北京商业地产市场年度总结及展望

研究部 2024年1月 joneslanglasalle.com.cn 请回答 2024 北京商业地产市场年度总结及展望 前言 北京商业地产市场年终总结系列已经连续发布第六年了，我们今年想做点不一样的――略写总结回顾，着重预测展望。2023年的市场趋势、压力和挑战这一年来我们已经分析得很多了，也欢迎大家下载阅正。但是，2024年已经启幕，过去一年的行业如何承压、为什么不及预期已经不再是市场关注的优先级了。当前更重要的是，今年的市场会如何发展――下行的领域会触底反弹吗？企稳的市场能够保持平稳复苏态势吗？疲弱的需求活动和延后的谈判决策会重回正轨吗？ 因此，在今年的年度白皮书中，我们希望帮助各位一同向2024年做出关键性提问，并梳理我们的回答和预判。 米阳 华北区研究部负责人仲量联行 2 请回答2024——北京商业地产市场年度总结及展望 目录 2023年市场速览04 2024年市场展望 办公楼租金走势如何，2024年会触底吗？06 2025年上半年触底企稳。 在简答全：球北经京济甲进级入办调公整楼期市之场际平，均北租京金办将公于楼2市02场4年将跌经破历3同00向元下/平调方，米租/赁月。需金求下预行计趋于势20，2甲4年级年办中公触楼底平后均逐租步金回将暖于；复苏的需求有望缓和全市平均租 未来的办公楼需求还会出现爆发式的行业吗？08 计中长期内将激发更多元化的潜在需求。 简需答求：转北为京存办量公需楼求租。赁中需短求期将内进，市一场步中趋预于计提不质会降出量现，爆主发要式来增源长将的由需增量求来未源来。也在将国持央续企构提成供北中京流需支求撑支的柱基行础业上。，随金着融特、点科行技业、专的业精服细务化三发大展行，预业 2024年哪些零售业态租赁需求更活跃？10 2.3%。 简零售答，：推预动计市咖场啡信茶心饮修、复宠和物租经赁济需和求消进费一电步子改等善领。域北将京持零续售布市局场线已下率先实体于比其他增地长产板块步入修复轨道，预计2024年市区租金涨幅将进一步扩大，同 简比答增：长多率年降来至供不应求的北京物流地产市场在2023年承压放缓，租金同 应有效匹配降0本.4需%，求为，近租五金年小来幅最向低下水调平整。展望2024年，预计市场新增供 北京物流地产市场租金会下降吗？12 展曲线。 0.9%，并在中长期保持健康发 转向住宅市场，2024年北京的房价会涨吗？14 简市答场：韧“性认及房需不求认潜贷力”显政现策。落2地02，4北年京政住策宅加市力场预给期予增阶强段，住性房的置正换向链反条馈，打通上涨及动供力应。端高产品力项目入市将促进改善性需求释放，为住宅价格带来 3 2023年市场速览 2023年是经济和市场的修复之年，但是复苏之路是波动和曲折的。整体来看，世界主要经济体增速放缓，中国经济增长对全球的贡献率在今明两年均将保持在近三分之一的高位；但与此同时，国内经济仍待进一步修复，商业地产市场表现未达年初各方预期，尽管下半年经济指标持续改善，但市场反应相对滞后；接下来，随着政策持续发力，市场各方也需要保持信心和耐心，等待积极因素催化落地。 具体来看2023年北京商业地产市场各领域情况： 1 在办公楼领域，当前市场正面临着前所未有的挑战，北京市场自2019年起进入下行周期，租金已连续下降近五年，当前甲级租金已回落至2011年同期水平，企业办公租赁需求急剧收缩，平均单季度净吸纳量跌至历史最低水平区间。 2 零售地产市场烟火气重生、持续向好，餐饮和体验业态带动市场活跃度恢复，领先项目逐步完成全年涨租目标，全市整体租金止跌企稳；但消费需求恢复还处在爬坡期，市场仍有一定谨慎情绪，优质项目多期望在未来2年内恢复到2021年租金水平。 3 在工业物流领域，多年来供不应求的市场结构推动物流租金逆势攀升、面积紧缺，但随着市场扩容、供应放量，2023年下半年全市空置水平有所上升，部分新项目去化表现不佳；同时，租户的租金敏感度不断提升，市场租金增速回落放缓。 