2022年上半年个人住房抵押贷款资产证券化产品的市场运行状况与展望

2022年上半年个人住房抵押贷款资产证券化1产品的市场运行状况与展望 债券结构融资部周思齐唐诗怡林骁天李奕欣李佳阳董仪潘文杰徐宇扬 一、个人住房抵押贷款资产证券化产品概要 个人住房抵押贷款资产证券化产品（以下简称为“RMBS”），是一种以发起机构（商业银行或住房公积金管理中心）将个人住房抵押贷款作为基础资产，信托给受托机构，并由受托机构发行的证券，其本息的偿付主要来源于基础资产所产生的现金流。目前，国内市场上个人住房抵押贷款主要包括个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款及个人住房组合贷款。RMBS产品按发起机构不同可分为商业银行RMBS和住房公积金RMBS。 二、RMBS产品的发行情况 从资产证券化产品的市场发行情况看，截至2022年6月末，RMBS产品的整体发行规模依然保持第一，占比近三成。 从历年RMBS的发行规模来看，RMBS的发行规模经历了试点阶段、暂停阶段、重启回暖和蓬勃发展阶段。2005年，中国建设银行作为发起机构的建元系列产品开启了国内RMBS市场；2008年，受次贷危机影响，国内资产证券化业务活动暂停；2012年5月，国务院常务会议决定进一步推进信贷资产证券化，新增500亿元的试点规模，在这资产证券化业务重启的阶段，RMBS发行规模占比较小；自2016年以来，RMBS的发行开始蓬勃发展，2017年起成为银行间市场中发行规模最大的产品。 商业银行RMBS方面，随着近年来房地产市场调控政策趋严，商品房（住宅）交易量持续保持低位，银行个人住房抵押贷款的新增投放放缓，RMBS的发行亦随之放缓。2019-2021年及2022年上半年，RMBS发行量分别为4991.49亿元、4243.85亿元、4992.999亿元和245.41亿元。2020年12月31日，人民银行和银保监会联合发布房地产贷款集中度管理新规，规定银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。商业银行通过发行RMBS来满足房地产贷款额度方面的监管要求， 1本文涉及的个人住房抵押贷款包含商业银行住房抵押贷款和公积金住房抵押贷款。 且在新规发布之前已有体现。2020年第四季度商业银行RMBS共发行31单，发行规模合计2443.03亿元，占全年发行总额的57.57%。2021年RMBS发行态势强劲，发行金额与2019年持平。2022年上半年，RMBS仅发行3单，规模合计 245.41亿元。今年在受到房地产风险暴露、国内疫情反复经济下行及断供潮的影响，个人住房贷款需求明显下降，2022年上半年RMBS发行量仅有百亿元的水平。 图表1.全国商品房(住宅）销售面积-累计同比（单位：%） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 图表2.个人住房贷款余额季度同比（单位：%） 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 数据来源：Wind，新世纪评级整理 住房公积金RMBS方面，由于2016年下半年以来国内房地产政策调整，住房公积金RMBS的发行近年来一直处于暂停状态。截至2022年6月末，住房公积金RMBS共计发行并存续6单，涉及规模406.77亿元。 图表3.截至2022年6月末，RMBS产品发行量统计 数据来源：Wind，新世纪评级整理 截至2022年6月末，市场上存续288单RMBS产品，共涉及34家发起机 构，总发行规模达23767.39亿元。34家发起机构中商业银行有31家，且以大型国有商业银行为主，涉及的RMBS共计178单。中国建设银行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司和中国银行股份有限公司发起的RMBS分别占RMBS总发行规模的35.16%、26.85%和9.42%。 图表4.截至2022年6月末各RMBS发起机构的产品发行情况 数据来源：Wind，新世纪评级整理 图表5.截至2022年6月末RMBS产品发起机构的类型（单位：亿元） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 三、存续RMBS产品的基础资产特征 截至2022年6月末，尚在存续期内的288单RMBS中，共包含282单商业银行RMBS和6单住房公积金RMBS，基础资产池的特征主要有：（1）资产池笔数众多，具有极强的分散性；（2）基础资产的利率水平不高；（3）基础资产 的履约表现时间较长；（4）基础资产的剩余期限较长；（5）同质化程度高；（6）信用质量较好。 图表6.存续期内的RMBS在封包日的基础资产池特征 商业银行RMBS 住房公积金RMBS 平均贷款笔数 28502.20 25082.83 贷款利率 加权平均贷款利率 4.81% 3.47% 范围 3.83%~6.88% 3.26%~4.27% 账龄 加权平均账龄 4.00年 3.08年 范围 0.36~7.95年 0.26~3.66年 剩余期限 加权平均剩余期限 11.78年 13.08年 范围 1.16~25.58年 7.31~16.24年 数据来源：Wind，新世纪评级整理 四、已发行RMBS的特征 （一）优先级证券的比例 市场上RMBS产品一般都设置了优先/次级的偿付结构，产品不依赖外部增信。RMBS产品的优先级证券的信用等级高，都为AAAsf级，且占比也高，而次级及超额抵押合计占比较低。 商业银行RMBS方面，AAAsf级部分平均占比达87.99%，主要分布在80%-90%的区间内，次级及超额抵押合计平均占比为13.20%，主要分布在10%-15%的区间内。