2025 年初土地“狭义库存”发展趋势

克而瑞观点 版权所有克而瑞集团研究中心17 中国房地研产报 2025年 2025年初土地“狭义库存”发展趋势 2025年初土地“狭义库存”发展趋势 在售土地结构性优化驱动筑底新周期 文马千里 新房市场的狭义库存，即待售的新房规模，知之者甚蕃，也是各类报告、政策制定的重要研究指标。但对于土地市场的“狭义库存”，即在售土地的相关信息梳理，业内各类报告中提及甚少。相比受统计分段时长影响较大的供求数据而言，在售土地规模的每日变化，也能更加准确地反映短期土地市场的供求规模变化趋势。新年新气象，本文就重点30城在售宅地的量价结构数据进行分析，以供查缺补漏： 与行业的规模缩量一致，自2021年以来，待入市幅数、建面和底价这三个指标的平均值总体 都呈现出下降的趋势。2021年平均高达455幅，而到了2024年，平均只有283幅，下降38。2024 年平均建筑面积、平均底价更是均较2021年下降六成左右。 至于2025年初的动向，考虑到年内在售土地规模变化较大，还是要与往年同期进行对比更为准确。 图：2021年以来30个重点城市在售土地规模 说明：在售土地即已经发布土地出让公告，但还未达到截止出让日期的地块 数据来源：CRIC 年初动向：典型城市供地信心恢复，在售总底价达2022年以来新高 2025年初，土地成交规模虽然同比持续下降二成左右，但在一二线典型城市的热度带动下，市场热度有所回升，1月平均溢价率达到87创下新高，北京、上海、杭州、深圳等地屡屡拍出高溢价地块。重点城市的供地意愿明显恢复，2025年初30个重点城市在售土地规模维持在900亿元左 右，为2022年以来的最高值。 图：2025年初30个重点城市在售土地底价与往年对比（亿元） 数据来源：CRIC 城市能级：一线、三线供地节奏同比加快，二线仍稳中有降 分城市能级来看，2025年2月初一线、三线城市供地总底价分别同比增长了19和45，是2025年初在售总提升的主要动力，而二线城市供地规模则小幅下降2。 这也与研究中心2024年末判断一致：得益于充沛的外来人口，以及长期低位的人均住房面积， 一线城市在供地提质增量方面仍有较大的调整空间，如上海2025年1月即在招拍挂市场投放了140 亿的宅地，且不乏浦东新杨思（楼板底价5万）、虹口四川北路（楼板底价8万）等优质宅地。 而三线城市2024年土地供应已然先一步筑底，其中核心三线城市2025年在售土地总价回升也在情理之中，南通、泰州、金华、扬州等城市均在岁末年初保持着连续的土地供应。 二线城市则是稳中有降，这主要还是由于基数数值较高，且面临着较为迫切的去库存压力，典型如南京、福州、厦门2025年1月均无新增宅地供应，武汉、重庆、济南1月新增供应也在5亿元 以下。 图：2025年初在售总价提升主因一线、三线城市供地增加（亿元） 数据来源：CRIC 容积率：低密地块成为主流，平均容积率降至20 2025年初，在售宅地平均容积率持续维持在20以下，而20222024年均在21左右。2024 年以来，重点城市土地供应政策持续优化，通过降低平均容积率（如部分区域降至20以下）及严控低质地块入市，推动土地开发向“精细化、品质化”转型。中小规模宅地占比提升叠加低密导向，既降低房企拿地门槛、激活市场活力，亦为打造高舒适度居住产品提供空间，反映出行业从“规模扩张”向“质量升级”的积极转向。 图：2025年初在售地块平均容积率与往年对比 数据来源：CRIC进一步细分结构来看，2025年初20以下容积率地块占比明显提升，达到44，较2024年提升 了8个百分点，为近四年新高。其中15以下容积率在售地块建面更是大幅增长，2025年2月初达 到94万平方米，同比增长64。典型如北京顺义1月24日挂牌的中央别墅区宅地，起拍总价602亿，容积率只有101。 图：各类容积率在售地块的占地面积2025年初与往年对比（万） 数据来源：CRIC 起拍价：“小而美”地块占比上升，超五成总价来自15亿元以下地块 从待售地块的底价来看，2025年初20亿元以上的高总价地块出让并没有增多，仍低于2022年 和2024年，2025年初在售土地总价的增多，主要还是依赖于15亿元以下地块占比的上升，在2025 年初达到了53，较2024年初上升了21个百分点。 2024年四季度以来新房市场销售虽然有所恢复，也有不少高品质项目取得了优秀的去化表现，但是基于行业仍处于去库存阶段，且房价走向仍处在边际改善的周期之内。除极少数优质高单价地块之外，还是中低总价、确定性更强的“小而美”地块更符合当前的市场需求。无论是从地方主管部门市场调节、还是企业自身风险管控的角度出发皆是如此。 图：2025年初，超五成在售总价来自15亿元以下地块（亿元）按起拍总价分段，计算各类在售地块总底价 数据来源：CRIC 综上 2025年初，重点城市土地市场呈现显著的结构性优化：在售土地总价创2022年以来新高，增 量主要源于中小规模宅地占比提升；同时，平均容积率降至20的历史低位，政策端通过低密导向严控低质用地，推动行业向“品质化开发”转型。这一变化既契合当前房企风险管控需求，也为高舒适度产品供给提供空间，反映出市场供需双向理性适配的积极信号。 展望未来，随着核心城市供地信心的稳定回升，以及持续优化土地供应结构，“低总价、低密度、确定性高”的地块成主流，进一步引导行业加强精细化运营，助力房地产市场健康平稳过渡。