公募REITs月报：公募REITs投资者结构优化，常态化发行格局逐渐形成

公募REITs投资者结构优化，常态化发行格局逐渐形成 核心观点： 政策端：财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，公募REITs拟纳入社保基金投资范围，投资者结构不断优化，助力我国REITs市场高质量发展。中国证监会国务院国资委发布《关于支持中央企业发行绿色债券的通知》，支持央企开展绿色领域基础设施REITs试点，REITs可在做好绿色金融大文章方面进一步发力。各地积极出台基础设施REITs相关政策支持，着力推进REITs常态化发行。 公募REITs常态化发行格局逐渐形成。本月3单REITs通过审批，分别是嘉实物美消费REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、易方达深高速高速公路REIT；6单REITs交易所层面已受理，分别是华夏深国际仓储物流REIT、华夏深国际仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT、华夏特变电工新能源REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT。 仓储物流REITs项目上新速度提升，市场发展空间广阔。中航易商仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT、华夏深国际仓储物流REIT等3单仓储物流REITs正式获得上交所和深交所受理。随着我国仓储物流行业进入高质量发展阶段，我国由物流大国向物流强国转变，仓储物流板块REITs具备一定投资潜力。 51只FOF将REITs纳入投资范围，利好REITs二级市场。近期FOF又一次大规模进场，短期来看，传递了积极的投资信号；中长期来看，长期资金活水的引入有利于REITs市场恢复活力从而实现平稳健康的发展。 首单民企消费基础设施REIT获批，民企发展模式再优化。嘉实物美消费REIT作为首单民企消费基础设施REIT，以及首单具有商超零售业态的社区型商业REIT项目正式获批，有利于民营企业盘活存量资产，优化拓宽了新时代民营企业发展模式。 30.50亿元国泰君安城投宽庭保租房REIT正式发售，持续拉动保租房新增投资。当前中国保租房需求旺盛、供给稀缺，现实消费需求为保租房REITs项目稳定的业绩表现提供了有力支撑。 四单REITs项目首次扩募份额均于本月解除限售，项目资金流动性提升。中金普洛斯仓储物流REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江产业园REIT等四单REITs项目首次扩募份额陆续解除限售，在释放减持压力的同时，将会提高REITs项目资金的流动性和资产配置多元化水平。 本月REITs市场表现：（1）本月中证REITs指数（收盘）先跌后涨，最低点723.94，创历史新低，表现好于上证指数和重要成分股指数。（2）除园区基础设施板块REITs指数收跌，其他五大板块REITs指数收益率均由负转正。 （3）REITs市场公募基金成交21.29亿份，环比上月+59.59%；成交额为74.32亿元，环比上月+38.95%；月均换手率0.98%，环比上月+55.41%。（4）20只REITs净值处于被低估状态，存在一定投资机会。 分析师 章俊 ：010-80928096 ：zhangjun_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070003 吴京 ：010-80927767 ：wujing_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523080001 相对沪深300表现图 风险提示 1.项目运营及行业下行风险 2.政策支持力度不及预期风险 政策研究●公募REITs月报 2023年12月31日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 目录 一、REITs市场本月最新政策梳理3 二、REITs项目本月最新进度跟踪3 （一）仓储物流REITs项目上新速度提升，市场发展空间广阔4 （二）51只FOF将REITs纳入投资范围，利好REITs二级市场4 （三）首单民企消费基础设施REIT获批，民企发展模式再优化5 （四）30.50亿元国泰君安城投宽庭保租房REIT正式发售，持续拉动保租房新增投资5 （五）四单REITs项目首次扩募份额均于本月解除限售，项目资金流动性提升6 三、本月REITs市场表现6 （一）中证REITs指数本月先跌后涨，表现略好于上证指数等重要指数6 （二）REITs成交量和成交额均有所恢复，区间换手率显著提升8 （三）20只REITs净值处于被低估状态，存在一定投资机会10 四、风险提示11 一、REITs市场本月最新政策梳理 公募REITs拟纳入社保基金投资范围，投资者结构不断优化，助力我国REITs市场高质量发展。12月6日，财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》），主要是针对投资范围和比例进行了调整。其中，《征求意见稿》第三章的投资范围和比例中明确指出，全国社保基金可以投资于公开募集基础设施证券投资基金（REITs），在投资比例方面，按成本计算，股票、股票型证券投资基金、混合型证券投资基金、股票型养老金产品、混合型养老金产品、公开募集基础设施证券投资基金、上市公司优先股、中国存托凭证，合计不得高于40％。社保基金“开闸” 投资公募REITs，一方面，社保基金以保值增值作为主要投资理念，对其投资范围的调整，有力提振REITs市场信心和投资热情；另一方面，REITs市场中长期资金来源进一步扩大，社保基金有望成为REITs市场的稳定器和“压舱石”，对于REITs高质量发展具有重要意义。 REITs可助力做好绿色金融大文章。在12月8日，中国证监会国务院国资委发布《关于支持中央企业发行绿色债券的通知》（证监发〔2023〕80号），支持央企开展绿色领域基础设施REITs试点。支持新能源、清洁能源、生态环保等领域基础设施项目发行REITs，拓宽增量资金来源，完善绿色融 资支持。中央金融工作会议提出做好绿色金融等5篇大文章，开展绿色领域基础设施REITs试点与落实中央金融工作会议精神是相一致的。 