4 从住宅市场角度看，北京刚需和改善型购房需求一贯庞大，三季度新政靴子落地有效刺激部分观望者入市，且开发商推盘意愿增加，新项目入市持续推动了需求释放，利好有置换需求的改善型购房者，推动短期信心修复和中长期价格保持稳健。 4 2023年仲量联行研究部发布了多篇文章和报告详细分析了上述市场情况和趋势，篇幅所限我们不再赘述，相关阅读敬请自取（点击标题即可跳转下载页面）： 行业白皮书 •《流动中的新均衡――2023北京办公楼市场白皮书》 •《行舟绿水前――物业与资产双碳管理必修课》 •《溯本归源――北京市产业园区市场白皮书》 零售地产市场 办公楼市场 •季度更新《中国40城办公楼市场指数》：一季度，二季度，三季度，四季度 •“小阳春”还是“倒春寒”？关于北京办公楼市场你必须知道的五件事 •金融单位和央企不动产需求风向变了，商业地产领域划重点 •三大细分领域重振科技企业办公楼市场需求 •通州步入高标准办公楼时代，下一个主力租户何时锁定？ •户外运动品牌逆势扩张，一年四季都给你安排上了 •2023年初零售市场复苏实录 •上半年消费投融资盘点，谁在抢滩消费新赛道？ •疫后购物中心新发力点⸺体验类业态如何成为吸粉神器？ 工业物流市场 •北京物流地产市场十年间首次增容对市场格局的影响 •物流地产转型升级：绿色认证、绿色溢价与绿色金融 •以北京为切片，冷链仓储设施升级改造迫在眉睫 商业地产市场整体分析 •2023年中国经济引领全球增长，哪些行业将率先突围 •坚定信心，企稳向上⸺2023年政府工作报告商业地产领域解读 •调整、提质、加速：从八大行业头部企业年报看不动产需求沿革房地产绿色金融 •绿债开拓房企融资新渠道 5 01 走势如何， 办公楼租金2024年会触底吗？ 简答：北京甲级办公楼市场平均租金将于2024年跌破300元/平方米/月。在全球经济进入调整期之际，北京办公楼市场将经历同向下调，租赁需求预计于2024年年中触底后逐步回暖；复苏的需求有望缓和全市平均租金下行趋势，甲级办公楼平均租金将于2025年上半年触底企稳。 元 300 北京甲级办公楼市场平均租金 -7.2% 于2024年跌破 300元/平方米/月 预计2024年甲级租金同比下降7.2% 2023年年初，北京的办公楼市场经历了问询与看房需求的骤升，但短暂的热度回弹之后市场参与者并未如期收获成交的实际落地。全市甲级办公楼全年仅录得15.6万平方米净吸纳量，为去年水平的82%。为在市场中争取有限的租赁需求，业主方陆续进入竞争降价阶段，全年租金同比下降8.0%，为自2009年以来最大年度降幅。 当前办公楼租赁表现与以往市场逻辑相比呈现出较大差异。在过往的经验中，当北京市场经历需求滞缓时，一定幅度的降价即可刺激一批租户做出大面积搬迁、升级决策，而业主也会在空置快速去化、项目入驻率提升后立即回调租金，整体市场调整期一般仅持续1-2年。回顾2021年的市场表现，各区域业主普降租金也换取了全市超百万平方米的净吸纳量，进而扭转了此前连续12个季度的租金下行态势，推动全市甲级租金于次年一季度由负转正。然而，本轮业主降价的实际成效颇为有限。有限的租金降幅已无法激发更多租赁需求，复苏进程滞缓，将市场调整期拉长至3-4年。在全球经济下行的形势之下，大型集团性企业缩减面积、科技互联网行业的需求停滞等市场情况迭出。聚焦北京，大部分租户在下行市场中已深谙市场规律，不再满足于以往有限的租金降幅，导致业主之间为获客进行多轮竞价，全市场租金底线被一再推至新低。预计2024年甲级租金将进一步同比下降 7.2%，降幅较2023年适度收窄。 中小面积段租户在本轮租金下调中相对获益更大。尽管业主持续做出租金让步，但针对万平以上的大面积客户目前尚未给出突破底线的租金优惠。从2018年至今，1万平以上与500平以下面积段成交均价的差值已从210元/平方米/月，降至26元/平方米/月，大面积客户反而相对丧失了部分优势，也决定了当前万平以上降本搬迁型需求鲜有落地的市场现状。