房企研究 | 地产人员仍在深度“优化”期，道路虽曲折，前途定光明

居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研 房企研究|地产人员仍在深度“优化”期，道路虽曲折，前途定光明 01 58安居客研究院 房地产人员深度调整，就业人数持续减少且收入承压 58安居客研究院 今年国庆节前夕，我一个在开发商做市场研究的80后朋友，突然在微信群里发消息：“弟兄们，我今天被通知要喜提优化大礼包了！悬着的心，终于要死了！” 地产行业的裁员局面，从2022年到现在已经是常态化，大家已经见怪不怪了，但是大家最关心的还是裁员时赔偿是否能顺利拿到。 58安居客研究院 果然，当天他们公司人事告知的裁员赔偿方案，并没有按照法定地给出。 我朋友只好与人事部门进行了多轮谈判，最终，他们公司愿意按照劳动法规定的“N+1”给到赔偿，但是要分期付款。 58安居客研究院 分期就分期吧，近几年地产人对公司的要求，也都越来越低了，能顺利拿到“N+1”的赔偿金，算是谈判成功了。 58安居客研究院 2024年1-9月，全国新建商品房销售额68880亿元，同比2023年同期下降 22.7%。而2021年1-9月的销售金额高达134795亿元，今年对比高位期的2021年，市场交易规模减小了65915亿元，下降48.9%。 58安居客研究院 市场大规模降速调整的过程中，行业从业人员数量的“去库存”调整也成了必然。 从2013年到2022年间，全国房地产开发企业从业人数在2019年达到最高位的 居客研究院 58安居客研 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研 293.7万人，2020年微降3.6万人，2021年减少了10.0万人。到了2022年，从业人员数量继续大幅减少了35.5万人，为244.7万人。 2013年-2022年全国房地产开发企业平均从业人数 400.050.0 300.0 283.1 288.9 293.7290.1 30.0 259.2 276.0273.8 275.2 280.2 244.7 16.8 10.0 200.0 7.9 5.8 4.8 -2.2 1.4 -3.6 -10.0 100.0 -10.0 -30.0 0.0 -35.5 -50.0 2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年 房地产开发企业平均从业人数(万人)人数变化（万人） 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 2023年的具体数据还未出炉，但预计2023年到今年的人员“去库存”仍在继续。 58安居客研究院 数据来源：国家统计局。 58安居客研究院 与新建商品房市场交易量价齐降趋势相同，房地产行业的就业人数不只数量减少，工资收入也在承压。 58安居客研究院 先看待遇有优势的体制内和国企的收入，在房地产行业下行期间，全国城镇非私营单位就业人员平均工资在2023年是91932元，虽然低于全国平均工资的120698 元，但是对比2022年的90346元，还是上涨了1.8%。 58安居客研究院 而全国所有行业平均工资水平在2023年同比提升了5.8%，明显高于房地产行业的。 追溯到2022年的话，房地产行业体制内、国企等非私营收入随行业下降0.9%， 2013年-2023年全国城镇非私营单位就业人员平均工资 15000015.0% 9.5% 8.9%10.0% 10.9% 9.8% 9.7% 120000 10.1% 7.6% 6.7% 5.8% 10.0% 8.9% 8.7% 8.8% 90000 8.4% 8.7% 5.8% 6.5% 5.0% 4.6% 60000 1.8% 0.0% -0.9% 30000 -5.0% 0 -10.0% 房地产业城镇非私营单位就业人员平均工资(元) 房地产同比 全国城镇非私营单位就业人员平均工资(元) 全国同比 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研 全国工资收入则涨了6.7%。地产人的收入与全国的发展情况对比起来，略有落后。 120698 91932 114029 90346 106837 91143 97379 83807 90501 80157 82413 75281 74318 69277 67569 65497 62029 60244 56360 55568 51483 51048 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：国家统计局。 再看私营企业的人员收入，受到整个行业下行影响更为严重。 58安居客研究院 2022年全国城镇私营单位就业人员平均工资为65237元，同比上一年上涨了 58安居客研究院 3.7%，虽然涨幅对比前几年的6%-9%有所收窄，但依旧有所提升。 而房地产城镇私营单位就业人员平均工资为56435元，不仅基数低于全国水平，且同比上一年下降了3.2%。 58安居客研究院 到了2023年房地产私营单位平均降幅有所收窄，同比下降0.6%，为56119元，全国城镇私营单位工资则上涨了4.8%，都有所好转。 2024年预计房地产行业私营单位人员的收入预计会继续有所微降，正处于深度调 2013年-2023年全国城镇私营单位就业人员平均工资 15000015.0% 11.3%10.4%10.3% 120000 8.3% 8.9% 6.8% 8.1% 5.9% 7.7% 10.0% 90000 8.0% 8.8%8.2% 4.5% 4.8% 7.0% 4.3% 3.7% 2.5% 5.0% -0.6% 60000 -3.2% 0.0% 30000 -5.0% 0 -10.0% 房地产业城镇私营单位就业人员平均工资(元) 房地产同比 全国城镇私营单位就业人员平均工资(元) 全国同比 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研 整期。 