住房公积金RMBS方面，AAAsf级部分的平均占比达89.03%，主要分布在80%-90%的区间内，次级及超额抵押合计平均占比为10.97%，主要分布在10%-15%的区间内。 整体来看，相较于一般的资产证券化产品，无论是商业银行RMBS还是住房公积金RMBS的优先级证券所获信用支持都较低，其主要原因在于基础资产分散性很强，放贷机构的放贷标准严格，该类资产的信用表现优良且稳定。 图表7.截至2022年6月末已发行RMBS产品AAAsf级占比情况 数据来源：Wind，新世纪评级整理 图表8.截至2022年6月末已发行RMBS产品次级及超额抵押合计占比情况 数据来源：Wind，新世纪评级整理 （二）封包期情况 商业银行RMBS的加权平均封包期为0.38年，住房公积金RMBS的加权平均封包期为0.41年。一般封包期越长，其累计的利息回收款越多，对优先级证券的信用支持也就越大。特别是住房公积金RMBS，为了缓释负利差的风险而设置了较长的封包期。 160 140 134 120 100 82 80 60 40 20 0 0-3 3-6 6-9 9-12 12-33 图表9.截至2022年6月末已发行RMBS的封包期情况 50 1210 数据来源：Wind，新世纪评级整理 （三）基础资产利率类型及发行利率的变化情况 截至2022年6月末，已发行的RMBS利率类型主要以浮动利率为主。由于RMBS的基础资产主要以浮动利率为主，为防止基础资产利率重设带来的利差变化风险，在证券端也以浮动利率为主，同时在参照的基准利率和调息的频率上也做了相应的匹配。2020年，LPR机制落地，新增及存量房贷迎来利率“换锚”，但考虑到“换锚”时的利率水平保持不变且基准水平依然按年调整，预计短期内LPR机制的落地对RMBS的基础资产及优先级证券的表现影响有限，而长期仍需关注利率类型变化对RMBS产品的影响。 2018年以来，受到整个市场资金面逐步宽松的影响，获得AAAsf级评级的RMBS优先级证券的发行利率总体呈下行趋势。2020年下半年，市场资金面趋紧，发行利率小幅回升。2021年，得益于资金面的宽松，发行利率又有所下行。 图表10.2015年以来RMBS的AAAsf级证券的发行利率走势 数据来源：Wind，新世纪评级整理 四、存续RMBS基础资产的信用表现 （一）31-60天累计逾期率2 根据受托机构报告，我们通过考察历史静态池数据中31-60天的累计逾期率来分析存续中的RMBS产品的资产池的信用质量。按发起机构类型分成四组：大型国有银行、全国性股份制商业银行、城市商业银行和住房公积金中心。由于农村商业银行以及住房储蓄银行发行量较小，样本较少，本次分析不作取样。同时，出于表现期等因素的考虑，我们最终选取了表现期超过6个月的168单大型国有银行RMBS、56单全国性股份制商业银行RMBS、31单城市商业银行RMBS和6单住房公积金RMBS作为样本，以观测不同类型发起机构的基础资产信用表现情况。 （1）各表现期内，大型国有商业银行RMBS产品的信用表现很好，31-60天的累计逾期率很低，除个别几单累计逾期率增长较快，其余产品整体表现较为趋同。 231-60天累计逾期率=各表现期内逾期31-60天的逾期贷款余额之和/初始起算日的贷款余额。 图表11.168单大型国有银行RMBS产品31-60天的累计逾期率 数据来源：Wind，新世纪评级整理 （2）各表现期内，全国性股份制商业银行RMBS的31-60天的累计逾期率很低。但相较于大型国有商业银行RMBS而言，表现期较长的全国性股份制商业银行RMBS的31-60天的累计逾期率差异化更为明显。由于大多数产品表现期较短，其基础资产信用表现的稳定性尚待观察。 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 1357911131517192123252729313335373941434547495153555759616365676971737577798183858789919395 25.和家2016-1 30.企富一期2016-1 44.龙居2017-1 87.惠益住房2018-1 97.广元2018-1 122.惠益2019-1 123.惠益二期2019-2 127.和家2019-1 129.惠益2019-4 130.惠益2019-3 131.惠益2019-5 142.安鑫2019-1 158.创盈2019-2 136.浦鑫住房2019-1 146.惠益2019-8 164.安鑫2019-2 137.和家2019-2 147.惠益2019-9 166.浙商旭越2019-1 138.惠益2019-6 153.招银和家2019-3 168.招银和家2019-4 139.惠益2019-7 154.浦鑫安居2019-1 169.惠益2019-10 171.惠益2019-11 173.惠益2019-12 175.招银和家2020-1 177.浦鑫安居2020-1 185.浙商旭越2020-1 189.招银和家2020-2 214.创盈徽元2020-1 238.益押1期2021-1 191.招银和家2020-3 216.浦鑫安居2020-2 242.惠益2期2021-2 192.招银和家2020-4 220.招银和家2020-7 244.招银和家2021-1 200.招银和家2020-5 222.招银和家2020-8 247.惠益3期2021-3 211.招银和家2020-6 227.招银和家2020-9 251.浦鑫安居2021-1 252.安鑫一期2021-1 261.招银和家2021-2 267.惠益4期2021-4 268.招银和家2021-3 274.招银和家2021-4