不良住房抵押贷款的回收数据分析：来自对不良资产证券化公开数据的观察

不良住房抵押贷款的回收数据分析 ——来自对不良资产证券化公开数据的观察 相关研究 惠誉博华银行间市场NPAS指数报告2024Q22024年银行间信贷资产证券化展望 惠誉博华2024年信用展望：房地产开发 分析师 郑飞 +861056633816 fei.zheng@fitchbohua.com 傅绪林 +861056633817 xulin.fu@fitchbohua.com 媒体联系人 李林 +861059570964 jack.li@thefitchgroup.com 中国房地产市场变革以及国内不良资产证券化市场的高度活跃，让不良住房抵押贷款资产支持证券（房贷NPAS）得到更多关注。自2016年以来，国内房贷NPAS交易积累了一定体量的资产表现数据，为不良住房抵押贷款的处置研究提供了丰富素材。惠誉博华在对房贷NPAS回收数据进行分析后，试图对一些市场关注问题予以回答和评述。 房贷NPAS交易的资产池回收水平较高且回收分布靠前 房贷NPAS的资产池回收率一般高于信用类贷款NPAS，自初始起算日之后，前三年的累计回收水平中枢分别为20%、40%和50%，历史上最高累计回收率可以达到90%。房贷NPAS的资产池回收呈现出比较稳定的前高后低形态，但同时又表现出一定波动性。 房贷NPAS交易回收款主要来自于处置完毕的不良住房抵押贷款 历史交易表现数据显示，房贷NPAS资产池在存续60个月之后，超过一半的不良贷款会被处置完毕，目前能够观测到的最大处置完毕比例近70%。房贷NPAS的现金流回收主要来自于处置完毕的不良贷款，其比例在每个回收时期均不低于60%。 不良住房抵押贷款的主要回收方式是处置抵押房产，且能够实现高比例回收 不良住房抵押贷款往往不是只经过一次回款就能达到处置完毕状态，大部分在达到处置完毕状态之前就实现过现金回收。根据惠誉博华估计，房贷NPAS的处置完毕贷款中依靠处置抵押房产的比例在80%至90%之间，处置完毕不良贷款的回收率接近100%。 中国房贷NPAS的发行情况如何，在近几年有什么变化？房贷NPAS交易的资产池回收水平有多高？ 在房地产下行环境下，房贷不良的回收水平是否有所下降？ 房贷NPAS的回收分布是怎样的，现金流回收会更多集中在中后期吗？ 房贷NPAS的月均回收率有多高？ 入池资产中处置完毕部分的比例有多高，回收款主要来自于处置完毕的不良贷款吗？ 不良住房抵押贷款能否处置完毕与贷款余额的大小是否有关？处置完毕的不良住房抵押贷款是否能够实现100%全回收？ 不良住房抵押贷款是否仅经过一次回款就能实现处置完毕，有多大比例是通过处置抵押房产实现的？ 特别报告│2024年10月fitchbohua.cn1 中国房贷NPAS的发行情况如何，在近几年有什么变化？ 房贷NPAS于2016年首次发行，截至2024年9月末，累计发行产品78单，占同期全部类型NPAS的15.8%，发行数量仅次于信用卡NPAS，已成为中国资产证券化市场的一种重要产品类型。随着近年中国经济增长放缓、新冠疫情影响以及国内房地产市场下行，商业银行对于个人不良贷款的处置需求有所增长，因此国内NPAS交易发行在近年也呈现持续增长态势。 一方面，与信用卡NPAS较早发力不同，房贷NPAS的发行数量在 2022年及之前年份较为平稳且仅为个位数，但是其自2023年开 始爆发，当年的发行数量为24单，是2022年的3倍。另一方面，房贷NPAS入池资产的回收率估值相对更高，因而单个房贷NPAS的发行规模也往往大于其他类型NPAS，占全部类型NPAS发行规模的36.8%，居所有类型的第一位。总体来看，近年来房贷NPAS的重要性有明显提升。 NPAS产品发行数量 单信用卡NPAS房贷NPAS 80 60 40 20 0 20162017201820192020202120222023 来源：CNABS、惠誉博华 房贷NPAS交易的资产池回收水平有多高？ 