非正式性 ， 农场规模和土地改革的地价效应

核心观点

• 乌克兰土地销售市场的开放短期内加剧了市场竞争，为土地所有者带来了更高的租金收入，但长期抵押贷款市场发展缓慢，需要进一步改革。
• 非正式土地权利存在负外部性，降低了土地价值，需要通过测绘和登记等手段解决，并考虑通过税收等方式弥补成本。
• 土地规模对土地价值有积极影响，地块、田地和农场规模越大，每公顷价格越高，这表明存在通过市场机制进行土地整合和促进中型农场发展的潜力。
• 土地销售市场竞争有限，需要采取措施降低交易成本、提高土地宣传力度，以及采用电子拍卖等方式增强市场效率。

关键数据

• 2021年1月以来，乌克兰新登记了197万份农业用地租赁合同和近39万份农业用地销售记录，其中约30万份租赁交易和30万份销售交易的价格被报告。
• 商业用地的中位数租赁价格为每公顷89美元，中位数销售价格为每公顷981美元；个人用地的中位数租赁价格为每公顷89美元，中位数销售价格为每公顷1986美元。
• 法人实体在租赁市场中占据主导地位，占所有交易的94%和交易土地面积的92%；在销售市场中，95%的交易由个人或家庭经营单位完成。

研究结论

• 土地市场开放需要配套改革，包括发展抵押贷款市场、降低交易成本、提高土地透明度等，以充分发挥市场效率。
• 解决非正式土地权利问题需要综合施策，包括测绘、登记、税收等，以减少负外部性并促进土地价值提升。
• 土地规模经济是促进农业生产效率的重要因素，需要通过市场机制推动土地整合，发展中型农场。
• 土地销售市场需要进一步研究市场力量问题，以完善市场机制并促进市场公平。