深物业A机构调研纪要

深物业A机构调研报告 调研日期:2024-11-14 深圳市物业发展(集团)股份有限公司成立于1982年，前身为罗湖工程建设指挥部。1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展(集团)股份有限公司。1992年3月，公司股票(深物业A/B ,000011/200011)正式在深交所挂牌上市。深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。四十载风雨兼程，一代代深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司将审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。面对新冠疫情冲击与房地产深度调控等因素的叠加影响，公司积极探寻转型突围之道，对房地产 、物业管理、房屋资产运营等传统业务加以整合革新，优化重塑，重点构建以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务板块，谋求通过“主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。 2024-11-14 副总经理、董事会秘书张戈坚,投资发展部冯亮,财务管理部宋薇,董事会 办公室陈倩颖,欧东汝 2024-11-142024-11-14 深圳市国际贸易中心大厦3911会议室 特定对象调研 中信证券 证券公司 刘河维 易方达基金 基金管理公司 唐博伦,生名扬 1.公司租赁物业体现在什么科目?答:主要体现在投资性房地产里。 2.市国资委体系中其他从事物业管理和房地产的企业与公司之间是否构成同业竞争? 答:国资体系的一般不认定为构成同业竞争,与我们同处于同一控股股东深投控旗下的属于同业竞争。3.是否还有土地储备? 答:有,包括惠阳淡水土地和海口红旗镇土地,也有一些在推进的大湾区城市更新项目。4.公司近年来的拿地节奏? 答:近年来公司通过招拍挂和城市更新拿了4块地,包括虎门滨海港湾花园项目、光明御棠上府项目、龙华澜湖时代项目和扬州深扬数智城项目,拿地节奏整体保持平稳。公司目前按照“以销定产”的总体思路,根据各区域房地产市场的变化,择机合理安排开发和销售节奏。 5.大股东对公司的定位是什么?在商管业务方面是否有资源协同的空间? 答:大股东对公司的定位主要是支持公司坚持主业,打造市场化运作的商置物业平台。公司在从纯粹住宅开发向全产业链运营转型已经逐 渐形成从项目获取、开发建设、招商销售到租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势,聚焦存量资产运营,打造深物业版“好房子”。同时,以国贸商场改造为契机,试点商管平台。鉴于国贸商场改造项目的积极意义和潜在收益,公司未来可能会对其他资产进行类似的资产升级计划,将根据集团战略、市场环境、资金需求等多方面因素进行综合考虑和决策。大股东与公司在资产运营管理方面有一定资源协同的空间,在符合相关监管规定、规则的前提下,大股东会积极支持上市公司的发展,但还是以市场化为原则,会综合考虑各方面因素。 6.像国贸商场这样的商管板块是否已体现在财务报表中? 答:尚未体现。国贸商场目前处于空置状态,在改造期间,商场无法产生租金收入。但从长远来看,改造完成后有望通过提升商场品质来吸引更高质量的租户,从而提高租金水平。 7.怎么看待分红的问题? 答:公司一直以来高度重视投资者回报工作,近三年每年现金分红比例均超过40%。未来也将继续秉持积极、持续、稳定回报股东的理念,结合当期经营、发展等情况制定具体的利润分配方案。 8.公司资本开支计划? 答:国贸商场改造1.8个亿左右,地产项目今年截至目前没有拿地,目前主要是存量去化与销售。9.公司销售计划?去化状况?存货是否会计提减值? 答:光明御棠上府、龙华澜湖时代项目都已经在预售。去化根据市场环境有所回暖。存货减值会根据市场环境等因素进行考虑。10.110多个亿的存货里有多少在建? 答:基本都是在建。11.公司在异地的项目是以什么品牌进行输出?客群定位是什么? 答:公司以“深物业”品牌进行输出,扬州项目定位于中高端客群,其他主要是改善性住房。 12.公司融资计划? 答:一方面,公司会加快销售去化,尽快回笼资金。另一方面也会结合公司实际需求考虑短期融资和长期融资,保持现金流稳定13.公司现金流为负的原因? 答:一方面公司目前在建项目尚在投入阶段,部分项目还未预售;另一方面销售去化受到市场环境影响。