国君房地产|境内债务重组推进,利好资产价格攀升

债务重组主要分为降低利率、拉长久期和削减债务三种方式，其中拉长久期和削减债务影响较大。降低利率是基础选项，但受市场利率影响，不具备根本性；拉长久期对地产行业尤为重要，因其负债决定资产，拉长久期可缓解资产变现压力；削减债务对金融系统影响更大，主要体现在金融机构资本金上，反映政策态度转变。

当前地产行业面临的主要压力是负债收缩引发的资产收缩，拉长久期是系统性解决方案。合意库存取决于负债的合意水平和期限，受融资工具和环境影响。境内债务重组在防范金融风险背景下推进存在压力，一旦通过将表明政策态度变化，一方面补足金融机构资本金，另一方面为企业带来新生活力。

专项债发行用于土地收储，通过置换房企资产和负债，可降低利率和拉长久期，长期信用接近货币投放，对资产价格有积极影响。境内债务重组若推开，金融机构资本金补足也将是关键，补足过程类似货币投放。

扩信用方向对资产价格有利，预计先产业后地产，先通胀后房价。当前地产行业以去库存为主，扩信用能力有限，需其他产业支持。开启资产价格盛宴，长久期资产收益更高，模式转型是主要方向，建议跟踪地方国企变化。

风险提示：不扩信用的背景下，价格企稳压力仍在。