上期末施工本期净停工 市场下滑房企开工意愿不强，叠加过去三年供地量大幅减少，新开工持续下滑。2024年112月，全国房屋新开工面积同比下降230。 按照新开工领先竣工3年的关系，20202021年是新开工的高峰期，对应20232024是竣工集中阶段，但由于2023年保交楼已将大部分项目提前竣工，2024年竣工项目量有所回落。2024年112月，全国房屋竣工面积同比下降277。 房地产新开工面积当月值 30000 万平米当月同比（右轴） 当月环比（右轴） 25000 20000 15000 10000 5000 201902 201906 201910 202002 202006 202010 202102 202106 202110 202202 202206 202210 202302 202306 202310 202402 202406 202410 0 80 60 40 20 0 20 40 60 房地产竣工面积当月值 万平米当月同比（右轴） 40000当月环比（右轴） 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 201902 201906 201910 202002 202006 202010 202102 202106 202110 202202 202206 202210 202302 202306 202310 202402 202406 202410 0 350 300 250 200 150 100 50 0 50 100 16 1998年后，中国房地产行业经历了三个周期，每一次拐点代表着新发展模式的出现 20082009年，金融红利转机投资性需求释放，敢于融资加杠杆、积极拿地的房企业绩大幅提升； 20142016年，棚改红利转机刚需释放，高周转房企迅速下沉三四线，收割棚改红利； 2021年下半年至今，供给侧改革出清，行业格局重塑。 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 商品房销售额（亿元）商品房销售额同比 202220232024 100 80 60 40 20 0 20 40 17 199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021 中国的城市化率距离70城镇化率的增速还有5pct的空间，每年还将有1200万左右城镇人口的增加。 城镇化的终点也不是房地产的拐点，发达国家房地产GDP比值更高，房地产没有因为城镇化达到一定规模而停滞。 房地产业增加值占GDP比重 14 12 10 8 6 4