2024上海商业地产市场年度总结及展望报告

joneslanglasalle.com.cn 睿见研究 2024上海商业地产市场年度总结及展望 目录 01 甲级办公楼市场 3 02 零售物业市场8 03 物流地产市场14 04 长租公寓市场19 甲级办公楼市场01 2024年成本驱动型需求上升，短期内大供应依旧持续 2024年，面对内外部宏观环境的不确定性，上海办公楼市场租户仍保持谨慎的租赁策略。面对新项目的相继入市和业主持续在租金及激励政策上的调整，成本驱动型的搬迁及升级需求有所上升，全年净吸纳量录得47.6万平方米。供应方面，部分项目推迟至明年交付，短期内整体市场仍处于供应压力之下。展望2025年，升级需求以及上海多元的租赁需求将支撑整体市场的复苏。然而，大供应环境仍将使得市场承压，板块及各项目间的竞争仍将持续。 成本仍是目前租户的首要考量因素，租金下行为租户提供搬迁及升级契机 基于搬迁及装修成本的考量，续租仍是部分租户首选的租赁策略。与此同时，另有租户利用当前租金下降以及部分业主在装修方案上给予更大协商空间的机会，通过搬迁达成其降本增效的不动产策略。与此同时，在租金下行的背景下，近期新竣工项目以及高品质成熟项目为租户提供了升级办公环境的机会。根据仲量联行数据统计，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%。 寻求“质价比”：租户在搬迁流动中寻找成本匹配与品质提升的新平衡 的租户选择升级至2020年及之后竣工的项目，然而该部分项目仅占上海甲级办公楼市场总存量的19%。 新项目的交付提升甲级办公楼市场整体物业品质，同时也为企业带来更多的升级选择。在2024年的升级型需求中，有76% 新竣工项目在价格及其它激励政策，包括：装免期、装修补贴等方面具备更大的议价空间，以此吸引租户，提升入驻率。面对新项目的竞争，部分成熟项目业主同时在新租和续租条款上更为积极主动地调整价格策略以吸引新租户并保留现有租户。 根据2024年搬迁成交租金分布统计，超过三成的搬迁成交净租金低于5.0元/平方米/天，超过75%的搬迁成交净租金低于7.0元/平方米/天。 行业需求“固本培元”：需求行业格局保持稳健，细分领域有望释放潜能 2024年上海甲级办公楼市场需求行业占比稳定，多元行业需求支撑整体上海办公楼市场。金融及专业服务、科技互联网、制造贸易等传统需求行业大类占比超过70%，夯实上海办公楼市场需求之本。其中部分细分行业不乏亮眼需求表现，同时新兴行业需求有望释放潜能。内资律所、保险及会计事务所利用租户市场环境升级或整合办公场所；教育企业同样抓住当前市场机会，需求有所回暖；在行业调整规范化之下，游戏和互联网等科技企业需求保持潜力韧性；部分零售企业抓住近期核心区域及周边新项目入市的机会进行办公空间的升级；AI及AI赋能、自动驾驶、新能源等相关产业作为上海办公楼市场的新动能将进一步释放租赁需求。 短期内供应压力持续，中长期有望缓解 未来两年，整体市场仍将承受较大的供应压力，预计平均每年将有接近130万平方米的新增供应入市。回顾过往上海传统商务区内商办用地供应情况，近两年商办土地供应显著减少，考 虑到办公楼项目的建设周期，全市甲级办公新增供应量将在中长期显著降低。 零售物业市场02 2024年上海零售物业市场整体承压，多项“促消费”举措初显成效，带动消费信心逐步恢复。 2024年上海消费市场仍面临较大压力，前十一个月全市社会消费品零售总额为16,370亿元，较去年同比下降3.1%。零售物业市场整体承压，全年累计净吸纳约45.1万平方米，租赁势头较2023年有所放缓。 图10 上海优质零售物业净新增供应及净吸纳量 建筑面积（万平方米） 为进一步挖掘消费增长潜力和促进消费增长，2024年以来多项“促消费”政策出台，且初显成效，带动了消费信心的逐步恢复。 政策刺激下，家电、家具、体育娱乐用品销售同比增幅显著。 