地产行业周报：北京重启土储专项债，万科再获深铁支持

证券研究报告 北京重启土储专项债，万科再获深铁支持 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2025年2月23日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：市场风格导致板块波动，重申当前仍是较好布局期。本周地产板块下跌158，跑输沪深300（1），我们认为主要因随着 市场反弹，地产尽管投资性价比显现，但短期资金更倾向于高弹性的科技成长板块，导致板块表现有所波折。从23个月投资维度来看，当前仍是地产较好布局时点：1）3月基本面验证期临近，不排除核心城市超预期可能，本周重点50城新房成交环比升215，1月70个大中城市一线新房价格环比延续上涨；2）北京重启土储专项债，万科再获深铁借款，绿城发行美元债，行业及公司积极因素持续积累；3）随着科技成长持续上涨，具有基本面及政策催化、相对滞涨地产投资性价比将逐步凸显。 关注本周外发深度《从东北经验看全国楼市未来走向》。东北三省楼市在2012年前后见底，201415年剧烈调整，且面临人口净流出、 经济放缓等问题，但2016年仍迎来反弹，其中销售额反弹力度最大、四大城市反弹远高于三四线、头部格局稳定市占率提升；当前全国政策支持及房价调整力度更大，房企供给侧出清更剧烈，借鉴东北经验，预计“核心区好房子”或率先“止跌回稳”，降息、收储与城改为关注重点。更多详细分析（东北反弹原因、各地产指标差异、结构特征等）及数据详见专题报告。 个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、 保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商 积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：北京重启土储专项债发行，募资投向土储项目规模超百亿。 市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周215221重点50城新房成交16万套，环比升215，重点20城二手房成交 18万套，环比升10。2月（截至21日）重点50城新房日均成交同比上升06，环比下降251；重点20城二手房日均成交同比上升 511，环比下降134。2）库存环比下降，去化周期155个月。16城取证库存9215万平，环比降04，去化周期155个月。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行74亿元。2）地产股：本周房地产板块下跌158，跑输沪深300（1）；当前地产板 块PE（TTM）356倍，估值处于近五年939分位。 2025年2月18日北京 重启土储专项债发行，募资投向土储项目规模超百亿 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：环比回升，后市有待观察 点评：本周215221重点50城新房成交16万套，环比升215，重点20城二手房成交18万套，环比升10。2月（截至21日）重点50城新房日均成交同比上升06，环比下降251；重点20城二手房日均成交同比上升511，环比下降134。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套35 3 25 2 15 1 05 0 8万套 6 4 2 0 2022年2023年2024年2025年 23318237182311182431824718241118 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 60 40 20 0 20 40 60 80 新房月日均成交同比一线同比二线三线 35 30 25 20 15 10 05 00 2022年2023年2024年2025年 万套 2024220244202462024820241020241220252W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期155个月 点评：16城取证库存9215万平，环比降04，去化周期155个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 2248 22610 22812 221014221216 23224 23428 23630 2391 23113 2415 2438 24510 24712 24913 241115 0 25117 流动性环境：资金价格均上行 资金价格均上行。R001上行1416BP至215，R007上行2752BP至231。截至2月21日，OMO存量（MA10）余额为131353亿元，较2月14日减少25875亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资 金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行2752BP 28000 OMO存量（MA10）环比下行 DR0077天OMO利率MA10BP右轴OMO存量MA10亿元 5 45 4 35 3 25 2 15 1 20252142025221涨跌幅 （BP） 1D 201 215 1416 R 7D 203 231 2752 14D 203 235 3196 1M 198 214 1568 1D 191 195 364 DR 7D 194 222 2744 14D 195 234 3912 ON 189 193 420 SHIBOR 1W 189 214 2450 1M 173 179 560 3M 174 179 532 60 2022202320242025 资金价格均上行（） 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 资料来源：Wind，平安证券研究所 20 20 60 100 6 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比下降。其中总发行量为74亿元，总偿还量为708亿元，净融资额为32亿元。到期压力方面，25年全年到期和提前兑付规模总共33547亿元，同比24年减少约515；向后看，26年3月是债务到期压力最大月份，到期规模约4577亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202320242025 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 50 亿元 150 100 50 0 50 100 150 200 202320242025 亿元总偿还量到期提前兑付 700 600 500 400 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 300 200 100 2301 2304 2307 2310 2401 2404 2407 2410 2501 2504 2507 2510 2601 2604 2607 2610 0 板块涨跌排序 本周房地产板块下跌158，跑输沪深300（1）；当前地产板块PE（TTM）356倍，高于沪深300的128倍，估值处于近五年939分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 10 8 6 4 2 0 2 4 6 本周涨跌幅 100 158 50 45 40 35 30 25 20 15 通机电汽计电国环医基沪社钢综公非食农轻建家美纺建交银商石有房传煤 300 信械子车算力防保药础深会铁合用银品林工筑用容织筑通行贸油色地媒炭10 房地产申万PETTM沪深300PETTM 设机设军 备备工 生化服 物工务 事金饮牧制装电护服材运业融料渔造饰器理饰料输 零石金产售化属 5 202025202125202225202325202425202525 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为首开股份、弘阳地产、绿城中国，排名后三为中梁控股、时代中国控股、建业地产。 企业 事项 华润置地 17亿元摘下成都成华区72亩地块，溢价率28；联手越秀509亿摘得上海浦东杨思地块，溢价率3338 外高桥 调整A股定增方案，募集资金减少至2475亿元 绿城中国 计划额外发行2028年到期的35亿美元优先票据 万科 与多家险资设立16亿住房租赁基金，用于收购厦门泊寓项目 新城控股 延长A股增发决议有效期至2026年3月28日 龙湖 溢价165摘奉贤地块 20 15 10 5 0 5 10 15 20 25 上市50强涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项 153 113 50 首开股份 弘阳地产 绿城中国 中梁控股时代中国控股建业地产 126 161 206 重点公司对比 股票代码 最新市值人民币、亿元） 2024年权益拿地金额（亿元） 拿地金额市值 2024年权益销售金额（亿元） 2024年权益拿地金额2024 年权益销售额 绿城中国 3900HK 232 549 237 1210 45 中国金茂 0817HK 125 187 150 678 28 建发国际集团 1908HK 273 406 149 1040 39 滨江集团 002244SZ 311 346 111 544 64 越秀地产 0123HK 187 189 101 687 27 保利发展 600048SH 982 583 59 2545 23 中国海外发展 0688HK 1354 688 51 2858 24 华发股份 600325SH 148 68 46 692 10 华润置地 1109HK 1647 546 33 1800 30 招商蛇口 001979SZ 843 285 34 1506 19 龙湖集团 0960HK 639 68 11 676 10 万科A 000002SZ 909 47 5 1590 3 金地集团 600383SH 206 4 2 424 1 1）楼市修复不及预期风险； 2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形； 3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业 销售、投资、开工、竣工等。 地产团队 分析师 邮箱 资格类型 资格编号 杨侃 YANGKAN034PINGANCOMCN 证券投资咨询 S1060514080002 郑茜文 ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN 证券投资咨询 S1060520090003 王懂扬 WANGDONGYANG339PINGANCOMCN 证券投资咨询 S1060522070003 平安证券综合研究所投资评级： 股票投资评级 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10至20之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在10之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10以上） 行业投资评级 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5以上） 中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在5之间） 弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5以上）公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本 人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您