地产行业周报：MLF利率年内二次下调，房贷利率仍有下降空间

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 MLF利率年内二次下调，房贷利率仍有下降空间 2023年8月21日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周统计局发布2023年7月地产投资销售数据，新开工与销售延续疲弱；8月18日中央表态全力做好房地产、城投等重点领域风险防控，8月15日将1年期MLF利率从2.65%下调至2.50%，后续LPR与存量房贷利率调整等更多政策发力值得期待。投资方面，短期 建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。上下游方面，城中村改造涉及给排水、燃气、电力等管线管道改造，外墙与屋面修缮等，需要用到管道、涂料、保温、防水等消费建材，后续城中村改造有望提速、带来产业链机会，建议关注东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、保利物业、招商积余等。 政策环境监测：1）统计局：淡季加大销售压力，降息打开LPR下调空间； 市场运行监测：1）成交环比回升，后续或有所好转。本周（8.5-8.11）新房成交1.9万套，环比升3.1%，二手房成交1.5万套，环比升0.9%。8月（截至20日）新房日均成交同比下降34.9%，增速较7月扩大0.7pct。2）库存环比微升，去化周期15个月。16城取证库存10006万平，环比升0.1%。去化周期15个月。3）土地成交、溢价率回落，一三线占比提高。上周百城土地供应建面2789.9万平、成交 建面1378.7万平，环比升5.6%、降55.4%；成交溢价率3%，环比降1.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比5.9%、19.7%、74.3%，环比分别升1.2pct、降7.6pct、升6.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行142亿元，环比增加41亿元；海外债发行1.07亿美元，环比增加1.07亿美元；本周重点房企发行利率为2.1%-4.85%，可比利率较前次下行居多。2）地产股：本周房地产板块跌1.93%，跑赢沪深300（-2.58%）；当前地 产板块PE（TTM）15.31倍，估值处于近五年97.86%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为天健集团、深振业A、香江控股；南向资金净流入前三为碧桂园服务、碧桂园、龙湖集团。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2 2023年8月14日西宁 二孩、三孩家庭租房提取公积金额度增加4800元 2023年8月14日青岛 调整租赁住房提取公积金金额，最高上限提升至3000元 2023年8月14日阜阳 开展偿还住房商贷委托按月划转公积金业务 2023年8月14日兰溪 上调公积金贷款额度，夫妻双 方最高可贷100万元 2023年8月15日合肥 优化公积金政策：支持青年人 刚需购房，贷款提取每月一次 2023年8月15日温州 调高并统一全市住房公积金贷款额度 2023年8月15日阳泉下调首套公积金贷款利率 0.15pct，推行住房以租换购 2023年8月15日成都 成德眉资四市公积金同城化 南海诸岛 2023年8月17日南昌 出台15条房产新政，首次购房 首付比例最低执行20% 2023年8月16日北京 职工提取住房公积金用于支付 房租，可按月提取住房公积金 偏松偏紧中性 2023年8月17日昆明 二孩、三孩家庭住房公积金贷款额度上浮20%、30% 2023年8月18日中央 坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控 资料来源：各部门网站 2023年8月18日中央 继续落实首套房贷利率政策动 态调整机制3 统计局：淡季加大销售压力，降息打开LPR下调空间 事件描述：国家统计局公布2023年1-7月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额6.8万亿元，同比下降8.5%；新开工5.7亿平米，同比降24.5%；竣工3.8亿米，同比增长20.5%；商品房销售面积6.7亿平米，同比降6.5%；销售额7.0万亿元，同比降1.5%；房企到位资金 7.8万亿元，同比降11.2%。 点评：1）新开工延续疲弱，中长期不宜过度悲观。7月单月新开工0.7亿平米，创2009年8月以来新低，同比降25.9%。上游水泥量价表现均弱，侧面印证新开工弱势。我们认为新开工本质是“补库存”，销售与库存为主导因素。当前房企对销售复苏预期普遍谨慎，实行以销定产、加大滚存去化策略，同时销售明显萎缩、致各地库存去化周期较长，共同决定了下半年新开工下行压力仍大。拉长时间维度看， 我们此前测算2023-2030年商品房销售中枢超过10亿平米，考虑商业、租赁及相关配套建设导致可售率低于100%，意味着新开工未来中枢可能在10亿平米以上，当前新开工绝对值或已接近底部区间，中长期不宜过度悲观。2）竣工延续改善，后续仍待政策发力。7月单月竣工4501万平、同比增33.1%，前7月累计同比增长20.5%。2021年下半年以来中央推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款 支持计划，引导商业银行积极提供配套融资。近日住建部表示“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。参考乐居财经等统计，碧桂园、融创、绿地等22家房企2023年上半年合计交付115万套，较2022年上半年98万套明显增加，印证保交付工作逐见成效。不过考虑当前楼市成交低迷，同时剩余保交付项目面临可售货值少、质量 不高等问题，后续保交付仍依赖政策持续推进。