宏观环境
2023年中国经济顶住压力稳步回升，GDP同比增长5.2%。工业生产、消费均有所增长，但进出口贸易疲软，房地产投资持续放缓，对整体经济造成一定拖累。固定资产投资增速放缓，其中房地产开发投资同比下降9.6%，住宅开发投资下降9.3%。
全国住宅市场指标
- 投资与开工：房地产开发投资及住宅开发投资连续两年下降，规模持续收缩。住宅新开工面积同比下降20.9%，竣工面积同比增长17.2%，历史首次竣工面积超过开工面积。
- 成交量：全国新建商品住宅成交量录得近13年低位，同比下降8.2%，仅相当于2021年历史高位的6成。
- 库存：全国住宅待售面积上升，较2022年末增加6,172万平方米。
- 价格：70城房价指数显示新建及二手商品住房销售价格总体呈下行趋势，但全国住宅销售均价同比上涨6.7%，受高能级城市优质物业和中高端住宅成交占比上升的影响。
典型市场：全国24个重点城市
- 供需：24城新建住宅销售面积微降0.2%，批准上市面积同比降幅达12.1%，供需比降至0.80，尤其在普通二线及发达二线城市。
- 成交量占比：24城成交量在全国的占比提升至18.3%，较2022年上涨3.2个百分点，重点城市楼市表现相对稳健。
- 量价表现：一线、发达二线及普通二线城市新房供应量全线下跌，成交量仅发达二线城市同比下降4.1%，一线及普通二线城市仍同比上涨。价格方面，一线城市微跌1.7%，发达及普通二线城市分别上涨4.3%和2.0%。
- 政策优化：四季度发达及普通二线城市新房成交量明显回升，政策优化对改善型需求提振效果逐渐显现。
政策及预测
2023年政策方向以预防房地产行业风险、支持刚性和改善性住房需求释放为主，包括降低贷款利率、首付比例，改善性住房换购税费减免等。预计2024年政策将继续聚焦支持房企融资需求、优化调控、放宽限制性政策，并在城中村改造、保障性住房建设等方面加大投入。
总结与展望
2023年中国房地产市场规模及对经济的贡献持续下滑，但政策优化及市场信心改善带动四季度成交量回升。未来政策仍将围绕保交楼、提振信心和稳定市场发力，新建商品住房供应规模或将缩减，需求呈现区域及产品分化。房地产行业将逐渐向“双轨制”新模式转换，住房产品品质升级、运营管理服务提升、资产证券化（REITs）将成为发展主题。
