本文回顾了过去十年我国CMBS及类REITs市场的发展情况,其中纯零售物业CMBS/类REITs发行单数为124单,发行金额为2444.97亿元,处于存续期的产品规模为1609亿元,发行规模和存量规模占比约为20%。零售物业CMBS/类REITs的发行主体呈多元化,包含外资、民营企业,还有城投公司和国有企业。底层物业丰富,包括购物中心、百货、奥特莱斯、历史街区等。此外,本文还分析了公募REITs与CMBS、类REITs在持有项目公司“股+债”的交易结构上的相似性以及公募REITs的投资收益来源。最后,本文总结了海外消费基础设施REITs的经验与教训,投资人需警惕公募REITs的管理人通过收购新资产来粉饰资产组合的租金收入水平,此外还需关注REITs层面的杠杆率、债务到期情况和再融资能力等。