新管理层有望提高运营效率，维持买入

交银国际研究 公司更新 中国香港房地产 收盘价 港元6.56 目标价 港元11.44 潜在涨幅 +74.5% 2024年12月4日 新世界发展(17HK) 新管理层有望提高运营效率，维持买入 我们最近与新世界发展管理层更新了最新情况，以下是重点： 新管理层有望提高运营效率。11月29日，前首席执行官马绍祥辞职后，黄少媚女士被任命为新首席执行官，此前她是新世界中国的首席执行官。凭借她在新世界中国的丰富经验和背景，我们预计新管理层可以提高公司 个股评级 买入 1年股价表现 中国内地业务的运营效率。同时，新管理层将为中国香港和中国内地业务17HK恒生指数 分别成立运营委员会，以支持业务运营和执行，我们相信这将提高公司的整体运营效率。 进一步出售完成。此外，11月29日，新世界发展宣布已完成向周大福企业出售NEWWORLDSPORTSDEVELOPMENTLIMITED（“NWSPL”）所有股权 ，对价为4.167亿港元，这在很大程度上代表了NWSPL的资产净值。我们认为，此次出售有助新世界发展回收在该项目上的投资成本，并进一步减轻因2025上半年竣工后的初期运营期间可能出现经营现金流出导致的财务负担。 销售进展理想。根据我们的渠道检查，我们注意到柏蔚森2025财年的销售额已达34亿港元，加上其他销售，我们估计新世界在香港已完成的应占销售额约为37亿港元（约占其2025财年指引62%）。此外，公司还在中国内地实现了48亿元人民币的合约销售额，我们预计广州凯旋新世界即将推出后，2024年底前中国内地合同销售额将达到约70亿元人民币，约占全年销售指引110亿元人民币的64%。 维持买入评级。我们看到，随着近期香港银行同业拆借利率的上升，加上从恒生指数成分股中剔除的影响，新世界发展股价出现明显调整。然而，我们认为，目前股价只对应约0.1倍市账率，已基本反映出大部分负面因素。我们预计，随着新管理层上任提高运营效率、2025财年销售按计划进展理想、资本支出降低及利率下调成为中期催化剂，未来12个月内该 股有望获重新估值。我们维持买入评级，目标价维持11.44港元。 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 12/234/248/24 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元)12.12 52周低位(港元)6.28 市值(百万港元)16,509.09 日均成交量(百万)9.37 年初至今变化(%)(45.87) 200天平均价(港元)7.74 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结6月30日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 收入(百万港元) 54,566 35,782 42,999 40,861 39,206 同比增长(%) -20.0 -34.4 20.2 -5.0 -4.1 核心利润(百万港元) 2,620 1,377 1,648 1,808 1,997 核心每股盈利(港元) 1.04 0.55 0.65 0.72 0.79 同比增长(%) -24.2 -47.5 19.8 9.7 10.4 市盈率(倍) 6.3 12.0 10.0 9.1 8.3 每股账面净值(港元) 79.26 71.46 72.15 72.89 73.68 市账率(倍) 0.08 0.09 0.09 0.09 0.09 股息率(%) 35.8 3.0 4.0 4.4 4.8 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:新世界发展(17HK)目标价及评级 HK$ 35.04 29.95 15.80 10.18 11.44 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 2021-12 0.00 股价目标价买入中性沽出 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 2024-06 2024-09 2024-12 2025-03 2025-06 2025-09 资料来源：FactSet，交银国际预测 图表2:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码公司名称评级 收盘价 (交易货币) 目标价 (交易货币)潜在涨幅 最新目标价/评级 发表日期子行业 17HK新世界发展买入6.5611.4474.5%2024年10月04日香港房地产 823HK领展房托买入34.3047.7039.1%2024年05月29日香港房地产 16HK新鸿基地产买入78.2596.1022.8%2024年09月03日香港房地产 12HK恒基地产中性25.1023.84-5.0%2023年08月23日香港房地产 1109HK华润置地买入23.6024.945.7%2024年08月28日内地房地产 3383HK雅居乐集团买入0.851.1636.5%2023年12月01日内地房地产 123HK越秀地产买入5.776.6014.4%2024年08月13日内地房地产 2669HK中海物业买入5.326.3018.4%2024年09月05日物业服务 6098HK碧桂园服务买入5.726.086.3%2024年08月26日物业服务 6626HK越秀服务买入3.174.7248.9%2024年08月09日物业服务 3319HK雅生活服务买入2.993.207.0%2024年08月19日物业服务 9928HK时代邻里中性0.480.6026.3%2023年11月30日物业服务 资料来源：FactSet，交银国际预测*截至2024年12月3日 财务数据 损益表(百万港元) 资本开支 (7,228) (7,951) (5,566) (5,009) (4,759) 投资活动 (5,386) 0 0 0 0 其他投资活动现金流 14,281 1,233 663 443 422 投资活动现金流 1,667 (6,718) (4,903) (4,567) (4,337) 现金流量表(百万港元) 年结6月30日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 年结6月30日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 收入 54,566 35,782 42,999 40,861 39,206 税前利润 8,759 (12,064) 10,139 10,532 10,788 主营业务成本 (38,121) (22,933) (27,343) (25,779) (24,539) 合资企业/联营公司收入调整 249 962 (2,746) (3,141) (3,072) 毛利 16,445 12,849 15,656 15,082 14,667 折旧及摊销 3,245 3,440 3,007 3,146 3,323 销售及管理费用 (7,887) (6,518) (6,450) (6,129) (5,881) 营运资本变动 18,456 (3,218) 2,057 1,625 1,174 其他经营净收入/费用 4,194 (12,250) 0 0 0 利息调整 3,230 4,275 3,474 3,280 2,843 经营利润 12,752 (5,918) 9,206 8,952 8,786 税费 (5,928) (5,258) (5,062) (4,611) (4,755) 财务成本净额 (3,230) (4,275) (3,474) (3,280) (2,843) 其他经营活动现金流 (17,020) 908 (1,662) (1,720) (1,773) 应占联营公司利润及亏损 (249) (962) 2,746 3,141 3,072 经营活动现金流 10,991 (10,954) 9,208 9,111 8,527 其他非经营净收入/费用 (515) (13,158) 1,662 1,720 1,773 税前利润 8,759 (24,313) 10,139 10,532 10,788 税费 (5,258) (5,062) (4,611) (4,755) (4,756) 非控股权益 (413) (382) (458) (504) (529) 净利润 3,088 (29,757) 5,070 5,274 5,503 作每股收益计算的净利润 2,620 1,377 1,648 1,808 1,997 负债净变动 (1,354) (33,184) (8,109) (442) (565) 资产负债简表(百万港元) 权益净变动股息 2,072(4,933) 04,318 0(1,158) 0(1,239) 0(1,331) 其他融资活动现金流 (10,569) (5,508) (4,136) (3,723) (3,265) 融资活动现金流 (14,784) (34,374) (13,404) (5,404) (5,161) 汇率收益/损失 (2,605) 0 0 0 0 年初现金 57,716 53,264 27,400 18,301 17,442 年末现金 53,264 27,400 18,301 17,442 16,471 财务比率年结6月30日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 截至6月30日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 现金及现金等价物 53,264 27,400 18,301 17,442 16,471 应收账款及票据 23,267 15,276 14,512 13,787 13,097 存货 22,034 28,485 31,320 34,438 37,868 开发中物业及土地预付款 56,425 43,483 41,309 39,244 37,282 其他流动资产 16,908 3,371 3,371 3,371 3,371 总流动资产 171,898 118,015 108,813 108,281 108,088 投资物业 209,479 207,712 214,939 221,668 228,200 物业、厂房及设备 15,566 13,207 10,848 8,253 5,398 无形资产 26,736 5,035 4,387 3,837 3,369 合资企业/联营公司投资 68,385 46,082 48,828 51,969 55,040 其他长期资产 116,951 55,107 54,342 53,616 52,926 总长期资产 437,117 327,143 333,345 339,342 344,934 总资产 609,014 445,158 442,157 447,623 453,021 短期贷款 52,179 42,112 46,636 45,669 45,513 应付账款 57,358 39,659 40,849 42,074 43,336 其他短期负债 67,448 12,187 11,038 11,182 11,183 总流动负债 176,984 93,958 98,522 98,925 100,032 长期贷款 138,223 114,438 102,503 103,028 102,619 其他长期负债 19,714 11,873 11,873 11,873 11,873 总长期负债 157,937 126,311 114,376 114,900 114,492 总负债 334,921 220,269 212,898 213,826 214,524 股本 78,382