房贷NPAS的回收率一般高于信用类贷款NPAS，其中最主要原因是作为基础资产的不良住房贷款均以住宅作为抵押，并且中国住房抵押贷款执行严格的首付要求，通常抵押物能够为贷款提供充分的还款保障。惠誉博华选取了表现期较长的53单房贷NPAS交易为样本，观察其历史回收率水平，并进一步分析回收构成情况。 如上图显示，从初始起算日开始计量，横轴为初始起算日之后经过的回收月数，纵轴为累计回收率1百分比，样本房贷NPAS交易的资产池累计回收率随着回收月数的增加而持续上升。各样本交易在大致相同时间的累计回收水平有所差异，但各样本交易的分布形态接近。 样本房贷NPAS的12个月累计回收率在20%上下，24个月和36个月的累计回收率中枢分别为40%和50%，60个月累计回收率处在60%至80%的区间。通常房贷NPAS的估值时长为60个月，交易的一些参与机构需要对房贷NPAS封包后该时间段内的资产池回收水平做出预测，作为支撑其后续分析的重要依据，或者提供给投资者、资产服务机构作为参考。图中显示的最高回收率可以达到90%，不过这需要经过相对漫长的回收时间，最长要经过8年的时间，目前仅有极少的房贷NPAS交易存续了如此长的时间。 另外，通过观察图形形态我们还可以发现，大部分样本交易累计回收率曲线在24至36个月区间会开始发生弯折，累计回收率在这前后表现出明显不同的增长速率。 在房地产下行环境下，房贷不良的回收水平是否有所下降？ 在以往大多时期，国内的住宅具有良好的保值性和较好的流动性。通常情况下，理性借款人即使在处于贷款不良状态时依然倾向于保有住宅，而将房贷的偿还顺位置于其他类型负债之上。不过近年来，随着中国经济增速放缓，以及房地产市场供求关系发生重大变化，二手住宅交易价格出现普遍下降，并且市场流动性不佳，这些都是房贷NPAS的资产池回收的不利因素。那么从房贷NPAS回收数据来看，由于宏观环境变化，是否使得不良住房抵押贷款的回收情况有所恶化？ 房贷NPAS交易分布于众多发起机构，各年份均有发行。不同发起机构之间通常表现出显著差异，为了提高数据的可比性，惠誉博华以发行量较为丰富的三家发起机构发行的房贷NPAS交易作为研究对象，并将所有样本交易按照发行时间分别划入三个时间段，分别是2016年至2017年，2018年至2020年，以及2021年至 2023年。 累计回收率_机构A 样本列表详见附录。 房贷NPAS累计回收率 %100 80 60 40 %100 80 60 40 20 2016-2017 2018-20202021-2023 0 2001224364860728496108 0来源：样本的各期受托机构报告、惠誉博华 0 自初始起算日后经过回收月数 来 1累计回收率的分子为各样本交易在某一时点的累计回收金额，分母为初始起算日的资产池本息余额。 一个交易在相同时间间距内的回收分布情况。为了交易间数据可比，首次回收归集数据不予采用；对于支付频率提高至3个月的交 易，将相邻3个月的数据进行加和，从而得到6个月的回收归集数据。 回收分布——短表现期交易 %15 10 5 累计回收率_机构C %100 2018-2020 2021-2023 0 1234567891011121314 每个刻度代表6个月的回收归集期 80 60 40 20 0 01224364860728496108 自初始起算日后经过回收月数 来源：样本的各期受托机构报告、惠誉博华 回收分布——中表现期交易 %15 10 5 来源：样本的各期受托机构报告、惠誉博华 上图显示，早期的房贷NPAS交易，即2016年至2017年发行交易的资产池回收数据明显好于以后年份，这其中的主要原因是早期交易的关键回收期间与后期交易处于不同的宏观环境，以及当时的房地产市场环境更有利于抵押房产的处置。 对比后两个年份区间，回收情况十分接近，区分并不明显。这是因为房贷NPAS资产池的回收处置需要的时间相对较长，并且2021年至2023年的回收时间尚短，多数交易的表现并不充分 （如前文所述，2023年是主要发行年份），这就造成了后两个年份区间的回收处置环境有较大重合，因此回收表现尚无明显差异。 