【NIFD季报】房地产市场及房地产金融运行——2023年度房地产金融

NIF 中国 D季报主编:李扬 宏观金融 殷剑峰张旸王蒋姜 NIFD季报主编:李扬 房地产金融 蔡真 崔玉、陶琦 2024年3月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。 《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。 特别鸣谢 贝壳研究院对本报告提供数据支持 房地产市场及房地产金融运行 摘要 房地产市场运行方面，2023年，我国房地产市场供求关系发生重大变化。需求端因人口净减少、刚需人群规模持续下降、城市化进程放缓、住房在总量上已经接近均衡等因素，新增刚性住房需求规模下降；同时，房价下跌导致投资、投机性住房需求逐渐消失。但是我国城市化进程还在持续推进，每年新增城市人口规模仍超过1000万人，刚需、改善性购房主力群体规模超过 2亿人，且改善性购房主力人群规模还在上升，房地产市场仍有坚实的需求基础。供给端受房企债务违约影响，房地产行业景气程度仍然较弱，商品住宅开发投资完成额、新开工面积同比继续下降，土地交易市场低迷，期房供给规模下降，但现房、二手住房、租赁住房的供给规模上升，住房市场的总供给规模增加。在这种供求形势下，住房销售市场交易总量有所上升，销售面积同比增长约6.9%，但住房价格（尤其是二手住房价格）普遍下行。其中，全国新建商品住宅的销售面积仅9.48亿平方米，同比下降8.2%；二手住房成交面积同比增长44%。 个人住房金融方面，2023年末，个人住房贷款余额规模为 38.17万亿元，受大规模提前还贷的影响，个人住房贷款余额连续三个季度负增长；个人住房金融服务继续优化，个人住房贷款的平均放款周期缩短至低于三周；个人住房贷款利率持续下行，部分城市首套住房贷款利率已低至3.6%；受首套房“认房不认贷”政策实施、首套房和二套房最低首付比例下限下调的影响，居民购房的财务杠杆水平有所提高。 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD季报】全球金融市场人民币汇率 国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行地方区域财政房地产金融债券市场 股票市场银行业运行保险业运行 机构投资者的资产管理 房企融资方面，2023年，房地产开发贷款余额为12.88万亿元，同比增长1.5%；房地产信托规模持续压降至1.02万亿元，同比下降20.3%；房企境内信用债（不包括资产证券化产品）的发行总额为4529亿元，同比下降8.3%；房企境外债发行规模为91.8亿美元（约为人民币650亿元），同比下降57.2%。虽然房企融资政策环境明显改善，但除银行信贷融资渠道外，信托、债券融资规模仍在收缩。 房地产政策方面，政府部门从供需两端持续优化房地产政策措施。重要政策包括：调整存量首套住房商业贷款利率，减轻借款居民的利息负担；取消或优化限购、限售等房地产市场行政性限制措施，释放潜在住房需求；明确商品房消费者超级优先权，保障商品房消费者合法权益，稳定市场预期；落实房企融资“三支箭”政策，推进房企融资协调机制，更为精准、有效地解决房企融资过程中的所有制歧视和过度避险问题。 展望2024，房地产市场会延续当前的宽松政策，并逐步构建与房地产发展新模式相适应的住房制度。其中，需求端现行的行政性限制措施将进一步优化调整；供给端房企融资协调机制将全面落实，房地产行业的流动性风险将明显缓解，但是要化解部分房企资不抵债的风险仍需更多时间和政策支持；房地产市场基础性制度方面，按照中央先立后破的部署，将加速构建“商品住房+保障住房+租赁住房”的新住房供给制度，逐步建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。房地产市场运行方面，住房市场将延续2023年的供求形势，新建商品住房销售规模仍继续小幅下行至 9亿平方米以下，土地交易市场规模低位运行，住房投资、新开工规模继续下降；但受房企融资（尤其是项目融资）大幅改善影响，住房竣工面积仍能保持10%以上的增长；房价的走势将出现分化，一线和核心二线城市房价有望在2024年下半年最先触底。房地产金融方面，住房消费金融服务进一步优化，个贷利率进一步下降，居民购房杠杆比例还会有所上升，存量住房贷款借款人降低家庭负债的意愿仍然较强，个人住房贷款余额增长乏力；房企融资方面，相信随着金融“三支箭”政策的进一步落实，房企融资协调机制的推进，房企融资形势将大幅改善。“第一支箭”房企银行信贷融资将进一步改善，房地产开发贷款余额同比增速将有所上升；“第二支箭” 民营房企债券融资支持工具的发行规模将进一步扩容；“第三支箭”房企股权融资申报的审核速度将加快。不过，受市场投资者对房企债务风险、持续经营能力、盈利能力担忧的影响，房企的债券融资、信托融资、股权融资的规模可能还会有所下降。 目录 一、房地产市场运行形势1 （一）二手住房价格普遍下跌1 （二）新建商品住房销售规模下行至2011年水平2 （三）住房开发投资规模仍下降3 （四）房地产行业景气程度仍然较弱4 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态5 （六）三线城市住宅库存去化的压力较大5 （七）住房租金价格水平同比小幅下降6 （八）租金资本化率略有下降7 二、个人住房金融形势8 （一）个人住房贷款余额连续三个季度负增长8 （二）部分城市首套住房贷款利率已低至3.6%9 （三）个人住房贷款的平均放款周期已低于三周10 （四）居民购房的财务杠杆水平有所提高11 三、房企融资形势12 （一）房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长12 （二）房地产信托规模压降至高峰时的1/3水平13 （三）房企境内外信用债发行规模均同比下降13 四、房地产市场重要政策分析14 （一）房地产市场需求端重要政策分析14 （二）房地产市场供给端重要政策分析18 五、房地产市场及房地产金融运行展望23 （一）房地产政策有望持续宽松23 （二）房地产市场仍有坚实的需求基础23 （三）房企融资形势大幅改善26 附件：相关指标说明28 一、房地产市场运行形势 （一）二手住房价格普遍下跌 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2023年，70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比下降0.89%，同比降幅较2022年收窄1.4个百分点；二手商品住宅销售价格则下降了4.07%，同比降幅较2022年扩大0.31个百分点，下跌幅度较大。