消费者日益看重“情绪体验”与“性价比”，带动运动消费、二次元潮玩、宠物及平价餐饮等更为多元的租赁需求。 杂货、二次元周边产品、娱乐体验和艺术文化展览、宠物相关服务及产品、平价餐饮、烘焙饮品等，且性价比高的品牌因消费者日益理性而受到更多青睐。 从新开店的业态占比变化来看，时尚、娱乐、服务和儿童业态占比扩大，餐饮比例基本稳定，而生活方式类租户比例有所下降。2024年的租赁需求主要来自于运动服饰、本土潮牌、潮玩 （新开店业态面积占比） 2024上海商业地产市场年度总结及展望 需求端最为活跃的业态主要为运动户外及潮玩二次元品牌，满足了消费者对健康、体验与情绪价值的多样化需求。 注：共收录66家品牌，上海127家门店；不包含泛二次元品牌数据来源：仲量联行研究部，截至2024年11月 注：共收录13家品牌，上海273家门店数据来源：仲量联行研究部，截至2024年11月 注：收录25家品牌，上海共150家门店。数据来源：仲量联行研究部，截至2024年11月 零售新项目尝试突破传统模式，更为注重空间设计、场景营造和社群运营，并融入运动户外、文化艺术等多重元素，为消费者带来丰富且独特的购物体验。 2024年全年，三个核心商圈项目和九个非核心商圈项目共带来超71万平方米的新增供应。 从新开业购物中心的特点来看，我们发现越来越多的项目在场景营造上进行了突破，充分利用绿地、屋顶、滨江和街区等空间，为消费者打造了一个多元化、开放式的购物环境。同时，项目还会根据自身特点融入运动户外，艺术文化，二次元等多重元素，提供更为独特的购物体验。 “ 尽管市场仍面临压力，但多元化新兴需求将为零售租赁市场带来更多新机遇 展望2025年，上海将迎来11个新项目入市，市场整体入驻率和租金可能继续面临挑战，项目表现分化可能加剧。 需求方面，消费者需求的变化正在驱动零售租赁需求的转变。一方面，随着消费者对精神层面和情感体验的追求日益增强，潮玩、二次元和宠物经济领域正迎来崭新的发展机遇，预计相关品牌将进一步布局线下实体门店。另一方面，健康和养生已成为现代消费者的重要关注点，预计运动品牌及相关运动场馆、健康养生及美容SPA类品牌有望继续拓店。同时，在消费者日趋理性的消费观念影响下，性价比高、价格亲民的潮流服饰、家具杂货店、平价餐饮等业态有望保持稳定的租赁态势。 此外，随着消费者对购物体验的追求升级，他们不仅仅看重产品本身，还更加重视购物过程中获得的情感满足。这种转变要求零售空间不仅仅是一个交易场所，更要成为一个能提供独特体验和情感连接的平台。这同时也对品牌方和商场业主方提出更高的要求，需要从店铺设计、氛围营造、活动策划、客户服务等多维度共同思考如何为消费者创造独特的购物体验⸺如通过设置互动区域、举办主题活动或工作坊等等，以提供更加个性化的服务，来增强消费者的参与感和归属感。 物流地产市场03 大上海区域主要物流地产市场处于供应周期高位，区域整体面临较大压力。 自2023年起，上海物流地产市场进入供应高峰期，2024年保持此态势，年度新竣工项目超130万平方米，创历史新高。此外，上海周边物流地产市场同样迎来供应高峰。2023年至2024年， 包括上海在内的7个主要物流地产市场平均年新增供应369万平方米，为十年均值的1.8倍。 在上海周边物流地产市场中，绝大多数市场新增供应在2023或2024年达到历史高峰。具体而言，苏州、太仓、昆山市场2023年新增供应为历史最高水平，分别达到其十年平均水平的5倍、4倍和2倍。嘉兴市场在2024年有107万平方米的新项目竣工入市，创历史新高，为十年均值的近3倍。鉴于区域内市场间车程较近，可相互吸引需求，在2024年整体需求较弱的背景下，供应端压力进一步加剧市场竞争。 在大部分城市内部，承接新增供应的子市场正发生变化，供应压力扩散。以上海为例，2023年至2024年上半年，金山、青浦、松江子市场共承接近89%的新增供应；2024年下半年起，奉贤、嘉定等子市场亦迎来新项目竣工。