2025年3月房地产市场跟踪：政府工作报告首提“稳住楼市”，坚持在发展中逐步化解风险

格数据点评 水平延续回落、物价稳中 1月 通胀 市场跟踪价 房地产行业 作者 中诚信国际企业评级部 侯一甲02787339288 yjhouccxicomcn 熊攀02787339288 pxiongccxicomcn 其他联络人 贺文俊02787339288 wjheccxicomcn 法拍房成交率有望提升，助力新房市场企稳2025年1月房地产市场跟踪 市场交易明显升温，政策薪火持续加力 2024年12月房地产市场跟踪 房价现企稳迹象，政策加速落地继续保驾护航2024年11月房地产市场跟踪 重启货币化安置和土储专项债：止跌回稳转向信号下的老路新履2024年10月房地产市场跟踪 美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望2024年9月房地产市场跟踪 “地王”久违重现，保障房收储提速 2024年8月房地产市场跟踪 房企半年度亏损面较广，三中全会定调防范化解房地产风险2024年7月房地产市场 跟踪 新政后市场冲高回落，去库存任重道远 2024年6月房地产市场跟踪 最宽松政策重塑市场资产价格，有望实现行业企稳回升2024年5月房地产市场跟踪 双轨制渐行渐近，关注配售型保障房对商品房市场的冲击2024年4月房地产市场跟 踪 政府工作报告首提“稳住楼市”，坚持在发展中 逐步化解风险 2025年3月房地产市场跟踪 政府工作报告延续稳住楼市的基调，并坚持在发展中逐步化解风险，顺应市场需求，构建房地产行业发展新模式，从需求端加力实施城中村和危旧房改造，供给端控制增量盘活存量，给予城市政府更大自主权。 2025年3月5日，国务院总理李强在第十四届全国人大三次会议上作政府工作报告，对于房地产领域，政府工作报 告延续2024年9月政治局会议以来的政策基调，强调“稳住 楼市”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，依然将“防风险”列为房地产行业首要任务。在中央对房地产行业定调明确的前提下，预计2025年整体行业政策将维持宽松， 各项政策的细化、完善、落实情况将是最主要关注点。此外，政府工作报告还提出“坚持在发展中逐步化解风险”，在稳字当头的基础上，更注重构建房地产行业发展新模式，以“好房子”建设为切入点逐步改善房企经营模式粗放、产品同质化等问题，提升产品力，适应市场需求，促进行业未来可持续健康发展。 政府工作报告指出房地产行业仍将从供需两端发力：在 需求端提出“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和 危旧房改造”，明确了政策的进一步宽松，强调城中村和危旧房改造在增加需求方面的重要作用，结合货币化安置的推进，有望降低居民购房门槛，释放刚性和改善性住房需求。3月9日，住建部进一步明确，把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，城中村改造要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。 wwwccxicomcn wwwccxicomcn 在供给端提出“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”，从源头上控量提质，优化土地市场结构，降低库存压力；同时“盘活存量 用地和商办用房，推进收购存量商品房”仍是今年的重点任务之一，2025年国家 拟安排地方政府专项债券44万亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等，并“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，直击目前收储中遇到的资金来源、价格及用途等主要痛点，有望推动收储工作的进一步落实。 中诚信国际认为，随着中央对房地产行业定调，2025年行业将坚持在发展中 逐步化解风险，政策端有望从刺激需求、优化供给、提升购房者信心等方面起到更为积极的作用，加速促进行业“止跌回稳”。 