2024年第三季度中国住宅市场报告

研20究24部年11月 joneslanglasalle.com.cn 睿带见研你究 看中国 2024年第三季度住宅市场概览 楼一市线“城一市揽限子制”性支政持策政相策继相放继宽出台， 2024年第三季度，全国住宅市场持续筑底调整，全国住宅市场销售规模、房地产开发投资、及土地供求依旧延续回落态势。为促进房地产市场“止跌回稳”、“推动构建房地产发展新模式”，政府各部门在9月底至10月初打出一系列“组合拳”，释放了更为强烈的稳市场信号。 全国层面来看，9月24日，中国人民银行、金融监管总局、证监会联合提出了“一揽子”增量政策，包括降准降息、降低存量房贷利率、统一首套房和二套房的房贷最低首付比例、提高保障性住房再贷款的央行出资比例等多项利好。此后支持房地产的多项政策不断加速落实，包括引导各商业银行将存量房贷利率调整为五年期以上LPR减30个基点，以降低居民置业成本、允许专项债用于回收存量土地以加速去库存进程等。10月21日，央行针对5年期以上LPR再下调25个基点至3.6%以进一步提振市场情绪并减轻购房者的还贷压力。在10月17日，住房城乡建设部等多部门共同提出了“四个取消、四个降低、两 多部门出台多项房地产相关利好政策 个增加”的组合拳政策。其中，“两个增加”引人关注，包括通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；以及年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。这两项政策聚焦房地产市场的堵点问题，将有助于库存去化、缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。 地方层面来看，在中央鼓励地方政府“因城施策”以提振购房者的置业信心的背景下，各地持续加速优化楼市政策，一线城市的限制性政策相继进一步放宽。其中，广州于9月29日宣布全面取消住房限购政策；北京、上海、深圳也于9月末针对住房限购、信贷及税费等方面的限制性政策进一步进行了优化调整。此外，二、三、四线城市的楼市政策也在加速优化，通过取消普通住宅和非普通住宅认定标准、优化限贷、取消限售要求、加大住房公积金政策支持、加大购房补贴力度等手段提振居民购房意愿。 9月“一揽子”房地产金融支持政策主要内容10月17日中央五部门发布会主要内容 1 降准降息 •2024年9月27日起下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；视市场流动性情况，年内可能进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点 •2024年10月21日分别下调一年期LPR和五年期以上LPR至3.1% 和3.6%，均较此前下降25个基点 2 降低存量房贷利率和二套房最低首付比例 •引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，平均降幅大约在0.5个百分点左右；存量房贷利率降至五年期以上LPR减30个基点* •统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15% 3 上调保障性住房再贷款支持比例 •将5月份创设的3000亿元保障性住房再贷款中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100% *注：北京、上海、深圳的二套住房贷款的情形除外数据来源：公开信息，仲量联行研究部整理 四个取消 1 •充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准 2 四个降低 •降低住房公积金贷款利率0.25个百分点 •降低首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15% •降低存量贷款利率 •降低“卖旧买新”换购住房税费负担 3 两个增加 •通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造 •年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿 2 三季度，房企开发投资意愿依旧不足，全国整体住宅开发投资活跃度持续承压。2024年前三个季度，全国房地产累计 开发投资7.9万亿元，同比下降10.1%；其中住宅投资6.0万亿元，同比下降10.5%。1-9月份，全国住宅累计新开工面积 4.1亿平方米，同比下降22.4%；全国住宅累计施工面积50.1亿平方米，同比下降12.7%。同期，全国住宅累计竣工面积 2.7亿平方米，高基数下同比下降23.9%。 三季度全国住宅投资市场持续承压 全国住宅投资累计同比增速 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 09/2016 12/2016 03/2017 06/2017 09/2017 12/2017 03/2018 06/2018 09/2018 12/2018 03/2019 06/2019 09/2019 12/2019 03/2020 06/2020 09/2020 12/2020 03/2021 06/2021 09/2021 12/2021 03/2022 06/2022 09/2022 12/2022 03/2023 06/2023 09/2023 12/2023 03/2024 06/2024 09/2024 -20% 全国住宅新开工、施工及竣工面积累计同比增速 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 09/2016 12/2016 03/2017 06/2017 09/2017 12/2017 03/2018 06/2018 09/2018 12/2018 03/2019 06/2019 09/2019 12/2019 03/2020 06/2020 09/2020 12/2020 03/2021 06/2021 09/2021 12/2021 03/2022 06/2022 09/2022 12/2022 03/2023 06/2023 09/2023 12/2023 03/2024 06/2024 09/2024 -100% 新开工面积施工面积竣工面积 数据来源：国家统计局，仲量联行 3 三季度20个重点城市新房成交总量有所回落 2024年1-9月，全国商品房销售面积7.0亿平方米，同比下降 17.1%；其中住宅销售面积录得5.9亿平方米，同比下降19.2%，相较上半年同比降幅有所收窄。