房价专题：一线城市房价韧性更强，低线城市房价已经深度调整

行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 2024年11月19日 行业报告 房地产 看好/维持 房价专题：一线城市房价韧性更强，低线城市房价已经深度调整 分析师 陈刚电话：021-25102897邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 整体而言，新房价格韧性普遍强于二手房，一线城市房价韧性更强，低线城市房价已经深度调整。房价走势呈现出城市能级越高，整体累计涨幅越大的特点，但一线城市新房累计涨幅落后于二手房，二三线城市新房累计涨幅超过二手房。城市能级 越高，房价从高点下跌的幅度越小，下跌持续时间越短。 分城市能级而言： 一线城市新房和二手房的供需长期都处于偏紧的状态，对房产价格形成了更强的支撑。特别是旺盛的高端购买力叠加长期的供给不足与套利空间，有力的维持了其高端改善性市场的价格韧性。我们认为，当前一线城市普遍在放松限购限购、取消普 通住宅标准，被压制已久的改善性需求有望得到有效释放。二手房价格有望领先于新房出现企稳态势。随着优质二手房供给的去化和新房供给的优化，新房市场价格也有望逐渐企稳。 二线城市的情况较为分化，但也遵循城市相对能级越高，房价越具有韧性的规律。具有较好的人口流入和经济发展的杭州、 成都和西安，房价累计涨幅领跑二线城市，从高点的下跌幅度也是二线城市中最小的。我们认为，部分二线城市新房与二手房的累计涨幅差距较大，在限售大幅放松的背景下，大量次新房的入市可能会对新房市场的价格造成一定的压力。 大量三线城市的新房和二手房市场都已经处于深度调整的状态。我们认为，由于成本的支撑作用，很多三线城市新房价格进 一步下跌的空间已经不大。但此类城市的房价走势持续疲软，需求已经明显不足，后续新房依然面临缓慢而持久的去库存压力。 分户型而言： 一线城市大户型具有更强需求支撑。我们认为，一线城市和部分核心二线城市高端市场的供给相对稀缺，高净值人群释放的购买力有望支撑其高端改善性市场的价格韧性。但在规划设计标准放松和开发商愈发重视高端改善性产品开发的背景下，后 续高端市场的二手房可能面临产品力落后和挂牌量上升的压力。 各线城市的刚需小户型都面临较大压力。我们认为，随着住房紧缺的情况发生了根本性的转变，改善性需求成为市场主导。商品房市场将会更加专注于解决群众“住得好”的问题，刚需小户型将面临需求的下滑和保障房市场的双重挤压。 对比美国而言，中国房价调整时间已经足够长，或许房价下跌压力最大的时期正在过去。中国70城的房价下跌持续时间已 经超过美国20城金融危机后的持续下跌时间。虽然中国70城房价从最高点的跌幅尚不及美国20城的跌幅，但以累计涨跌 幅计算，中国70城房价在相同时段内的累计涨幅已经显著低于美国20城。风险提示：行业政策落地不及预期的风险、行业基本面继续下行的风险 P2东兴证券深度报告 房地产行业：房价专题：一线城市房价韧性较强，低线城市房价已经深度调整 目录 1.新房累计涨幅显著高于二手房，多数城市二手房已经抹去多年涨幅4 2.一线城市房价韧性更强，低线城市房价已经深度调整5 3.一线城市大户型具有较强需求支撑，刚需小户型普遍面临更大下行压力10 4.同海外对比来看，中国房价调整时间已经足够长13 5.总结15 6.风险提示15 相关报告汇总16 插图目录 图1：新房与二手房的累计涨幅差距持续扩大，二手房的下跌幅度和下跌持续时间都高于新房4 图2：70城新房价格指数已经回落至2019年5月的水平，二手房价格指数已经回落至2017年4月的水平4 图3：70城新房价格指数中位值为126.5，其中65城的新房价格指数低于1605 图4：70城二手房价格指数中位值为105，其中62城的新房价格指数低于1305 图5：城市能级越高，新房累计涨幅越大，从高点下跌的幅度越小，下跌持续时间越短6 图6：城市能级越高，二手房累计涨幅越大，从高点下跌的幅度越小，下跌持续时间越短6 图7：一线城市新房累计涨幅落后于二手房，二三线城市新房累计涨幅超过二手房6 图8：一线城市新房价格指数已经回落至2021年4月的水平，二线城市回落至2020年2月，三线城市回落至2019年4月 ................................................................................................................................................................................................6 图9：一线城市二手房价格指数已经回落至2020年5月的水平，二线城市回落至2017年10月，三线城市回落至2017年6 月7 图10：一线城市中，上海新房价格指数创新高且累计涨幅最大，广州新房价格指数已经回落至2019年2月的水平7 图11：一线城市中，广州新房价格指数跌幅最大，距离最高点跌幅为13.1%7 图12：一线城市中，深圳二手房累计涨幅最大，广州二手房价格指数已经回落至2017年2月的水平8 图13：一线城市中，广州二手房价格指数跌幅最大，距离最高点跌幅为17.1%8 图14：二线城市中，西安新房价格指数累计涨幅最大，新房价格指数已经回落至2023年12月的水平8 图15：二线城市中，兰州新房价格指数累计涨幅最小，新房价格指数已经回落至2018年9月的水平8 图16：二线城市中，合肥二手房价格指数累计涨幅最大，二手房价格指数已经回落至2017年7月的水平9 图17：二线城市中，贵阳二手房价格指数累计涨幅最小，贵阳、长春和海口二手房价格指数已经跌破2013年12月的水平 ................................................................................................................................................................................................9 