地王频现提升了土拍市场信心，体现了各地方政府在国家政策指引下缩量提质、精准供地 的优化土地供应策略，土拍市场热度有望延续。随着存量闲置土地盘活进展加快，或将带动行业加速回稳。 受季节周期以及国家政策影响，2025年以来全国土拍市场呈缩量提质态势， 根据克而瑞数据，1月和2月土地供应量同环比均持续下降，但平均溢价率分别达 到74和134，自2021年7月以来首次突破10，土拍市场热度显著回升。从 城市分布来看，2025年以来核心城市优质地块供应力度加大，高总价高溢价土地频现，不断刷新各项记录；而低能级城市热度仍偏低，多为底价成交。 具体来看，1月2日，2025年北京海淀区朱房村棚改二期HD08030029、 0030地块出让，经过激烈竞争，0029地块由华润中铁置业招商联合体竞得，成 交价9152亿元，溢价率1733；0030地块由建发以9040亿元摘得，溢价率 2504。1月16日，深圳2025年第一宗住宅用地出让，该地块位于龙岗区大运片 区，也是龙岗区时隔两年再次出让宅地，最终经过246轮竞价，中海以3065亿元 拍得，溢价率高达704，创下了深圳自去年取消土地限价以来的溢价率新高。1 月24日，杭州拱墅区湖墅单元地块经过220轮竞价，由滨江以546亿元竞得，溢 价率为7125，楼面价达64834元平方米，刷新杭州土拍史上最高成交楼面价。 2月20日，上海虹口地块经过184轮竞价，金茂庆隆联合体以总价8964亿元成 功竞得，溢价率为382，成交楼面价达到117473元平方米，为全国历史第三 高楼面价。2月25日，杭州城东新城安琪儿50地块被华润以总价2618亿元竞 得，溢价率为7248，为2018年以来杭州宅地溢价率第二高，50683元平方米 的楼面价也在一周之内继安琪儿40地块后再次刷新了城东新城板块楼面价纪录。 3月11日，成都高新区大源地块经过130余轮竞价，招商以楼面价31700元平方 米竞得，成交总价约270亿元，溢价率7043，该成交楼面价刷新了成都涉宅用地楼面价最高记录。从参拍房企来看，拿地主体仍以央国企为主，头部房企如中海、华润、招商出手频繁，部分民企如滨江、中冠依托区域深耕优势亦占据一定份额。 与往年土拍市场的年初偏弱不同，今年年初大量高总价地块集中高溢价成交，一方面体现了当前土拍热度与供地质量关系密切，另一方面也说明房企对核心城市前景的看好。随着供地质量的持续提升以及政策端持续发力，各地土拍市场信心有 望进一步提振。根据各地最新预供地公告，在国家政策指引下，缩量提质、精准供 地是地方政府供地的重要逻辑，预计上半年将有更多优质地块出现，土拍市场热度有望延续。此外，随着存量闲置土地盘活进展加快，能够在一定程度上缓解房企资金压力，推动房企再投资并提升产品力，形成良性循环，促进行业“止跌回稳”。 房地产市场止跌回稳政策加码，市场信心提振，12月新房及二手房成交量均上升，销售价格现企稳态势，一线城市及核心二线城市市场修复较快。商品房待售面积环比仍小幅增长，面临较大的去库存压力。12月房企境内债券市场融资小幅净流入，二级市场热度一般，境外市场绿城中国“破冰”发行美元债。 需求端，1月和2月70个大中城市商品住宅销售价格仍呈下行趋势，受政策叠 加及市场信心提振影响，同比跌幅进一步收窄。2月，一线城市新建商品住宅销售 价格环比上涨01，其中北上深实现增长，广州略显疲态；二线城市价格环比持平，整体呈回稳态势；三线城市价格环比下降03，销售表现分化明显。得益于政策持续加码，12月商品房销售面积及销售金额分别同比下降51、26，降 幅分别收窄78个百分点、145个百分点，收窄幅度为一年内最大。根据第三方数 据监测，12月，重点监测100城中，一线城市新建商品住宅网签面积同比增长 13，二线城市同比基本持平。随着政府决心加强，政府工作报告首提“稳住楼 市”，房地产止跌回稳步伐有望加快，3月销售额有望维持良好态势。 供给端，2025年年初土地市场供地节奏放缓，百城土地成交规模同环比均有 所降低，但受供地质量上升及核心地块房企竞争激烈影响，土地溢价率上升，京沪杭集中出让多宗高总价、高溢价地块，房企加码核心区域地块，核心区域土拍热度上升。