从住房销售价格的环比走势来看，70城的新建商品住宅和二手住宅销售价格环比在2023年2～4月经历了短暂的“小阳春”上涨行情后，重回下跌态势，且月度环比跌幅有所扩大；2023年12月，70大中城市的新建商品住宅、二手住宅销售价格分别环比下降0.45%、0.79%（见图1左上图）。 分城市层级来看，2023年，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.10%，二手住宅销售价格同比下降3.47%（见图1右上图）；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.05%，二手住宅销售价格同比下降4.02%（见图1左下图）；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.81%，二手住宅销售价格同比下降4.18% （见图1右下图）。 图170个大中城市房价走势（月度环比）资料来源：国家统计局，Wind。 注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北 京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐共31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理共35个城市。 总体来看，一线、二线城市因为市场仍存在较大的刚性、改善性需求，新建商品住宅价格相对于三线城市表现较为坚挺。但是二手住房市场，部分居民出于置换需求或对资产缩水的担忧，开始抛售持有的住房，导致二手住房市场供给上升，各线城市二手住房价格出现了普遍的下跌。 （二）新建商品住房销售规模下行至2011年水平 从新建商品住宅销售情况来看，2023年第一季度，因为疫情积压的住房需求集中释放，住房销售市场出现短暂的“小阳春”行情。但是住房销售市场回暖的基础并不稳固，第二、三、四季度住房销售规模再次开始下行。2023年，全国新建商品住宅的销售面积仅为9.48亿平方米，同比下降8.2%，同比降幅较2022 年收窄了18.6个百分点；新建商品住宅销售额为10.30万亿元，同比下降6.0%， 同比降幅较2022年收窄了22.3个百分点。新建商品住房销售面积已回落至2011 年的水平1，较2021年15.65亿平米的峰值下降接近40%。 2023年新建住房销售市场规模继续下行的主要原因可能包括以下三点：一是，房地产市场进入深度调整期，购房者对房价还会继续下行的预期较强，房地产市场上的投资、投机性需求者大幅减少，部分刚需、改善性需求者的观望情绪较浓。二是，自2021年第三季度以来，数十家大型房企出现财务风险，问题房企的期房项目大多难以如期交付，购房者对期房购买意愿下降，导致新建商品住房销售不佳。同时，部分家庭出于置换或优化资产配置目的，开始挂牌出售持有的住房，二手住房市场供给上升，且部分二手房源的价格下调幅度较大。因此，部分购房者转而购买更具性价比的二手住房。三是，青年群体就业预期和收入增长预期较差，部分刚性需求难以转化为市场的有效需求。 12011年的住房销售面积为9.7亿平方米。 图2商品住宅销售情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报 告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（1）加强在库项目管理，对退房的商品房销售数据进行了修订； （2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正；（3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 （三）住房开发投资规模仍下降 从商品住宅的投资数据来看，2023年全国住宅开发投资完成额为8.38万亿元，同比下降了9.3%，同比增速连续两个年度为负值，但降幅较2022年收窄0.2 个百分点（见图3左图）。从商品住宅的开发数据来看，住宅新开工面积仅为6.93 亿平方米，同比下降20.9%；住宅竣工面积7.24亿平方米，同比上升了17.2% （见图3右图）。 图3商品住宅供给情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 总体来看，房企的住房投资意愿、投资能力均显不足，商品住宅开发投资完成额、新开工面积同比持续下降，房地产市场的供给端仍处于修复调整阶段。但是在“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划的支持下，住宅竣工面积同比大幅增长，自1998年住房分配货币化改革以来首次出现住宅竣工面积高于新开工面积的情况。从住建部公布的数据来看，截至2023年末，350万套“保交楼”项目已实现交付超300万套，交付率超过86%，“保交楼”政策的效果显著。 （四）房地产行业景气程度仍然较弱 从国家统计局公布的全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）2数据来看，国房景气指数由2022年末的94.35进一步下滑至2023年末的93.36（见 图4）。自2022年9月开始，国房景气指数已连续16个月处于较低景气水平，