“银十”之后，二手房成交仍在高位

11月第一周（11月1-7日），15城二手房二手房成交环比下滑3%，环比表现强于2015-2023年同期环比均值（-8%）。成交体量表现也强于历史同期，11月1-7日二手房成交241万方，较2015-2023年同期均值增长57%，较2023年同期增长26%。同时单周成交成为年内第三高，仅次于10月最后一周（10月25-31日）、节后第二周（10月11-17日），相当于年内高点的97%，仍处于高位。 回顾这一轮二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但幅度比新房高。从9月底（“924”政策当周）开始恢复，国庆节后第二周成交先突破前期高点（6月底），10月最后一周再次创年内新高，11月第一周成交小幅回落，处于年内第三高，成交体量相当于“924政策”前一周的134%，相当于“517政策”前一周的109%。 累计来看，11月1-7日二手房成交同比增长26%，表现好于10月（11%），也好于9月（-3%）。今年年初至11月7日二手房成交同比下滑1%，累计降幅较10月底收窄0.7个百分点，较9月底收窄2个百分点。其中，一线城市（仅有京沪深有可比数据）二手房成交11月1-7日同比增长71%。 以“517政策”前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理，9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，二手房成交标准化比值持续在106%-128%之间震动。11月第一周成交标准化比值达到124%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史均值24个百分点，二手房成交持续改善，且改善幅度超过新房。9月最后一周至今，已经有六周的二手房销售标准化比值较历史同期均值高，平均高出33个百分点。对比“517”政策出台后效果，“517”后连续十三周二手房比历史同期均值高，平均高出11个百分点。如果对比“517”政策后六周情况，后六周平均高出15个百分点，幅度小于“924”政策。 观察京沪深成交，11月第一周三地周成交环比均下滑，主要是由于基数偏高，京沪10月最后一周二手房成交均达到年内新高，深圳达到年内次新高。从成交体量来看，11月第一周三地均处于年内高位，深圳表现最好，其次为上海，北京相对偏弱。 深圳11月1-7日二手房成交19万方，环比下滑0.3%，是年内高点（10月11-17日）的95%，是“924政策”前一周的191%。上海二手房成交45万方，环比下滑15%，是年内高点（10月最后一周）的85%，是“924政策”前一周的141%。北京二手房成交37万方，环比下滑28%，是年内成交高点（10月最后一周）的72%，是“924政策”前一周的128%。 11月第一周，50城新房周成交环比下滑31%，相当于年内高点的62% 11月第一周（11月1-7日），50城新房成交面积333万方，环比下滑31%，降幅较大，主要是10月底新房成交冲量，基数偏高。进一步与“非月底周”相比，也就是剔除月底、国庆节数据，11月第一周成交面积333万方，约相当于10月周成交均值的90%，成交体量较10月下降，但降幅不大。同样处理方法，剔除9月最后一周数据，11月第一周体量相当于9月周成交均值的138%，显示出政策提振效果仍然显著。 回顾这一轮地产成交恢复情况，从9月底开始，主要是受到“924”政策、9月底一线城市调整住房限购等影响。在政策提振之下，季末地产成交冲量，9月最后一周成交规模达到447万方，相当于年内周成交高点（6月底）的81%。进入10月，国庆节后三周成交规模约为年内高点64%-71%，仍均处于年内偏高水平。10月最后一周新房成交再次冲量，规模457万方，相当于年内高点的91%。11月第一周成交333万方约相当于年内高点的62%，是“924政策”前一周的121%，是“517政策”前一周的98%，仍然处于年内较高水平。 注：“517政策”主要包括取消商贷利率下限，首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。 相比历史同期，今年11月1-7日新房成交环比-31%，表现强于2023年（-36%），但弱于2015-2022年同期环比均值（-19%）。成交体量方面，略强于2023年，较2023年同期增长0.3%，但较2015-2022年同期均值下滑36%。 累计来看，11月1-7日新房成交同比下滑0.3%，表现好于10月（-10%），也好于9月（-30%）。今年年初至11月7日新房成交同比下滑28%，累计降幅较10月底收窄1个百分点，较9月底收窄2个百分点。其中，一线城市新房成交11月1-7日同比增长20%。 同样以“517”政策前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据。9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，新房成交标准化比值持续在100%-146%之间震动。11月第一周新房（11月1-7日）标准化比值为100%，持平“517”政策前60天均值，与2015-2023年同期均值相比，高出历史同期均值15个百分点，可被视为政策的提振效应。与二手房类似，近五周的新房销售标准化比值较历史同期均值高（除节后第一周低之外），平均高出21个百分点，而“517”政策出台后仅有一周比历史同期均值高，高出7个百分点。 观察京沪深新房成交，11月第一周三地周成交环比均下滑，主要仍是由于10月末冲量基数偏高。类似50城新房处理方法，将三地成交与“非月底周”对比。京沪深中，11月1-7日深圳表现最好，周成交仍处于年内高位，上海、北京约为年内高点的一半。 具体来看，11月1-7日深圳新房成交19万方，环比下滑9%，较10月“非月末周”增长115%，是年内成交高点（10月最后一周）的93%，是“924政策”前一周的325%。北京新房成交20万方，环比下滑17%，较10月“非月末周”增长5%，是年内高点（7月初）的48%，是“924政策”前一周的119%。上海新房成交32万方，环比下滑49%，同样较10月“非月末周”增长5%，是年内成交高点（10月最后一周）的52%，是“924政策”前一周的130%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。