12月，新开工面积同比下降296，延续2024年以来下降趋势，年 初房企开工意愿整体较低；竣工面积同比下降156。截至2月末，商品房待售面 积继续处于历史高位，且环比持续小幅上升。房地产开发投资方面，12月房地产开发投资规模同比下降98，同比降幅收窄，其中最主要资金来源的购房者个人按揭贷款、定金及预付款同比分别下降117和09，在销售端回稳的背景下房企回款降幅大幅收窄。 二手房市场来看，12月70个大中城市二手住宅价格指数同比降幅进一步呈 缩小态势，连续5个月呈收窄态势；环比跌幅保持稳定，环比上涨城市较少，2月仅深圳、海口、成都二手住宅价格环比上涨。成交量方面，根据第三方监测，12 月重点30城二手房成交量同比增长约25，各线城市均增长，深圳、杭州成交套 数同比增幅均超50，北京、上海、广州、成都等城市二手房成交量同比增长超 20，一线及核心二线城市市场修复较快。 债券市场方面，12月房企境内债券融资金额规模不大，净融资呈小幅流入态 势，发行人绝大部分为央国企，民企中仅美的置业、滨江集团及新希望五新实业集团完成发行，均为前期已发行债券的主体，在“第二支箭”政策支持下，美的置业部分新发债设置中证信用融资担保有限公司和中债信用增进投资股份有限公司作为担保方，新希望五新实业集团设置中债信用增进投资股份有限公司作为担保方。2月绿城中国发行15亿美元的优先票据，年利率845，房企海外债券融资“破 冰”；未新增违约或展期主体。到期债券方面，自3月18日至4月末房地产企业 境内债整体到期规模64215亿元，主要为融资渠道仍较为畅通的央国企以及能够 获得集团及政策支持的民企，另有小部分前期已发生违约的房企；境外共7支债券到期，到期规模不大。二级市场方面，12月房企境内债券日均交易量微降，整体成交热度一般，投资类地产债券收益率1小幅提升，高收益地产债平均成交价环比有所下移。境外市场方面，12月中资房企债券交易价格波动小幅走扩。 1按中诚信国际的分类，成交收益率在6及以上的为高收益债，成交收益率在6以下的为投资类债券。 1500000 10000 5000 1000000 500000 5000 000 10000 商品房销售面积当月值万平方米 商品房销售面积当月环比 商品房销售额当月值亿元 商品房销售额当月环比 800 600 400 200 0 200 400 600 800 发行金额（亿元） 到期金额（亿元） 净融资额（亿元） 数据来源：wind，中诚信国际整理 数据来源：ifind，中诚信国际整理 投资类债券收盘收益率（，右轴） 高收益债券收盘净价（元） 202522 202512 20241122024122 2024102 0 0 202492 05 20 15 1 40 2 60 25 80 35 3 100 4 120 图4：地产债收益率及价格表现 图3：房企信用债发行与到期 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 70个大中城市新建商品住宅价格指数环比 70个大中城市二手住宅价格指数环比 040 020 000 020 040 060 080 100 120 060 040 020 000 020 040 060 080 图2：2024年以来商品房销售情况变化 图1：新建商品住宅和二手住宅价格指数环比变化 202201 202203 202205 202207 202209 202211 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202401 202403 202405 202407 202409 202411 202501 附图： 2025年3月房地产市场跟踪： 政府工作报告首提“稳住楼市”，坚持在发展中逐步化解风险 中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信国际”）对本文件享有完全的著作权。本文件包含的所有信息受法律保护。未经中诚信国际事先书面许可，任何人不得对本文件的任何内容进行复制、拷贝、重构、删改、截取、或转售，或为上述目的存储本文件包含的信息。如确实需要使