安全貨倉：中期報告 2024/25

(股份代号:237) 中期报告 2024/25 公司业绩 截至二零二四年九月三十日止六个月（“期内”），安全货仓有限公司（“本公司”），连同其附属公司统称（“本集团”）转亏为盈并录得本公司拥有人应占溢利184,000港元（二零二三年同期：亏损51,740,000港元）。总收入由88,864,000港元增加4,545,000港元至93,409,000港元。去年同期每股亏损由12.78港仙改善至期内每股盈利0.05港仙。 撇除投资物业公平值亏损后，本集团之除税后核心溢利（非香港财务报告准则财务计量指标）由二零二三年同期38,960,000港元增加至期内73,884,000港元。 本集团除税前溢利及除税后净溢利分别录得7,351,000港元（二零二三年同期：亏损44,397,000港元）及184,000港元（二零二三年同期：亏损51,740,000港元）。 中期股息 本公司董事会（“董事会”）宣布派发期内之中期股息每股3港仙（二零二三年同期：每股2.5港仙）予二零二四年十二月二十日名列本公司股东名册内之股东。中期股息将于二零二五年一月十五日派发。 业务回顾 货仓经营分部 期内，本集团之货仓营运分部业绩较预期及去年同期逊色。总收入进一步下跌至7,789,000港元，比二零二三年同期之9,000,000港元下跌1,211,000港元或13.5%。本地私人消费表现令人失望，加上出境旅客人次增加也对本地消费有所影响，种种因素引致本港整体营商气氛仍持保守及观望态度。根据政府统计处数据二零二四年首八个月零售业总销货价值比较去年同期平均下跌大约7.7%。本集团客户同样表现出谨慎的仓储策略，令期内业绩较预期及去年同期逊色。总仓储量在九月底跌至约9,000多立方米，是自二零二零年疫情以来最低。 业务回顾（续） 物业投资分部 至于租务方面，振万广场仍受到东九龙区写字楼供应增加的影响，租金及出租率持续受压，加上观塘码头正在进行改善工程（预计将于二零二五年中完工），期间对吸引新租客造成影响。尚幸葵涌安全货仓物业去年度增加出租楼面，因此期内整体租金收入勉强得以维持在55,777,000港元（二零二三年同期：55,976,000港元）。 财务投资分部 由于集团过往采取较稳健的策略，分部录得净溢利51,184,000港元（二零二三年同期：16,094,000港元）。大部份流动资产以定期存款存于可信赖及有良好评级之金融机构。期内来自银行利息及债券利息收入为24,063,000港元，以及股息收入5,780,000港元。此外，期内投资组合公平值录得净溢利21,625,000港元，与去年同期损失6,079,000港元比较有明显改善，因此财务投资分部表现尚算满意。 展望 本地消费疲弱，令物流客户采取谨慎的仓储策略，这对现时的货仓业务有重大影响。由于零售市道尚未呈显着复苏，仓储业务前景不容乐观。 本地租务市场，无论是办公室抑或工业货仓物业，均受到经济放缓及供过于求影响而受压。振万广场的出租率及租金恐怕待码头工程完成，以及商厦物业市场及经济大环境改善时，才有望出现突破。 投资计划 香港地产市场自加息潮开始，已出现若干调整，部份物业成交价较二零二零年高峰前已有较大幅度下调。自本年度开始，本集团已就若干投资机会进行探讨，包括聘请专业顾问公司进行发展研究。倘若有重要计划落实并应予公布交易，本集团将按条例作出公告。 本集团在保持谨慎理财方针的前题下，将密切留意投资机会，希望为股东在下一个经济上升周期带来更高回报。 财务回顾 简明综合损益及其他全面收益表 期内，本公司总收入达93,409,000港元，其中货仓营运分部收入7,789,000港元，物业投资分部收入55,777,000港元及财务投资分部收入29,843,000港元（利息收入24,063,000港元及股息收入5,780,000港元）。与去年同期相比，货仓营运分部的收入下跌约13.5%，物业投资分部收入保持稳定，而财务投资分部收入增长了24.9%。 期内，本集团录得投资物业公平值亏损73,700,000港元（截至二零二三年九月三十日止六个月：亏损90,700,000港元），并已反映在简明综合损益及其他全面收益表中。 员工成本下降了约10.2%至9,806,000港元（截至二零二三年九月三十日止六个月：10,923,000港元），主要由于奖金的减少。 物业、机器及设备折旧下降约4.7%至11,502,000港元（截至二零二三年九月三十日止六个月：12,071,000港元）。 其他费用保持稳定，为12,816,000港元（截至二零二三年九月三十日止六个月：12,876,000港元）。 简明综合财务状况表 本公司之资产净值为3,861,663,000港元，主要是投资物业2,738,700,000港元、物业、机器及设备170,777,000港元（主要为本集团位于葵涌的自用货仓大厦）、按公平值计入损益（“按公平值计入损益”）之金融资产229,210,000港元及其他流动资产（包括银行结余及现金连同银行及其他存款）。 基于独立专业估值师于二零二四年九月三十日按照公开市场基准进行的评估，公平值下调引致投资物业账面值减少。 按公平值计入损益之金融资产增加了约30.5%，达到229,210,000港元，主要由于在债券和香港股票方面的投资增加，以及整体投资的公平值提升。总银行结余及现金、银行存款和其他存款保持相对稳定，为857,963,000港元（二零二四年三月三十一日：865,397,000港元）。 流动资金及财务资源 于二零二四年九月三十日，本集团之银行及其他存款、现金及银行结余总额为857,963,000港元（二零二四年三月三十一日：865,397,000港元）及流动负债总额为59,404,000港元（二零二四年三月三十一日：61,906,000港元）。流动比率约为18.81倍（二零二四年三月三十一日：17.12倍）及本集团并无银行贷款。 