当前，部分办公楼项目空置高企，需要吸引大面积客户方能实现有效回填，我们预计只有突 破底线的租金价格才能刺激大面积需求入场，这也是2024年全市租金降幅预计较大的原因之一。 除了直接降租，许多业主也在积极采取其他策略提升附加服务，间接降低客户的租赁和搬迁相关成本，以吸引租赁需求。例如，为租户一事一议提供定制装修服务，或精装修整层后拆分出租等。 2023年四季度增发的1万亿元国债有望缓解地方财政压力、改善融资环境、助推基建增长动能、提振整体市场信心。受益于宏观政策调控和整体市场情绪改善，预计北京办公楼市场需求将于2024年中企稳回升，甲级办公楼的平均租金将随后于2025年初触底企稳。正如我们在《流动中的新均衡：2023北京办公楼市场白皮书》所言，希望就在眼前，但距离重回增长轨道或还需要更多的耐心。 需求还会出现 02简答：北京办公楼租赁需求将进一步趋 未来的办公楼爆发式的行业吗？ 于提质降量，主要来源将由增量需求转为存量需求。中短期内，市场中预计不会出现爆发式增长的需求来源。在国央企提供中流支撑的基础上，金融、科技、专业服务三大行业未来也将持续构成北京需求支柱行业。随着特点行业的精细化发展，预计中长期内将激发更多元化的潜在需求。 39% 国占央据企了总全部市、甲子级公办司公及楼各市类场分体支量机的构39% 63% 金在2融0、2科3年技租、专赁业成服交务中三占大比行合业计达到63% 在全球经济增长步伐放缓和中国高质量发展转型的内外因素共同作用下，各领域企业的不动产策略普遍趋向于减费提效、保守稳健，办公楼市场租赁需求走弱，需求主力由增量需求转为存量需求，即以不同楼宇之间的流转、搬迁为主。叠加当前租金下行、利好租户的市场环境，企业的租赁需求进一步趋向于升级提质、降本降量。 北京办公楼市场以大型国央企为基石需求，国央企总部、子公司及各类分支机构占据了全市甲级办公楼市场体量的39%，为市场提供了需求“底气”。不仅如此，2023年全市甲级办公楼 5千平方米以上的租赁成交中，近七成是国央企租户。在本轮 下行周期之前，当市场中存在急速扩张的动能需求时，基石类需求并不明显。然而，在当前需求波动减缓的情况下，国央企作为需求支撑的作用则更加突出。 从行业来看，金融、科技、专业服务三大行业仍为北京办公楼市场的主要需求来源，在2023年租赁成交中面积占比合计达到63%。其中，部分细分类别的带动作用值得关注，例如专业服务 业中内资律所占比32%，金融业中内资非银行金融机构占比达69%。此外，科技行业的增长势能主要集中在人工智能、云计算和芯片等细分领域。举例而言，一家人工智能企业近期在中关村新租了2,000平方米的办公空间。细分行业需求潜力凸显，也体现了市场从整体行业普遍扩张向特点行业精细发展的转变。 此外，高精尖、创新型行业的提速发展有望为办公楼市场带来新的机遇和需求增长空间。2023年2月，北京市政府引导基金⸺北京高精尖产业发展投资基金正式落地。该基金规模20亿元，重点投资智能制造、绿色能源、医药健康等重点产业领域， 体现了北京提速构建高精尖经济结构的发展方向。当前，北京以795家国家级专精特新“小巨人”企业数量居全国首位，这些高成长性企业在其各自的细分领域中已具备很强的竞争力，并将为办公楼市场提供充足的未来需求增长储备。 在当前的经济环境下，新兴企业的成长速度和特点行业的扩张节奏，或难以在短时间内扭转市场局面。中短期内，预计不会出现单一企业或行业的爆发式增长和大面积扩张。但是从另一方 面来看，2023年北京的企业直接融资数量、上市企业数量和总市值，均排名全国第一，体现了北京资本市场的活跃性，本市企业能够凭借充足的融资机会实现中长期的稳健发展。在国央企的 基石支撑、特点产业的提速发展和资本市场的信心加持下，办公楼的租赁需求将在2024年企稳回升，推动租金增幅在2025年由负转正，并在中长周期保持多元、平稳的发展。 03 哪些零售业态 2