68340 56119 65237 56435 62884 58288 57727 55759 53604 54416 49575 51393 45761 48025 42833 46063 39589 41767 36390 37826 32706 35038 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：国家统计局。 02 58安居客研究院 58安居客研究院 保利发展、龙湖引领房企转型，人员优化调整成常态 全国房地产行业大环境人员在不断减员的情况下，行业内龙头房企的是怎样的情况了？ 首先，我们先来看看央企龙头代表——保利发展。 58安居客研究院 2024年1-9月，保利发展开发业务的销售全口径金额达2417亿元，为全国唯一 一个达2000亿的房企。 居客研究院 58安居客研 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研 且从2021年至今，保利发展虽然土储和销售降速，但在行业内表现依旧相对强劲。 2022年年底，保利发展在职员工达67260人，其中物业服务业务人数最多，达 58安居客研究院 43433人，剩余销售管理、工程管理、商业管理与经营等部门总人数为23827人。到 58安居客研究院 58安居客研究院 了2023年年底，集团总人数优化为56259人，比上一年总计减员11001人，降幅为16%。其中人员减少最多的为物业服务，减少了9531人，降幅22%。其他减少人数较多的分别为销售管理，减少726人，降幅8%；工程管理减少358人，降幅8%；企业管理减少192人，降幅16%。 唯一人员有增加的部门是商业管理与经营部门，人员由5677人变为5696人，增 2022年-2023年保利发展不同部门在职员工人数变动 10000300 19 -1 -120 -92 -192 -200 5000 -358 -726 -700 0 -1200 2022年（人） 2023年（人） 人员变动量（人） 58安居客研究院 加了19人。可见保利在积极地往运营管理方面发展转型。 415 507 1039 1231 1073 1193 1761 1762 4091 4449 5696 5677 8282 9008 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：保利发展历年年报。 58安居客研究院 再看近几年在积极调整经营结构的民企龙头——龙湖集团。 2024年1-9月，龙湖集团发展开发业务的销售全口径金额为733亿元，在全国可 居客研究院 58安居客研 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研 排名在第十强，预计全年销售金额能达到千亿元。 58安居客研究院 龙湖集团近几年虽然开发业务收益降幅较大，但在积极调整开发业务的负债压力，并不断提高物业服务、商业管理等运营类业务的收入占比。因此从2022年到2023年， 集团总员工人数虽然从31565人优化为了29116人，总计减少2449人，降幅8%， 但运营业务人员由2862人增加到了3066人，增加了204人，增幅7%；开发业务由 7828人减少到了6118人，减少了1710人，降幅22%；服务业务由20875人减少到 2022年-2023年龙湖集团不同部门在职员工人数变动 250001000 20000 204 0 15000 -943 -1000 10000 -1710 -2000 5000 -3000 0 -4000 开发业务运营业务服务业务 2022年（人）2023年（人）人员变动量（人） 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 了19932人，减少了943人，降幅5%。 19932 20875 3066 2862 6118 7828 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：龙湖集团历年年报。 无论央企还是民企开发商，目前都处于人员“优化”调整期，那么行业内的上下游企业人员情况如何呢？ 58安居客研究院 我们简单看下全国房地产一体化综合服务商——易居企业集团的人员变动情况。易居企业集团2022年年底在职员工6146人，到了2023年年底为3158人，减 居客研究院 58安居客研 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研 少了49%。 从全国人员分布的情况来看，易居总部（上海市）所在的华东区域，人数从3293 58安居客研究院 人，变化到1711人，减少了1582人，降幅48%；华北地区从941人，变化为655 人，降幅30%；华南和西南地区，员工人数分别从541人、496人，优化到288 58安居客研究院 人、299人，降幅分别为47%、40%；减员幅度较大的分别为华中和东北地区，员工人数分别从533人、210人，变化为105人、33人，降幅分别为80%、84%。 58安居客研究院 2024年1—9月，全国的东部地区（包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙 2022年-2023年易居企业集团不同部门在职员工人数变动 60001000 5000 -105 -152 0 4000 -1000 3000 -2000 2000-2731 -3000 1000 -4000 0 -5000 高级管理层中级管理层普通员工 2022年（人）2023年（人）人员变动量（人） 58安居客研究院 江、福建、山东、广东、海南10个省/市）新建商品房销售金额同比上一年减少了23.0%，预计易居集团业务覆盖的华东、华北、华南区域人员仍需优化减少。 2967 5698 162 314 29 134 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：易居企业集团历年年报。 58安居客研究院 在全国房地产行业人员不断减员的大背景下，龙头房企保利发展和龙湖集团在人员管理上都积极应对。保利发展销售强劲，虽然总人数有所减少，但正积极向运营管 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 58安居客研究院 58安居客研