本集团的净资产维持在3,861,663,000港元（二零二四年三月三十一日：3,879,704,000港元），每股资产净值保持相对稳定，为9.53港元（二零二四年三月三十一日：9.58港元）。 雇员 于二零二四年九月三十日，本集团雇员人数共35人（二零二四年三月三十一日：38人）。员工之薪酬是根据其资历、经验、职责及表现而厘定。期内，员工成本（包括董事酬金）减少约10.2%至9,806,000港元（截至二零二三年九月三十日止六个月：10,923,000港元），主要是由于奖金减少所致。 本集团之薪酬政策会根据工作之性质、市场趋势、公司业绩及个人表现作定期检讨。本集团亦为员工提供合适的培训以及根据员工的表现和本集团之业绩发放花红。本集团并无任何雇员股份计划。 外汇风险 本集团的外币风险主要与其美元证券投资和存款有关。由于港元与美元挂钩，管理层认为以美元计值的金融工具的外汇风险并不重大。期内，本集团并无汇兑损益（截至二零二三年九月三十日止六个月：亏损670,000港元）。 或然负债 于二零二四年九月三十日，本集团没有任何重大或然负债（二零二四年三月三十一日：无）。 资产抵押 于二零二四年九月三十日，本集团并无资产抵押（二零二四年三月三十一日：无）。 董事之证券权益 于二零二四年九月三十日，本公司各董事（“董事”）及其联系人士拥有根据香港法例第571章证券及期货条例（以下简称《证券条例》）第352条而存置之登记册所载或根据上市发行人董事进行证券交易的标准守则（“标准守则”）须知会本公司及香港联合交易所有限公司（“联交所”）的股份之权益如下： 持有本公司已发行普通股股数（好仓） 约占本公司 已发行 董事姓名个人权益家族权益公司权益其他权益总权益股份百分比2 吕荣义先生 28,301,580 ––13,200,0001 41,501,580 10.25% 吕荣雯女士 19,447,500 ––– 19,447,500 4.802% 林明良先生 30,000 ––– 30,000 0.0074% 王炜基先生 120,000 ––– 120,000 0.0296% 附注： 1.吕荣义先生为吕辛先生（已故）遗产其中一名遗嘱执行人，因而被视为与陈观峯女士共同拥有该13,200,000股股份之权益。 2.以截至二零二四年九月三十日已发行股份405,000,000股计算。 除上述披露外，于二零二四年九月三十日并无任何董事、主要行政人员或其联系人士拥有本公司或其相联法团（定义见证券条例第XV部）的股份或相关股份的权益或淡仓。 主要股东之证券权益 于二零二四年九月三十日，根据证券条例第336条规定存置之主要股东名册所载，除上文 “董事之证券权益”所披露有关董事拥有之权益外，以下股东曾知会本公司其拥有本公司已发行股份之权益： 持有已发行普通股股数（好仓） 约占本公司 已发行 主要股东名称身份直接权益间接权益股份百分比4 建南财务有限公司实益权益147,610,335–36.45% EarngoldLimited实益权益31,050,000–7.67% 吕辛有限公司实益权益22,012,9833–5.44%CheltonTradingLimited所控制法团的权益–31,050,00017.67% GladiatorInvestmentsCo.所控制法团的权益–31,050,00017.67% 陈观峯女士实益拥有人╱所控制法团的权益╱受托人 8,968,500213,873,318255.02% 主要股东之证券权益（续） 附注： 1.该等股份由EarngoldLimited持有。CheltonTradingLimited及GladiatorInvestmentsCo.分别控制EarngoldLimited之50%权益。因此，该等被视为拥有EarngoldLimited所持有的31,050,000股股份的权益。 2.于此213,873,318股中，(a)陈观峯女士透过持有CheltonTradingLimited(50%控制权）及GladiatorInvestmentsCo.(50%控制权）分别拥有50%之EarngoldLimited的权益，因此，被视为控制EarngoldLimited而所拥有31,050,000股股份；(b)陈女士被视为透过由其拥有38.98%之建南财务有限公司拥有147,610,335股股份；(c)陈女士被视为透过由其拥有38.75%之吕辛有限公司拥有22,012,983股股份；及(d)陈女士为吕辛先生（已故）遗产其中一名遗嘱执行人，亦被视为与吕荣义先生共同拥有13,200,000股股份。 3.根据陈观峯女士于二零二四年七月五日提交的权益披露通知，吕辛有限公司直接拥有该22,012,983股股份。 4.以截至二零二四年九月三十日已发行股份405,000,000股计算。 除上述所披露外，于二零二四年九月三十日，根据本公司按照证券条例第336条规定存置之主要股东名册所载，并没有记录有其他人士拥有本公司已发行股份之权益或淡仓。 暂停办理股份过户登记 本公司将于二零二四年十二月十八日（星期三）至二零二四年十二月二十日（星期五），首尾两天包括在内，暂停办理股份过户登记手续。为符合资格获派发中期股息，请于二零二四年十二月十七日（星期二）下午四时三十分前，将股票及过户文件送达香港夏悫道16号远东金融中心17楼，卓佳标准有限公司，办理登记。 购买、出售或赎回股份 期内，本公司或其任何附属公司并无购买、出售或赎回本公司之任何股份。 审阅业绩 本集团期内之未经审核简明综合财务报表，已由本公司外聘独立核数师德勤‧关黄陈方会计师行（“德勤”）审阅，其审阅报告载于本中期报告第9页。审核委员会已与管理层及德勤一并审阅本公司期内之未经审核之综合财务报表及中期报告，包括本集团所采用之会计政策及惯例。 企业管治常规 董事会致力达致及维持高水平的企业管治，目的为其业务营运及发展提