【融孚律所】商业地产抵押贷款资产证券化法律实务要点

商业地产抵押贷款资产证券化法律实务要点总结

标的物业的产权要求

• 产权证书：CMBS/CMBN项目通常要求标的物业已竣工并完成竣工备案手续，并取得《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《不动产权证书》。
• 特殊情况：如果特定部位已竣工但未办理产权证书，不应将其纳入评估范围。

权利登记及标的物业的权属、权利负担及可处置性

• 权利登记：尽可能完善权利登记手续，如在基础资产转让完成后办理信托受益权变更登记。
• 权属及权利负担：核查产权证书、不动产登记簿等，关注土地出让合同中的自持物业条款，避免未来无法处置的风险。
• 抵押登记：如存在原融资债权人的第一顺位抵押，应特别关注风险并设计合理的交易结构。

标的物业相关合同

• 合同核查：包括租赁合同、管理合同、物业服务合同等，关注特殊约定，如物业抵押需取得管理方同意。
• 现金流预测：通过合同尽调了解现有或潜在的第三方权利主张，降低违约风险，并提供现金流预测依据。

标的物业保险的受益人问题

• 保险受益人：建议将保险受益人修改为抵押权人，确保保险赔偿金直接用于清偿债务，减少转付风险。

相关主体的尽职调查

• 主体尽职调查：涵盖设立、存续、内部授权、资信状况及违法失信情况，重点关注回售义务人、保证人和差额支付承诺人的履约能力。