2024年业绩公告点评：商誉减值致业绩低预期，城市聚焦整装再出发

公司2024年业绩表现呈现营收增长与利润下滑的分化。营收稳步增长，全年实现38.7亿元，同比增长20.0%，其中物管业务营收31.3亿元（同比增长19.2%），商业业务营收7.3亿元（同比增长23.7%）。然而，归母净利润同比下滑27.5%至3.5亿元，主要受毛利率下滑（同比下滑3.3pct至23.3%）和计提商誉减值2.4亿元（2023年未计提）拖累。具体来看，各业务板块毛利率均有所下降，基础物业管理/非业主增值业务/社区增值服务毛利率分别降至15.0%/22.2%/28.8%，商业物业管理及运营/市场定位咨询及租户招揽服务毛利率分别降至27.5%/40.0%，物管/商管业务毛利率分别降至21.9%/29.3%。

公司在规模扩张与质量提升方面表现稳健。聚焦核心城市，实施“深耕五城+战略性拓展五城”策略，同时主动退出低效项目。2024年新签约项目85个，中标珠港澳大桥国家级工程，续标广东科学中心等项目。截至年底，在管项目437个，在管面积6931万平方米（同比增长6.3%）；合约项目508个，合约面积8873万平方米（同比增长6.3%），展现出强大的市场竞争力。

增值服务与自营业务协同发展。公司以基础服务为切入点，拓展博物馆讲解、办公室装修及餐饮服务等延伸业务，市场拓展初见成效。社区商业物业出租率维持高位，自营业务经营能力持续提升。

财务状况稳健，分红政策稳定。截至2024年底，现金及现金等价物及定期存款达47.0亿元，账面资金充裕。全年派息0.17元/股，每股分红同比增5.6%，核心净利润口径派息比率为50%。

盈利预测与投资评级：作为国资背景TOD物管赛道龙头，公司规模扩张稳健，利润率保持稳定，增值业务发展良好。鉴于市场波动导致毛利率调整，下调2025-2026年归母净利润预测至5.4/6.1亿元（原7.1/8.6亿元），预计2027年归母净利润6.7亿元。EPS为0.36/0.40/0.44元，对应PE为8.7X/7.9X/7.1X，维持“买入”评级。

风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；收并购投后管理不及预期；社会总需求恢复缓慢。