金融产品观察：REITs：低利率环境下的稳健优选

低利率环境下迎来新机遇
2024年12月以来，在利率1.0时代的“资产荒”和股市无明显突破的行情下，REITs作为稳健投资优选品种受到关注。2024.12.1至2025.1.9期间，中证REITs全收益指数涨幅达7.9%，显著优于同期股票和债券资产。政策利好推动公募REITs快速发展，2024年2月会计处理改革降低二级市场波动影响，7月26日政策推动常态化发行，截至2025年1月6日市场共59只REITs产品，发行规模1630.71亿元。REITs兼具权益和固收属性，90%以上年度可供分配金额需分红，兼具确定性和弹性。

行业分化，关注确定性
2024年以来REITs二级市场整体表现优异，但行业分化明显。保障性租赁住房表现最佳（全年平均涨幅31.86%），仓储物流跌幅最大（平均跌幅1.53%）。2025年开年以来，细分资产扩容，保障性租赁住房、消费基础设施项目涨幅领先（分别达4.52%和6.03%），产业园、交通基础设施、仓储物流仍偏弱但多数保持正收益（平均涨幅1.90%、1.31%、1.83%）。建议关注稳定性高的资产类型：
（1）保障性租赁住房：抗周期性强，核心城市优质项目租金安全垫高，国企项目经营确定性高；
（2）消费基础设施：关注核心城市、规模稳健、租金出租率稳定的项目；
（3）环保能源：政策支持融资价值高，但依赖自然资源且具季节性。

风险提示
基金的过往业绩不代表未来表现，本报告不构成投资建议，投资者应自行决策。