因当前市场需求端复苏缓慢，增量需求不足，各子市场均面临更显著的供应端竞争压力。 展望2025年，大上海区域物流地产市场的新增供应压力预计将有所缓和。但是，去化现阶段的供应体量仍需时日，且一定程度上依赖于国家消费支持性政策的力度和效应。短期内供应端因素所致的竞争压力预计仍将持续。 供应压力下市场竞争加剧，部分租户抓住租金下行窗口期进行整合。 大上海区域内所有城市均已进入租户方市场，租户的议价能力明显增强。为维持现有租户的稳定性，以及吸引新竣工项目的主力租户，业主方普遍采取了较为激进的定价策略，提供更大的租金协商空间。据仲量联行对大上海区域内40个子市场 的追踪数据显示，截至2024年第四季度，所有子市场租金均呈现环比下降趋势。激烈的价格竞争促进了部分需求的释放，常熟、太仓、嘉兴等市场在租金大幅下调后，其净吸纳量在大上海区域物流地产市场中位居前列。 大上海区域主要物流地产市场需求趋势 短期内，物流地产需求预计仍以整合为主，第三方物流服务商为主要需求来源。同时，刺激消费与拉动内需仍为经济工作重点，政策对消费的支持力度也将持续增加。例如，2025年，国家发改委加大“两新”政策力度，扩大补贴范围，电子产品及多类家用电器等消费有望进一步增长。而在潜在系列财政政策刺激下，如食品等基础消费或也将迎来增长。消费市场的逐步改善有望进而带动相关企业对物流地产的增量需求。此外，制造业对经济支撑作用明显，2024年前三季度，其增加值对GDP的贡献达26.1%。其中，汽车、电子信息、电器装备等制造行业的工业地产活跃度较高，相关企业在近两年持续投资建厂，其中较多新增厂房坐落于长三角区域内。以汽车制造业为例，长三角地区作为新能源车的重要生产基地，上海作为其中核心，在区域协同效应的作用下，如智能座舱、内饰、核心零部件等汽配相关企业亦在当地和周边区域投资设厂，供应链上相关企业也或将在区域内寻求物流地产租赁机会。 第三方物流业仍是大上海区域物流地产的主要需求驱动力。凭借其服务型属性，众多消费零售及制造企业亦委托第三方物流公司租赁高标仓，以提升供应链效率。当前，市场竞争的白热化导致物流地产租金持续走低，多数第三方物流企业借此契机整合高标仓资源，如某家电供应链物流公司在常熟租赁超10万平米面积，旨在优化长三角地区仓储布局。制造业企业为保证供应链时效，链上企业多数在价格之外有更加明确的区位选择，除自行寻租外，也常委托第三方物流企业为其租赁、整合仓库面积。与此同时，本地第三方物流企业因租金持续下行，加之其对当地物流地产市场的深耕，扩展业务，租赁活动较为活跃。但仍需注意的是，来自第三方物流企业的租赁需求主要以配合终端用户的业务规划为主。如果终端要求的服务区域和业务模式没有大的调整，则第三方物流企业通常会在租赁合同到期前，优先选择和原业主进行续租谈判，源自物流企业本身业务扩张而产生的新租赁需求相对有限。 双碳背景下，物流地产行业持续绿色转型，发挥载体优势寻求低碳发展。 在我国“碳达峰、碳中和”战略目标的推动下，物流地产行业正加速向绿色、低碳转型。遵循ESG理念，物流地产开发商采用节能材料、优化建筑设计并提升能效水平。在绿色建筑方面，以LEED认证为例，大上海区域内LEED物流仓储项目注册数量在过去六年中快速增长，从2018年的35个，增至2024年的351个。 此外，国家政府对分布式光伏的政策力度持续加大，出台多项措施助力高标仓光伏项目发展。2021年，国家发改委等九部门联合印发《“十四五”可再生能源发展规划》，明确将全面推进分布式光伏的开发与应用，并倡导在新建厂房与公共设施中深度融合光伏建筑一体化开发。上海、江苏及浙江省均积极响应，发布相应规划或行动计划，快速推动区域内光伏建筑一体化发展。至2024年上半年，江苏、浙江在分布式光伏累计并网容量上分居全国第二、第四位，上海位居第16位（直辖市首位）。 物流仓储设施因其屋顶面积较大，具备屋顶资源的优势，便于光伏组件安装。且该系统可以协助满足高标仓日常用电，或借助购 电协议出售电力以