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，由于新增供应收缩、销售端尚未明显改善，2024年三季度，20个重点城市一手住宅成交面积共 录得2324万平方米，环比下降19.1%。其中，4个一线城市一手住宅成交面积合计录得532万平方米，环比下降8.9%。16个二线城市一手住宅成交面积合计录得1792万平方米，环比下降22.4%。 20城市一手商品住宅市场成交量 8000 2016 2021 2015 2018 2019 2020 2009 2013 2017 2012 2014 2022 2023 2010 2011 2008 2024 7000 成交面积（万平方米） 6000 5000 4000 3000 2000 1000 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19 2Q19 3Q19 4Q19 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 1Q22 2Q22 3Q22 4Q22 1Q23 2Q23 3Q23 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 0 16个二线城市 4个一线城市 20个城市季度平均成交量 注门、：西20安个以城及市郑包州括）4。个一线城市（北京、上海、广州和深圳）和16个二线城市（长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、无锡、厦数据来源：仲量联行,中指研究院 4 国家统计局公布的数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其 中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、0.9%和1.0%，上海上涨0.6%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降 幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点。二手商品住宅方面，一线 、1.1%和1.3%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格 城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、1.2% 环比下降0.9%，降幅与上月相同。 三环季比度降各幅线总城体市趋商稳品住宅销售价格 70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（环比） 4% 3% 月度环比变化 2% 1% 0% -1% 09/2012 12/2012 03/2013 06/2013 09/2013 12/2013 03/2014 06/2014 09/2014 12/2014 03/2015 06/2015 09/2015 12/2015 03/2016 06/2016 09/2016 12/2016 03/2017 06/2017 09/2017 12/2017 03/2018 06/2018 09/2018 12/2018 03/2019 06/2019 09/2019 12/2019 03/2020 06/2020 09/2020 12/2020 03/2021 06/2021 09/2021 12/2021 03/2022 06/2022 09/2022 12/2022 03/2023 06/2023 09/2023 12/2023 03/2024 06/2024 09/2024 -2% 数据来源：国家统计局，仲量联行 一线城市二线城市三线城市 5 三季度土拍市场继续分化 住宅用地成交溢价率 全球危金机融 住房限购令 一手房销售 去限杠价杆政化策和 开金发流商收资紧 “三控道负红债线” 提出22城供 地“两集中”圳拍溢取消价土率 上海、深 上 120% 90% 60% 30% 1H2007 2H2007 1H2008 2H2008 1H2009 2H2009 1H2010 2H2010 1H2011 2H2011 1H2012 2H2012 1H2013 2H2013 1H2014 2H2014 1H2015 2H2015 1H2016 2H2016 1H2017 2H2017 1H2018 2H2018 1H2019 2H2019 1H2020 2H2020 1H2021 2H2021 1H2022 2H2022 1H2023 2H2023 1H2024 3Q2024 0% 一线城市二线城市三四线城市 数据来源：中指研究院，仲量联行 2024年三季度，新房销售尚未实现明显恢复，多数房企拿地意愿及能力维持低位，全国土拍市场供需规模延续缩量态势。三季度，全国部分核心城市持续针对土拍规则进行优化调整，通过取消土拍地价上限、调整容积率计算规则等方式提高土拍市场活跃度。尽管如此，不同城市和区域之间的土拍热度分化趋势依旧显著，房企在投资拿地时普遍聚焦于核心城市内的优质地块。2024年三季度，一线城市住宅用地平均溢价率上扬至8.9%；二线城市住宅用地平均溢价率录得3.4%；三、四线城市住宅用地平均溢价率录得3.1%。拿地企业方面，国央企及地方国资仍是主力。 展望四季度，预计近期出台的多重新政效果或进一步显现的同时，针对“稳市场”和“去库存”的相关支持政策有望于四季度加速落实细化。地方层面，一线城市有望继续优化当前的住房限购政策，而其他城市或采取扩大购房补贴力度、降低交易税费等手段以促进购房需求释放。政策合力支持下，居民置业信心有望逐步修复，其中核心城市住宅市场成交势头或率先企