房贷NPAS的回收分布是怎样的，现金流回收会更多集中在中后期吗？ 对于房贷NPAS回收分布的研究，首先需要对回收数据的归集周期进行调整。房贷NPAS交易通常以6个月的周期进行支付，同时以相同的频率披露受托机构报告，每期受托机构报告中涵盖6个月整体（受托报告阅读者无法再进行更小期间的区分）的回收情况数据。在6个月的常见频率之外，有两种情况需要单独处理： 首次支付频率和回收款归集并不标准。首个回收款归集期间时间跨度可能存在较大差异，短至2个月，亦有交易长达14个月，因此样本之间难以横向比较。 某些交易约定在优先级资产支持证券的本金清偿完毕之后，支付频率可以提高至3个月，之后相应的受托机构报告披露以及回收归集数据均以3个月作为周期。 综合以上情况，首先根据样本交易回收表现期的长短，以归集次数超过5次的交易作为分析对象，并依据归集次数分为短表现期、 中表现期和长表现期三类。然后以6个月作为等间距区间，比较同 0 1234567891011121314 每个刻度代表6个月的回收归集期 来源：样本的各期受托机构报告、惠誉博华 回收分布——长表现期交易 %15 10 5 0 1234567891011121314 每个刻度代表6个月的回收归集期 来源：样本的各期受托机构报告、惠誉博华 依据不同表现期交易回收率的逐期表现情况，在等间距时间（6个月）上，回收率随着时间推移逐渐降低，回收率曲线会出现波动，但是不会出现趋势性反转。具体来看，在前5个间距内，回收率下降趋势会比较陡峭，之后的趋势会逐渐平稳。房贷NPAS的回收表现符合一定规律，即大量、分散、不相关联的不良贷款的整体回收呈现出较为稳定的前高后低形态，样本交易中未观察到回收高峰出现在中期或者后期的情况。 另外一方面，房贷NPAS的回收又表现出一定高波动性特点，这与抵押物的处置有关，作为抵押物的房产通常金额较大，一个期间内若干抵押物的成功处置可能带来大额集中的现金回收，从而回收曲线容易出现波动。 房贷NPAS的月均回收率有多高？ 从单月平均回收水平来看，回收分布也是逐渐下降的。以初始起算日资产池余额作为分母，初始起算日后前12个月（含）的平均 回收率为1.5%，其后的13个月至24个月略有降低，但是平均值非常接近。25个月至36个月的平均回收率为1%，49个月至60个月的回收水平则接近0.5%。 除平均值外，最高值和最低值构成了单月回收率区间的上下限，该区间虽然会随着平均值降低而缩小，但与平均值间的比例关系基本稳定，上限近似平均值的1.5倍，下限为平均值的0.6倍左右。 处置状态分布——累计户数 处置完毕处置中 % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% % 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 单月平均回收率 % 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 0-1213-2425-3637-4849-60 自初始起算日后经过回收月数区间 来源：样本的各期受托机构报告、惠誉博华 12243648607392 自初始起算日后经过回收月数 来源：样本的各期受托机构报告、惠誉博华 处置状态分布——累计回收金额 处置完毕处置中 % 0% 0% 0% 0% 0% % 10 8 6 4 2 0 12243648607392 自初始起算日后经过回收月数 入池资产中处置完毕部分的比例有多高，回 收款主要来自于处置完毕的不良贷款吗？ 在房贷NPAS交易的运营过程中，贷款服务机构负责不良住房抵押贷款的催收和回收款管理，目前已发行交易的贷款服务机构均为入池住房抵押贷款的初始发放银行。作为贷款服务机构的商业银行一般将按照不低于其本行自有贷款的标准和流程管理入池资产。 与个人信用类贷款不同，住房贷款附带不动产抵押物且贷