各地积极出台基础设施REITs相关政策支持，着力推进REITs常态化发行。新疆维吾尔自治区发展改革委继续推进自治区基础设施领域REITs试点工作，聚焦基础设施REITs重点支持领域；广州市地方金融监督管理局等四部门联合印发《广州市金融支持私营经济发展办法》，鼓励符合条件的私人投资项目发行基础设施房地产投资REITs；绵阳市人民政府发布《绵阳市财政金融互动支持实体经济发展政策措施的通知》，市财政补助非金融企业资产证券化及REITs融资；山东省人民政府发布《山东省人民政府办公厅关于加强财政金融协同联动支持全省经济高质量发展的实施意见》，推动REITs省内落地实践。 表1：2023年12月REITs政策跟踪 时间政策文件相关部门重点内容 12月6日 12月7日 12月7日 12月8日 《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》 《关于推进自治区基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的支持措施（征求意见稿）》 《广州市金融支持私营经济发展办法》 《关于支持中央企业发行绿色债券的通知》 财政部 新疆维吾尔自治区发展改革委 广州市地方金融监督管理局等四部门联合印发 中国证监会、国务院国资委 全国社保基金可以投资于公开募集基础设施证券投资基金。在投资比例方面，按成本计算，股票、股票型证券投资基金、混合型证券投资基金、股票型养老金产品、混合型养老金产品、公开募集基础设施证券投资基金、上市公司优先股、中国存托凭证，合计不得高于40％。基础设施REITs重点支持领域：聚焦自治区“八大产业集群”和丝绸之路经济带核心区建设发展；建立完善基础设施REITs试点项目库；鼓励支持符合条件优质资产打包发行REITs；培育和引进基础设施REITs中介机构；建立健全REITs投融资合作对接机制。 债券市场和房地产投资信托基金：鼓励符合条件的民营中小企业通过债券市场融资。此外，符合条件的私人投资项目可以发行基础设施房地产投资信托基金（REIT）。 支持央企开展绿色领域基础设施REITs试点。支持新能源、清洁能源、生态环保等领域基础设施项目发行REITs，拓宽增量资金来源，完善绿色融资支持。 12月10日 12月19日 《绵阳市财政金融互动支持实体经济发展政策措施的通知》 《山东省人民政府办公厅关于加强财政金融协同联动支持全省经济高质量发展的实施意见》 绵阳市人民政府 山东省人民政府 市财政补助非金融企业资产证券化及REITs融资。对市辖区（园区）非金融企业通过发行资产证券化融资及基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）融资的，市级财政按照当年实际融资额的0.1‰给予单户不超过300万元一次性费用补助，对上述首次成功实现债券融资的，再给予10万元一次性补贴。 推动REITs省内落地实践。探索发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），加快 盘活高速公路等优质资产，拓宽项目筹资渠道。引导社会资本参与盘活国有存量资产，鼓励符合条件的项目申报中央基建投资专项支持，盘活资金用于新建项目。 资料来源：财政部，各级政府官网，中国证监会，国务院国资委，中国银河证券研究院 二、REITs项目本月最新进度跟踪 公募REITs常态化发行格局逐渐形成。本月3单REITs通过审批，分别是嘉实物美消费REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、易方达深高速高速公路REIT；6单REITs交易所层面已受理，分别是华夏深国际仓储物流REIT、华夏深国际仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT、华夏特变电工新能源REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT。 表2：2023年12月REITs项目最新动态 基金名称基础设施项目类型原始权益人项目状态基金管理人更新日期 华泰紫金南京建邺产业园REIT产业园区南京市建邺区高新科技投资集团有限公司 已反馈华泰证券（上海）资产管理有 限公司 12月1日 中金重庆两江产业园REIT产业园区重庆两江新区产业发展集团有限公司 已反馈中金基金管理有限公司12月1日 华夏深国际仓储物流REIT仓储物流深圳市深国际物流发展有限公司已受理华夏基金管理有限公司12月8日 华泰紫金宝湾物流仓储REIT仓储物流天津/廊坊/南京宝湾国际物流有限公司；嘉兴宝湾物流有限公司 已受理华泰证券（上海）资产管理有 限公司 12月8日 中航易商仓储物流REIT仓储物流易商集团已受理中航基金管理有限公司12月8日 华夏特变电工新能源REIT能源基础设施特变电工新疆新能源股份有限公 司 已受理华夏基金管理有限公司12月12日 嘉实物美消费REIT消费基础设施北京物美商业集团股份有限公司通过嘉实基金管理有限公司12月15日 招商基金招商公路高速公路REIT收费公路招商局公路网络科技控股股份有限公司 已问询招商基金管理有限公司12月22日 华夏首创奥特莱斯REIT消费基础设施北京首创商业管理有限公司已受理华夏基金管理有限公司12月29日华安百联消费REIT消费基础设施上海百联集团股份有限公司已受理华安基金管理有限公司12月29日嘉实中国电建清洁能源REIT水力发电中电建水电开发集团有限公司通过嘉实基金管理有限公司12月29日易方达深高速高速公路REIT收费公路深圳高速公路集团股份有限公司通过易方达基金管理有限公司12月29日 资料来源：上交所官网，深交所官网，中国银河证券研究院 （一）仓储物流REITs项目上新速度提升，市场发展空间广阔 近期仓储物流REITs上新增速明显，公募REITs进入常态化发行阶段。12月8日，中航易商仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT、华夏深国际仓储物流REIT等3单仓储物流REITs正式获得交易所受理。此前已有3只仓储物流REITs（红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT和嘉实京东仓储REIT）上市，仓储物流板块进一步扩容。随着我国仓储物流行业进入高质量发展阶段，我国由物流大国向物流强国转变，仓储物流板块REITs具备一定投资潜