图18：新房价格指数距离最高点跌幅最大的城市是哈尔滨，跌幅为16.6%9 图19：新房价格指数距离最高点跌幅最小的城市是西安，跌幅为1.2%9 图20：二手房价格指数距离最高点跌幅最大的城市是哈尔滨，跌幅为23.8%10 图21：二手房价格指数距离最高点跌幅最小的城市是昆明，跌幅为8.8%10 图22：从新房来看，一线城市，144平以上的户型涨幅中位数水平最高，90-144平的户型涨幅中位数水平最低；二线城市三类户型的涨幅中位数相同；三线城市，90平及以下的户型涨幅中位数水平最高，144平以上的户型涨幅中位数水平最低11图23：从二手房来看，一线城市，144平以上的户型涨幅中位数水平最高，90平及以下的户型涨幅中位数水平最低；二线城市三类户型的涨幅中位数接近；三线城市，各类户型的房价指数中位数都已经低于2013年12月的水平11 P3 东兴证券深度报告 房地产行业：房价专题：一线城市房价韧性较强，低线城市房价已经深度调整 图24：从新房来看，一线城市，90平及以下的户型跌幅中位数最大，144平以上的户型跌幅中位数最小；二线城市，90平及以下的户型跌幅中位数最大，144平以上的户型跌幅中位数最小；三线城市，三类户型的跌幅中位数接近12 图25：从二手房来看，一线城市，90平及以下的户型跌幅中位数最大，144平以上的户型跌幅中位数最小；二线城市，90平及以下的户型跌幅中位数最大，90-144平的户型跌幅中位数最小；三线城市，三类户型的跌幅中位数接近12 图26：从新房来看，一线城市，三类户型累计涨幅最高的城市都是上海13 图27：从二手房来看，一线城市，三类户型累计涨幅最高的城市都是深圳13 图28：从新房来看，一线城市，三类户型跌幅最大的城市都是广州，其中90平及以下户型距离最高点跌幅为13.5%、90-144 平为12.8%、144平以上为12.2%13 图29：从二手房来看，一线城市，90平及以下户型跌幅最大的是深圳，距离最高点跌幅为17.3%；90-144平和144平以上户型跌幅最大的是广州，跌幅分别为17.9%和17.0%13 图30：金融危机发生后，美国20大中城市的房价经历了急跌到波动磨底的过程，前期持续下跌过程持续了37个月，经历小幅反弹后，在第71个月到达最底部；中国70城的房价下跌持续时间已经超过美国20城金融危机后的持续下跌时间14 图31：从整体来看，08金融危机后，美国20大中城市房价指数持续下跌37个月，累计下跌31.8%，最低点累计下跌33.9%；中国70城的二手房价格当前已经持续下跌39个月，累计下跌15.8%14 图32：以最高点前75个月为基点，美国20大中城市房价指数至下跌一阶段的底部，累计涨幅为40.0%；中国70城二手房指数距今(2024/10)的累计涨幅为12.4%14 P4东兴证券深度报告 房地产行业：房价专题：一线城市房价韧性较强，低线城市房价已经深度调整 1.新房累计涨幅显著高于二手房，多数城市二手房已经抹去多年涨幅 当前新房累计涨幅显著高于二手房，新房与二手房的累计涨幅差距较大。以2013年12月为基点，截至2024 年10月，70城新建商品住宅价格涨幅为27.1%，二手住宅价格涨幅为7.2%。 房价自2021年下半年开始进入下跌通道，二手房的下跌幅度和下跌持续时间都高于新房。截至2024年10月，70城新建商品住宅价格指数距离最高点下跌9.4%，下跌已经持续3.2年；二手住宅价格指数距离最高点下跌15.8%，下跌已经持续3.3年。截至2024年10月，70城新建商品住宅价格已经回落至2019年5 月的水平，二手住宅价格已经回落至2017年4月的水平。 多数城市二手房已经抹去多年涨幅。70城新建商品住宅价格涨幅中位数为26.5%，其中65城的涨幅低于60%。70城二手住宅价格涨幅中位数为5%，其中62城的涨幅低于30%。 图1：新房与二手房的累计涨幅差距持续扩大，二手房的下跌幅度和下跌持续时间都高于新房 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：70城新房价格指数已经回落至2019年5月的水平，二手房价格指数已经回落至2017年4月的水平 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券深度报告 房地产行业：房价专题：一线城市房价韧性较强，低线城市房价已经深度调整 图3：70城新房价格指数中位值为126.5，其中65城的新房价格指数低于160 图4：70城二手房价格指数中位值为105，其中62城的新房价格指数低于130 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.一线城市房价韧性更强，低线城市房价已经深度调整 城市能级越高，楼市整体累计涨幅越大，但一线城市新房累计涨幅落后于二手房，二三线城市新房累计涨幅超过二手房。以2013年12月为基点，截至2024年10月，70城中，一线/二线/三线城市新建商品住宅价格涨幅分别为65.2%/39.0%/17.8%，二手住宅价格涨幅分别为66.5%/13.8%/0.2%。 城市能级越高，房价从高点下跌的幅度越小，下跌持续时间越短。截至2024年10月，70城中，一线/二线 /三线城市新建商品住宅价格距离最高点分别下跌5.1%/7.2%/12.0%，下跌持续时间分别为1.3年/3.1年/3.2年。一线/二线/三线城市二手住宅价格距离最高点分别下跌11.9%/15.0%/16.9%，下跌持续时间分别为1.5年/3.2年/3.3年。 截至2024年10月，一线/二线/三线城市新建商品住宅价格已经分别回落至2021年4月/2020年2月/2019 年4月。一线/二线/三线城市二手住宅价格已经分别回落至2020年5月/2017年10月/2017年6月。 我们认为，各线城市的一二手房价格