预期2 月新增供应正增, 一线供需两旺将延续

克而瑞观点 版权所有克而瑞集团研究中心17 中国房地研产报 2025年 预期2月新增供应正增一线供需两旺将延续 预期2月新增供应正增一线供需两旺将延续 文杨科伟俞倩倩 2月供应同比正增，整体推盘热情“比上不足比下有余”。不同能级城市呈现显著分化行情：一线推盘积极性显著好于二线好于三四线，一线2月单月推盘同环比齐增，累计同比增幅扩容至44。二线供应环比持降，同比持增，累计同比降幅仍在10以内。三四线节后供应迎来了疲软期，单月预期同环比“腰斩”，累计同比降幅25居各能级之首。 从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为33、53和14，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。近6成城市以主城为供应主力。预判后市，我们认为，2月成交同比仍将延续正增态势，市场热度延续高位波动，28个重点城市2025年2月预期项目平均去化率32，同比上升8个百分点。一线新政效应延续，预期去化率高达到51，迎来了近1年高点。 一、规模：28城2月供应同比增28，一线同环比齐增显著好于二三线 据CRIC调研，2月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积443万平方米，环比下降21，同比上升28，主要源于去年2月为春节假期，基数较低所致。从绝对量来看，房企整体推盘热情“比 上不足比下有余”，略好于2024年和2022年春节同期，不过与2023年春节月相比仍有差距。 图：28个重点城市商品住宅供应月度变动情况（单位：万平方米） 备注：2025年2月预估数据来源为CRIC城市机构调研，下同 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 分能级来看，“以销定产”模式下一线推盘量好于二线好于三四线，具体来看， 一线推盘积极性依旧较高，2月单月推盘同环比齐增，累计同比增幅扩容至44。其中北京、广州迎来阶段性放量，同环比倍增，北京2月供应量预计达到64万平方米，预计将有6盘近5000套 房源待入市。而上海、深圳供应略显疲软，环比持降，上海迎来供应空窗期，仅有1盘即将入市。 二线供应环比持降，同比持增，2024年前2月累计同比降幅仍在10以内。绝对量来看，宁波、 成都、天津等单月供应量突破35万平方米。从变化情况来看，同环比齐跌城市除了前期热点城市成都、西安之外，主要集中在青岛、郑州、昆明、南宁等弱二线城市，房企推盘积极性一般；相较而言，宁波、合肥、南京、厦门普遍迎来阶段性放量，单月供应显著好于去年同期。 三四线节后供应迎来了疲软期，单月预期同环比“腰斩”，前2月累计同比降幅在不同能级中居首。2月供应环比下降67，同比下降54，2025年前2月累计同比下降25。长、珠三角重点城 市普降，漳州甚至预期0供应。 表：28个重点城市2025年2月预计商品住宅供应变动情况（单位：万平方米） 能级 城市 2025年2月预估 环比 同比 2025年前2月 累计同比 一线 北京 64 145 1166 90 461 上海 2 88 82 22 63 广州 31 104 173 46 18 深圳 29 4 24 60 64 合计 127 38 136 218 44 二线 宁波 38 243 846 49 191 成都 35 58 14 120 19 天津 35 37 52 91 30 西安 24 30 27 60 37 长沙 23 3 17 46 4 武汉 19 16 35 42 10 合肥 18 11 307 35 63 重庆 18 38 17 47 18 杭州 17 48 14 49 7 南京 14 62 124 23 23 青岛 11 11 16 23 51 厦门 9 46 182 14 3 苏州 7 50 17 22 15 郑州 7 80 19 40 27 福州 7 15 57 15 135 昆明 6 56 30 21 34 长春 6 41 20 17 39 济南 4 654 69 4 91 南宁 1 4 95 2 92 合计 301 28 16 720 9 三四线 无锡 6 74 38 31 30 常州 4 35 57 9 64 徐州 3 56 13 11 36 泉州 2 70 56 9 20 漳州 0 100 100 2 78 合计 16 67 54 63 25 总计 443 21 28 1001 3 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、结构：供应改善为主、刚需为辅，近6成城市以主城为供应主力 而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为33、53和14，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。 分城市来看，（1）仅无锡、西安、郑州、深圳等城市刚需产品供应占比都在60以上，深圳新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例。（2）上海、苏州、泉州、长春、厦门、北京等依旧以改善作为供应主力，占比均在8成以上，其中上海、苏州、泉州、长春改善供应占比高达100。（3）福州、徐州本月高端产品占比显著上升，分别达到了59和54。 （4）昆明本月供应兼顾了刚需和高端，供应占比均为37。 