基础设施不动产信托基金扩容-零售物业发展迎来春天

国家发改委发布通知，将基础设施不动产投资信托基金（REITs）的底层资产扩容至消费基础设施，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，为零售物业发展带来重大利好。

核心观点与政策背景

• 政策扩容旨在促进消费，将REITs纳入消费基础设施，与政府“扩大内需、恢复消费”的决策部署相呼应。
• 此举借鉴海外成熟市场经验，如美国和新加坡零售REITs表现强劲，平均派息率较高，证明其市场潜力。
• 中国REITs市场自2021年试点以来，已发行25只产品，总市值超877亿元，其中产权类产品占比60%，市场表现稳健。

关键数据与市场表现

• 美国市场：2021年零售REITs回报率52%，强于整体REITs市场；2022年零售板块跌幅仅13.29%，优于整体市场，平均派息率达5%。
• 新加坡市场：零售REITs占已发行REITs的20%，总市值占比12%，平均派息率6.3%，仅次于写字楼。
• 中国市场：截至2023年2月，中国REITs总市值超877亿元，自由流通市值391亿元，其中零售类REITs占比20%。
• 消费率对比：中国居民消费率38.4%（2021年），低于美国68.2%，扩容消费基础设施有助于挖掘消费潜力。

对零售物业的影响

• 盘活存量资产：零售类项目普遍存在退出难、流动性差的问题，REITs可提供金融工具，优化资本结构，支持项目升级改造。
• 促进市场供给：社会资本参与将增加优质消费场景，打通“投融建管退”全链条。
• 大宗物业成交利好：产业园区和物流仓储类REITs发行后，相关大宗物业成交占比显著提升，政策效应明显。

研究结论
消费基础设施公募REITs的推出将推动零售物业提质升级，吸引更多资本进入，提升运营管理效率，助力扩大内需、繁荣资本市场。未来，中国零售物业产业有望迎来迭代升级。