核心观点与关键数据
- 工业空置率:美国平均空置率在2024年第三季度上升19个基点至6.6%,为自2022年底以来的最小季度增幅。新供应面积为760万平方米,为2021年初以来最低,较去年同期下降54%。
- 需求增长:新租赁活动增加,预计将转化为第四季度及2025年的需求增长。年初至今总需求为11500万平方英尺,以净吸纳量衡量的需求为3900万平方英尺。
- 开发活动:开发活动较2022年峰值下降53%,预计2025年初将降至300万平方米以下,新供应和重建租户需求将趋于平衡。
市场指标
- 新租赁活动:35家租户入驻50万平方英尺或更大的空间,其中近一半为第三方物流(3PL)提供商或包装用户。未来新入驻者将主要来自制造业、数据中心、食品与饮料及一般零售行业。
- 在建面积:工业管道连续第七个季度收缩,在建总面积降至331百万平方英尺,预计未来两个季度将跌破300百万平方英尺。
- 租金增长:平均加权租金上升至11.08美元/平方英尺(NNN),同比增加9%。部分市场租金出现收缩,但大多数市场趋于正常。
美国顶级工业市场
- 空置率:西部地区增幅最大(256个基点),中西部地区最小(57个基点)。预计2025年前半年空置率将达6.8%峰值,随后逐渐下降。
- 新供应和净吸收:第三季度新供应降至760万平方米,为2021年初以来最低。年初至今总需求为1.15亿平方英尺,未来几个季度新供应将进一步下降,预计2025年恢复平衡。
- 租金:仓库/分发设施租金同比增加8%,至10.26美元/平方英尺(NNN)。15个市场中平均租金同比下降,沿海市场尤为明显。
工业与经济展望
- 宏观经济:美国经济年增长率为2.8%,美联储降息50个基点,未来若继续降息将提供经济清晰性。预计轻微经济放缓,工业市场将滞后响应新政府政策。
- 投资活动:美联储利率明确指导将推动投资增加,工业产品领域核心基本面和长期需求驱动因素依然强劲。
- 市场趋势:空置率预计在2025年前半年达峰值后下降,租赁活动将增加,需求随之增长。业主、租户和开发商将更加积极。