表：重点城市2025年2月预计商品住宅供应结构占比情况（按产品档次划分） 城市 刚需 改善 高端 无锡 77 23 0 西安 64 29 7 郑州 63 37 0 深圳 60 40 0 天津 56 38 6 南京 55 24 21 武汉 44 41 15 南宁 40 25 35 常州 39 28 33 上海 0 100 0 苏州 0 100 0 泉州 0 100 0 长春 0 100 0 厦门 8 92 0 北京 17 83 0 合肥 10 79 11 杭州 32 68 0 宁波 40 60 0 广州 41 57 3 重庆 42 52 6 青岛 33 50 17 成都 45 50 5 济南 0 49 51 长沙 43 45 12 福州 9 32 59 徐州 46 0 54 昆明 37 26 37 漳州 合计 33 53 14 数据来源：CRIC机构调研从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为56、30和14，本 月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。 分城市来看，泉州、福州、武汉、郑州、昆明、重庆、合肥、北京、无锡、厦门等主城占比均在7成以上，上海、青岛、常州、南京、天津、苏州等则以近郊项目为主，占比均在5成及以上， 宁波推盘则兼顾了主城和近郊，占比均为4成；少数城市诸如长春、长沙等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。值得关注的是，深圳本月推盘呈现出“两头翘”，主城区和远郊区供 应量稳步上升，占比均在40。 表：重点城市2025年2月预计商品住宅供应结构占比情况（按区域分布划分） 城市 主城区 近郊 远郊 泉州 100 0 0 福州 100 0 0 武汉 100 0 0 郑州 100 0 0 昆明 100 0 0 重庆 94 0 6 合肥 91 9 0 北京 83 17 0 无锡 78 22 0 厦门 72 28 0 成都 68 32 0 南宁 60 40 0 西安 59 41 0 徐州 54 10 36 杭州 48 29 23 广州 44 40 16 宁波 40 40 20 上海 0 100 0 青岛 17 83 0 常州 28 72 0 南京 32 54 14 天津 20 51 29 苏州 25 50 25 长春 18 0 82 长沙 28 16 56 济南 0 49 51 深圳 40 20 40 漳州 合计 56 30 14 数据来源：CRIC机构调研 三、预判：2月供给延续提质缩量，成交同比转正，一线热度持增 盘点了2月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：2月供应稳中有降，与历年春节月对比“比上不足、比下有余”，可以看出，房企推盘积极性一般，不过因加强了 主城区改善和高端供应比例，加之从新房项目认购表现数据来看，跌幅有逐步收窄趋势，结合1月 新房成交降幅收窄，绝对量与去年基本持平，考量到去年2月为春节月，基数较低，预期2月成交同比仍将延续正增态势。 而从市场热度来看，或将延续高位波动：据CRIC监测数据，28个重点城市2025年2月预期项目平均去化率32，同比上升8个百分点。值得关注的是，一线新政效应延续，整体市场热度有望 稳中有增，2025年2月预期去化率达到51，迎来了近1年高点。 图：28个重点城市2月预期项目去化率变动情况 数据来源：CRIC机构调研我们结合不同城市12月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预 估，多数城市新房成交或在2月迎来放量行情，环比涨幅多集中在2030，分城市来看，新政利好下的上海、深圳短期内市场热度延续，上海有望在2月中下旬迎来小阳春行情，深圳2月新房成交预期环比涨幅也在10左右；而天津经历了1月成交低谷，结合春节期间来访、认购走势，2月新房成交环比或将大增7成，而武汉、南京等前期深度调整类城市有望迎来弱复苏行情，新房成交环 比增幅预期在10以内。 表：2025年2月典型城市一二手房市场预判 城市 预计2月新房成交环比 预计2月二手房成交环比 北京 12 上海 2月中下旬开启小阳春 同比转正，甚至超2023年同期 广州 32 6 深圳 10 22 杭州 成都 大概率与1月持平，乐观涨幅6以内 8左右 西安 14 3040 天津 74 41 武汉 小幅上涨 重庆 19 8 昆明 量涨价稳 济南 11 70 青岛 基本持平 010 南京 05 510 合肥 20 5 苏州 量稳价跌 小幅下跌 常州 持平 32 无锡 3050 长沙 15 震荡行情 郑州 市场回温，显著不及去年四季度 厦门 明显上涨 上涨 福州 小幅回升 小幅回升 南宁 50 010 长春 倍增 上涨 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 总体来看，2月供应稳中有降，与历年春节月相比“比上不足，比下有余”，房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以主城区高改项目为主，整体成交预期同比回正，而一线市场韧性犹存，市场热度预期延续高位。 目前来看，整体市场仍处于“止跌企稳”阶段，一线城市得益于供给缩量提质，叠加新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增；而对于二三线城市而言，预期分化持续加剧：成都、西安、杭州等前期高热城市，成交增长动能或将放缓；南京、武汉等经历深度调整城市迎来弱复苏，新房成交增幅有限；而对于多数无实质性利好的内陆三四线城市，成交实难有明显起色。 从微观项目来看，热销将主要集中在核心片区产品力较强改善项目和次核心片区价格优势明显性价比较高的刚需项目，“以销定产”模式之下，这两类项目也将成为未来供应重点。