3Q24 租赁市场回顾：整体疲软，租金下调
行业概述
2024年第三季度，零售和办公市场均呈现疲软态势，租金普遍下调。尽管日元升值本应减少销售外流的影响，但高端购物中心的部分企业在2024年前三季度的年销售额增长弱于2024年上半年。例如，恒隆地产的租户销售额在2024年前三季度下降了15%，而2024年上半年下降了13%。上海、上海以外和次级奢侈品购物中心的年销售额增长率分别为-21%、-8%和持平，均弱于2024上半年的-20%、-6%和+1%。上海即将推出的供应（Swire 扩建的 Qiantan Taikoo Li、HKL 的西岸项目和 SHKP 的 ITC）可能从现有项目中夺取市场份额。Swire 在第三季度的租户销售表现参差不齐，成都的销售下滑收窄，但上海和广州的太古汇销售下滑扩大。CRL 在7月份的销售额增长率为负，但在8月和9月份保持稳定（可能今年第三季度略有下降）。中产阶级客户的支出年至今较弱，但高净值客户的支出保持弹性。10月假期期间的零售额好于中秋节和五一假期，因为情绪有所改善（政府的刺激政策和自9月下旬以来更好的股市）。然而，我们认为过早地推断未来趋势是不明智的。我们维持对 CR Land 的买入评级，因其估值具有吸引力。
零售市场
根据物业代理 CBRE 的数据，在困难的零售环境下，2024年第三季度一级城市的零售租金普遍下降（见附表1）。上海租金稳定（环比下降0.2%），而广州下降最多（环比下降1.1%）。2024年前三季度，广州租金下降最大（2.5%），空置率也最高（8.3%），截至2024年第三季度末。一级城市的资本回报率环比上升10-45个基点。资本价值在2024年前三季度下降了9-17%。根据我们的实地考察，销售额下降，尤其是奢侈品销售额下降，导致转租租金下降，但主要购物中心的基本租金（与三年前的续租租金相比）保持中性至上涨。
办公市场
一级城市的办公市场保持疲软，租金环比下降1.2%-3.6%（2024年前三季度下降3.5%-7.2%）。上海租金下降加速。深圳和上海的空置率上升，而广州和北京的空置率下降，尽管绝对空置率仍然很高。
物流市场
深圳的物流租金在2024年第三季度环比增长0.8%（2024年前三季度增长2.3%），而广州略微下降0.6%（2024年前三季度下降0.5%）。北京和上海的物流租金在2024年第三季度环比下降3.5%/2.9%，在2024年前三季度分别下降7.2%/4.9%。截至2024年第三季度末，北京和上海的空置率超过20%，而深圳几乎完全出租。广州的空置率环比上升0.34个百分点，但仍处于合理的7.3%水平。资本回报率保持稳定。
研究结论
2024年第三季度，零售和办公市场均呈现疲软态势，租金普遍下调。中产阶级客户的支出年至今较弱，但高净值客户的支出保持弹性。10月假期期间的零售额好于中秋节和五一假期，因为情绪有所改善。然而，我们认为过早地推断未来趋势是不明智的。我们维持对 CR Land 的买入评级，因其估值具有吸引力。