3）传统淡季加大销售压力，政治局释放积极信号。楼市热度持续回落叠加传统销售淡季， 7月单月商品房销售面积、销售额分别同比降15.5%、19.3%，年初以来连续两个月降幅超过10%，单月销售面积0.7亿平米创2012年5月以 来新低。分区域看，7月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-18.2%、-9.3%、-13.6%、-28.7%，其中东部增速较上月明显 下滑。7月政治局会议首次明确房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策。随后住建部会议要求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、“认房不用认贷”等政策措施。预计后续核心城市限贷、限购等优化政策有望出台。4）到位资金与中长贷偏弱，降息打开LPR下调空间。7月单月房企到位资金同比降20.2%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比降21.7%、23.5%、14.7%，与销售走弱趋势一致。7月住户部门中长期贷款减少672亿元，较上月（增加4630亿元）明显回落，同比减少2158亿元， 意味着居民提前还款潮或在延续。8月1日央行提出指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，15日将1年期MLF利率从2.65%下调至2.50%，后续LPR与存量房贷利率调整值得期待。 资料来源：统计局，平安证券研究所4 成交：环比回升，后续或有所好转 点评：本周（8.5-8.11）新房成交1.9万套，环比升3.1%，二手房成交1.5万套，环比升0.9%。8月（截至20日）新房日均成交同比下降 34.9%，增速较7月扩大0.7pct。近期政策暖风频吹，后续随着因城施策政策落实，有望促使成交短期改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.5.722.7.722.9.722.11.723.1.723.3.723.5.723.7.7 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2021-2023年20城二手周均成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 2022.82022.102022.122023.22023.42023.62023.8 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期15个月 点评：16城取证库存10006万平，环比升0.1%。去化周期15个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.6.421.7.2321.9.1021.10.2921.12.1722.2.422.3.2522.5.1322.7.122.8.1922.10.722.11.2523.1.1323.3.1023.4.2823.6.1623.8.4 土地：成交、溢价率回落，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2789.9万平、成交建面1378.7万平，环比升5.6%、降55.4%；成交溢价率3%，环比降1.2pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比5.9%、19.7%、74.3%，环比分别升1.2pct、降7.6pct、升6.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.72022.102023.12023.42023.7W7.31 22.5.922.8.922.11.923.2.923.5.9 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 元 /平 平均楼面价 近1年 平均溢价率(右轴） 近4周 7% 150 3500 6% 30002500200015001000 5%4%2% 10050 500 1% 0 0% 0 万平百城土地成交前五城（8.7-8.13） 117 80757369 3% 2022.62022.92022.122023.32023.6W7.24 无锡青岛保定盐城上海 OMO存量（MA10）较8月11日上行 5.5 流动性环境：R001、R007大幅上行 税期资金价格上行幅度大于往年同期，资金价格升至政策利率之上。本周R001上行 26.59BP至2.05%，R007上行15.69BP至2.01%。截至8月18日，OMO存量（MA10）余 额为2310亿元，较8月11日增加1134亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的 流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007较8月11日上行15.7BP（%） 2020202120222023 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 20 -2 -6 -1 60 0 0 00 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023/8/142023/8/18涨跌幅（BP） 1D 1.79 2.05 26.59 R 7D 1.85 2.01 15.69 14D 1.89 2.09 20.19 1M 2.03 2.13 10.19 1D 1.69 1.94 24.44 DR 7D 1.82 1.92 9.9 14D 1.80 1.97 17.77 1M 1.93 1.98 4.59 ON 1.68 1.95